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大家好，我是地產高富帥。

行業(yè)下行的這幾年，各家房企不僅僅是投資額度在持續(xù)減少，賺錢能力也都在持續(xù)下降，其核心原因還是土地的持續(xù)減值，加上早期粗放的管理體系，整體管理成本在持續(xù)增加。

這幾年房企對于組織的調整與優(yōu)化，已經開始變成一個重要的管理動作，從土地增值驅動的粗放增長模式轉向精細化管理和運營效率提升的新階段。

組織重構已經是行業(yè)必須要面對的頭等大事，從2023年至今，從頭部央企到地方國企，各家房企都迎來了新一輪的史詩級變動，迎接行業(yè)調整期的新一輪挑戰(zhàn)。

行業(yè)生死線：萬科迎來史詩級組織調整

2025年開年不久，隨著如今各大房企城市聚焦策略的進一步實施，早期規(guī)模時代的管理構架很顯然已經不合時宜，二級管控體系已經成為行業(yè)共識。

萬科作為如今輿論中央的超級巨頭之一，其任何動向依然還是受到大家持續(xù)關注，早期成立開發(fā)經營本部也是意味著萬科也要加強集團管控，收權成為必然。

熟悉萬科的朋友都應該知道，很長一段時間，萬科的集團總部只是充當一個戰(zhàn)略管理角色，對于其地產業(yè)務沒有實際的管理動作，大部分業(yè)務經營還是交給一線城市公司自行決策。

早期高周轉時代的幾年，這種快速決策機制也幫助萬科走在了時代紅利的最前沿，在很多城市開疆拓土時期也起到了最關鍵作用。

隨著土地紅利已過，房企進入深度聚焦管理陣營，城市數量在大步減少，因此，集團管控體系勢必要逐步加強，萬科也不例外。

從萬科最新的組織調整來看，也順應天命來了一次大動靜，地產一品塘獨家獲悉：這次或許是萬科成立40年以來最大的一次組織調整。

調整第一步：取消開發(fā)經營本部，并入萬科集團總部，萬科五大區(qū)域公司平臺全部撤銷，集團總部直接管控地區(qū)公司，全面進入強集團二級管控體系。

集團總部設立13大中心：董辦，總辦，人力，財務運營，法律法規(guī)，投資，成本采購，審計，安全，數字化，營銷，工程，產品。

這也就是意味著，萬科作為三級管控的開拓先鋒之一，從此退出歷史舞臺，如今二級管控已經是行業(yè)主流，萬科集團也重新回歸業(yè)務導向。

早在2024年10月，萬科就針對全國布局進行了組織調整：

萬科集團原來的七大區(qū)域公司縮減為五個，原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調整為總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區(qū)內各城市項目進行集約管理。

華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部精簡職能，定位為開發(fā)經營派駐的“前方指揮部”，只設置與項目直接相關的業(yè)務職能，不再設置后臺保障類職能。

更值得關注是，本次調整把上海城市公司與廣佛城市公司作為集團首個直管城市，也顯示出了兩大城市公司在這個萬科業(yè)務牌面的重要性。

調整第二步：原本區(qū)域公司旗下的城市公司迎來全國大合并，具體詳細調整如下：

整個北方大區(qū)迎來血洗，作為萬科如今虧損最為嚴重的北京與東北區(qū)域，如今只剩下了四個地區(qū)公司：北京公司，山東公司，東北公司，津冀公司。

早期作為萬科頭馬的南方區(qū)域，本次合并的城市較多：，深圳合并海南，東莞合并珠西變成莞珠，廣佛合并萬溪，福建公司仍獨立運營。

上海區(qū)域作為萬科最為優(yōu)秀的區(qū)域公司，其整體資產仍然還是不錯，因此也是調整較少的區(qū)域，南京合并合肥+徐州變成蘇皖，蘇州合并無錫+常州+南通變成蘇南，杭州合并寧波變成浙江。

