這兩天，北京樓市西部又熱鬧起來(lái)了！

石景山先炸——西黃村中海項(xiàng)目官宣案名“中海瑞文里”。

這邊剛官宣，直線2公里外的海淀寶山兩塊地也甩出了報(bào)規(guī)圖！

仨項(xiàng)目大概率湊一塊兒開(kāi)盤硬剛，有好戲看嘍！

昨天剛扒完中海瑞文里，沒(méi)看著的寶子直接戳鏈接補(bǔ)功課：

《北京樓市：核心區(qū)來(lái)了新神盤！》

今天重點(diǎn)嘮嘮海淀寶山這倆地塊：

背景回顧：6月25日土拍，金隅33.64億拿下寶山0017地塊，樓面價(jià)5.6萬(wàn)/平；中建壹品27.78億拿下寶山0016地塊，樓面價(jià)5.51萬(wàn)/平。

兩塊地容積率都是2.1，限高30米，局部36米，低密洋房產(chǎn)品。

一、先說(shuō)好話：這倆地塊的硬核優(yōu)勢(shì)

通勤能打，30分鐘扎進(jìn)核心區(qū)。

兩地塊南側(cè)距阜石路約200米、西五環(huán)約800米，距6號(hào)線廖公莊站約700米。

自駕、公共交通都很方便，30分鐘內(nèi)可達(dá)金融街、中關(guān)村等核心商圈。

學(xué)區(qū)是王炸，但得等驗(yàn)證。

今年4月官宣，地塊北側(cè)要建36班九年一貫制學(xué)校，還是海淀 “六小強(qiáng)” 首師大附中的集團(tuán)校！

根據(jù)官方消息，學(xué)校2026年10月開(kāi)工、2028年6月竣工，剛好跟新房交付同步，業(yè)主娃能在家門口上學(xué)。

但也需要提醒大家：新學(xué)校目前還沒(méi)有成績(jī)背書，雞娃的家長(zhǎng)別盲目沖。

二、金隅寶山地塊：海淀“贈(zèng)送卷王”，但上限被卡

根據(jù)規(guī)自委公示的報(bào)規(guī)圖和我們掌握的最新消息：

1.項(xiàng)目總共13棟樓474戶，除了南側(cè)3棟是6層洋房，其余均是9-11層的小高層。

2.戶型106-128-145平，全部三面寬起步。 128平四居是主力戶型，總套數(shù)在200+；145平戶型全落地窗，主臥配270轉(zhuǎn)角窗。

3.目前對(duì)外報(bào)價(jià)9萬(wàn)/㎡以上，產(chǎn)品偏奢華。園林為立體園林，山海九章理念，下沉式庭院近3000平；會(huì)所沒(méi)泳池，但羽毛球、壁球、棋牌室、書吧、體測(cè)都有，日常夠用。

4.贈(zèng)送突破海淀上限，但 “黑科技” 不如其他區(qū)。

報(bào)規(guī)圖可以看到地塊產(chǎn)品有大量的飄窗贈(zèng)送增加得房率，這在海淀算拔尖的；

但海淀是全北京唯一沒(méi)放開(kāi)得房率限制的區(qū)，跟其他區(qū)能搞“黑科技”的項(xiàng)目比，還是差點(diǎn)意思。

三、中建寶山地塊：海淀需“性價(jià)比之王”，開(kāi)盤可能有驚喜

1.主力戶型100-120㎡，占比80%；140㎡，180㎡，占比20%；價(jià)格暫定8.8萬(wàn)/平，銷售說(shuō)開(kāi)盤還有優(yōu)惠，剛需可以盯緊點(diǎn)。

2.小區(qū)純洋房社區(qū)，樓間距37-69米，最大戶型樓王層高3.1m，其他洋房層高3m。

3.酒店式落客大門，管家式社區(qū)大堂，結(jié)合私享下沉?xí)贾?，單元大堂接?m高。

4.示范區(qū)約3300平方園中園，900平方立體下沉?xí)?/p>

5.三花園景觀模式（北花園3000平米；中花園3500平米；南花園約7000平米）動(dòng)線上，西北側(cè)超級(jí)尺度大門為人行主入口，東北側(cè)離地鐵較近，車庫(kù)入口均在東側(cè)，內(nèi)部園路穿插樓間，一步一景。

6.外立面采用鋁板、石材等高品質(zhì)材料。

四、寶山PK西黃村，成也海淀，敗也海淀！

寶山這倆地塊，放在海淀真是吃虧了——好處沒(méi)撈著，限制倒吃滿了！

1.位置尷尬：海淀邊緣，配套靠蹭石景山

卡在海淀和石景山交界，不算海淀核心，城市界面一般，老房子多、綠地規(guī)劃多，建設(shè)跟不上，想逛大型商業(yè)要去石景山蹭。

2.硬傷明顯：鐵路+航道+車流，噪音別忽略

地塊北側(cè)有鐵路，還在西郊機(jī)場(chǎng)飛機(jī)航道下，南側(cè)離阜石路就160米，車流量大，白天晚上都得忍受噪音，睡眠敏感的慎選。

3.最大坑：海淀限制卡得死，得房率層高都吃虧

海淀目前沒(méi)解除得房率限制，想“偷面積”就不太可能，所以同樣106平的三居，比其他區(qū)的戶型顯??；

另外，金隅地塊層高還不超3米，其他區(qū)“好房子”都3米+了，這波屬實(shí)拉胯。

反觀隔壁石景山區(qū)，雖然直線就差了2公里，但限制就松多了，以中海瑞文里為例，南側(cè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)設(shè)備平臺(tái)，得房率90%+，價(jià)格還能一平米便宜2萬(wàn)+！

過(guò)去幾年海淀剛需被逼去石景山買房，也不是沒(méi)有原因的！

這三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在9月份就要集中入市了，這場(chǎng)海淀西部的“三國(guó)殺”大家怎么看？

我覺(jué)得，除非寶山2地塊能把價(jià)格打下來(lái)，不然大概率還是石景山賣得好——畢竟誰(shuí)也不想花高價(jià)買“限制款”。

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