可以看到上海區(qū)域如今從最初的15大城市公司，如今已經變成了上海，蘇皖，蘇南，浙江四大地區(qū)公司。

房企變動最多的當屬中西部地區(qū)，如今最終變成了西北公司，西南公司，華中公司，云南合并廣西成為云桂公司。

本次萬科城市合并調整之后，組織直接變成了二級管控，從早期的幾十家城市公司，如今就形成了16家地區(qū)公司的配置。

經歷本次史詩級調整過后，很多重要高管都會回歸集團總部，并且擔任重要職位牽頭整個萬科全國的業(yè)務管控，并且對一線城市公司起到監(jiān)督與管理作用。

新萬科時代；全新管理班子大揭秘

取消區(qū)域之后，萬科對于經營高管的調動逐步開始，首先第一波肯定就是區(qū)域總，如今五大區(qū)首的調整任命也顯得最為關鍵。

作為如今早期坐鎮(zhèn)分管華東區(qū)域+開發(fā)經營本部的核心領導，張海應該是這里面含金量最高的大佬，畢竟華東萬科仍然還是江湖中的王者。

本次張海直接調入集團總部，并且會擔任集團首席產品官，發(fā)揮其在華東地區(qū)對產品精細化運營的管理經驗，

另外一位調任總部的是原西南區(qū)域總李嵬，這位也是早期張海帶的子弟兵了，本次調入總部擔任集團首席投資官。

李嵬調入總部將會接手管控萬科整體的資管與投資工作，應該也是發(fā)揮其營銷出身的專業(yè)屬性，為萬科存量變現持續(xù)助力。

原北京區(qū)域總經理曹江巍調入集團總部擔任工程中心總經理，這也是一位超級老將，從沈陽出發(fā)，再到太原，青島，廣州等城市，已經是高達15年以上的城市總資歷。

作為77年出生的萬科新動力，本次調入集團總部分管工程條線，也算是找到最合適自己的位置。

另外一位超級老兵，也是張海手下的嫡系高管之一吳鏑，如今也退居二線很久了，或許也是在等待一個時間退休了。

本次調入集團總部擔任首席營銷官，或許也是最適合的人選，吳總也為萬科華東地區(qū)培養(yǎng)了多位營銷大佬級人物，后期都擔任了萬科很多重要高管崗位。

另外一個重要信號，原寧波公司總經理丁寧調入集團總部，擔任集團營銷中心總經理，作為張海嫡系，協(xié)助吳總管理營銷還是萬科最重要的核心。

原萬科南方區(qū)域總周軼群調入廣佛公司，擔任新廣佛公司總經理，從最初深耕的上海出發(fā)到華南，本次從區(qū)域總降成了城市總。

作為萬科區(qū)域總層級里面唯一一個空降兵，這在整個地產江湖都是零的突破，還能在一線有一個好位置，或許也是不錯的安排。

最值得關注的是，原萬科五大區(qū)域總幾乎全部安頓妥當，如今只有原西北區(qū)域總郭繼勛不在整體任命名單，如今萬科系統(tǒng)已經查無此人狀態(tài)。

那么就有另外一種可能，郭繼勛已經離職萬科，這也是近五年來，萬科區(qū)域總量級離職的第二個高管。

早在2023.11月，原萬科華中區(qū)域總蔡平離職，如今已經登錄美利堅，如今估計已經可以每周去巴黎喂鴿子了，確實也是令人羨慕。

原上海公司總經理耿冰保持不變，原蘇州公司總經理譚偉擔任新的蘇南公司總經理，這位老將還是扎實，這也與蘇州公司一直還在正常運營不無關系。

原合肥公司總經理任鵬飛調入南京擔任蘇皖公司總經理，這也是之前華東區(qū)域內的資深城市總了，執(zhí)掌萬科徐州與后期的合肥公司也有5年多時間，市場認可度較高。

任鵬飛作為設計出生的萬科新動力，能在城市總的位置穩(wěn)定這么多年，與其扎實的產品管理視角與經營能力不無關系，曾經帶領徐州這種三四線城市達到百億體量，本次掛帥南京，還是非常服眾的。

原福建公司總經理卞文軍繼續(xù)擔任福建公司總經理，原華中區(qū)域總經理易平安繼續(xù)擔任華中公司總經理；

原萬科副總裁李剛調任北京公司總經理，原北京區(qū)域管理部總經理王智余調任北京公司副總經理；

原深圳公司總經理周嶸調任東莞公司總經理，原萬科南方區(qū)域合伙人唐激楊調任深圳公司總經理；

原東北區(qū)域總經理曾巍繼續(xù)擔任東北公司總經理，原重慶公司總經理劉偉東調任西南公司總經理。

原青島公司總經理張強擔任山東公司總經理，原云南公司總經理梁勇擔任云桂公司總經理；

原天津公司總經理王一川擔任津冀公司總經理，地盤擴大為統(tǒng)管天津+石家莊+太原三地。

原濟南公司總經理金亞斌調任西北公司總經理，原廣佛公司總經理趙曉磊調任深圳公司副總經理。

原杭州公司總經理陳灝繼續(xù)擔任浙江公司總經理；可以看出這次最大的贏家應該是陳灝，直接統(tǒng)管這個浙江一個超級大省。

以上16大金剛就是萬科如今的最新封疆大臣，最值得說道的還是深圳公司總經理唐激楊，因為唐總如今是二進宮萬科，并且是剛剛入職萬科不久。

唐激楊，1971年出生，1997年本科畢業(yè)于電子科技大學計算機專業(yè)，當年還沒有萬科新動力說法的時候就直接加盟萬科集團。

先后任職深圳萬科總辦主任、助理總經理，深圳區(qū)域副總經理。2008年金融危機期間，37歲的唐激楊“臨危受命”轉戰(zhàn)佛山，出任佛山萬科總經理。

在房地產下行周期中，站穩(wěn)“26億”年度業(yè)績。這一年，佛山萬科出人意料地暫緩拿地，專注于調整節(jié)奏。

2011年，原萬科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經理劉愛明辭職，時任廣州萬科總經理張海接替其職位，執(zhí)掌上海萬科。

唐激楊由此接替張海，進入個人萬科生涯中的關鍵一站——廣州，成為廣州萬科的第三任總經理，坐鎮(zhèn)廣州8年。

在2019年，乘著萬科的“大江大?！庇媱潱萍钫{至萬科深圳出任總經理之職，并在數月之后，出任南方區(qū)域BG產城事業(yè)部首席合伙人、總經理，成為萬科南方區(qū)域EMT成員。

可以說，唐總屬于萬科在華南區(qū)域城市總量級的高管里面絕對是天花板的存在，特別是廣州公司，基本上算是從零起步把廣州帶入TOP房企陣營。

盡管唐激楊就任深圳萬科總經理的時間不長，但依然有所建樹—2019年萬科地產成交金額約256.07億元，為深圳全年銷量冠軍。

2020年唐總選擇離職，不久加盟了深圳金光華集團擔任執(zhí)行總裁，一直到今年7月再次回到萬科南方區(qū)域。

如今已經到了花甲之年，重新披掛上陣，可謂是萬科這塊金字招牌對于這些老人內心的情懷，小編都覺得有點感動。

經歷了幾個月的籌備與外部咨詢公司的深度研究之后，本次調整也是萬科成立40多年來最大的管理動作，萬科能否煥發(fā)新生，還是交給時間。

近幾天萬科發(fā)布了今年上半年業(yè)績報告，萬科實現營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

盡管萬科持續(xù)虧損，但是有一個重要的信號就是，2027年之前已無境外公開債到期，這對于萬科來說，或許也是最好的緩沖機會了。

在深鐵集團的大力支持下，萬科未來的經營走向，深鐵會不會并表萬科？，都是值得持續(xù)關注的話題。

今天就聊到這里，有對萬科的未來發(fā)展有分享的朋友，也可以留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 189年獵頭從業(yè)經歷，16年以上地產行業(yè)沉淀，關注地產戰(zhàn)略布局，產品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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