地產(chǎn)行業(yè)中有一個(gè)細(xì)分行業(yè)，叫作：墳地產(chǎn)。

看了幾家墳地產(chǎn)相關(guān)公司的報(bào)告，江月不得不感嘆一句：墳地產(chǎn)終究還是走了地產(chǎn)的老路。

2024年，福壽園、福成股份、安賢園、萬(wàn)桐園、中國(guó)生命集團(tuán)五大上市殯葬企業(yè)總營(yíng)收同比下降19.3%。

其中，

福壽園營(yíng)收20.78億元，同比下降20.9%；

凈利潤(rùn)3.73億元，同比直接腰斬，降幅達(dá)52.8%。

今年8月份，福壽園發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，預(yù)計(jì)會(huì)預(yù)虧2.35億至2.65億。

呃……

這和大家的認(rèn)知產(chǎn)生了嚴(yán)重的偏差。

大眾的視角中，墳地產(chǎn)，或者說(shuō)殯葬行業(yè)，絕對(duì)是名副其實(shí)的朝陽(yáng)行業(yè)。

因?yàn)?，殯葬行業(yè)的核心邏輯大家都認(rèn)可——

老齡化！

2024年末，全國(guó)60周歲及以上老年人口3.1億人，占總?cè)丝诘?2.0%；65周歲及以上老年人口2.2億人，占總?cè)丝诘?5.6%。

預(yù)計(jì)2032年中國(guó)將進(jìn)入65歲及以上人口占比超20%的“超級(jí)老齡化社會(huì)”。

隨著國(guó)內(nèi)老齡化程度越來(lái)越高，再加之國(guó)人“入土為安”傳統(tǒng)理念，市場(chǎng)對(duì)墓地的需求絕對(duì)越來(lái)越高。

2024年，全國(guó)的死亡人數(shù)約1093萬(wàn)，比4年前增加了10%。

你看看這需求，是不是妥妥的朝陽(yáng)行業(yè)？

過(guò)去的數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)——

1.當(dāng)下的就業(yè)環(huán)境中，殯葬專業(yè)的學(xué)生很幸福。

2023年全國(guó)殯葬服務(wù)機(jī)構(gòu)職工僅9.1萬(wàn)人，而每年死亡人口超1000萬(wàn)，專業(yè)人才缺口達(dá)20萬(wàn)。

由此，全國(guó)各個(gè)學(xué)院的殯葬專業(yè)就業(yè)率基本達(dá)到100%，有的學(xué)生甚至還沒(méi)畢業(yè)就被預(yù)訂，而殯葬專業(yè)雖然是?？疲?jǐn)?shù)線早已超過(guò)本科線。

2.一塊墓地，能賣(mài)出天價(jià)。

咱們簡(jiǎn)單將墳地產(chǎn)和房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)做個(gè)對(duì)比，兩個(gè)特點(diǎn)很明顯。

其一，墓地在持續(xù)上漲。

2022年-2024年，一線城市的墓地單價(jià)從11.79萬(wàn)/㎡漲至12.12萬(wàn)/穴；一線城市房?jī)r(jià)從5.729萬(wàn)/㎡跌至5.656萬(wàn)/㎡。

其二，墓地比房子貴得多。

2024年，一線城市墓地均價(jià)為12.12萬(wàn)/穴，而一線城市房產(chǎn)均價(jià)為5.656萬(wàn)/㎡。

墓地的價(jià)格是房子的2倍有余。

再來(lái)見(jiàn)識(shí)幾個(gè)更夸張的案例——

2023年，上海高端墓園松鶴園0.6平方米的單/雙穴墓售價(jià)34.18萬(wàn)元，單價(jià)為76萬(wàn)/㎡，約為同期湯臣一品房?jī)r(jià)的2.53倍；

深圳大鵬灣華僑墓園，號(hào)稱廣東省內(nèi)唯一面朝大海的墓園。該墓園起售價(jià)50萬(wàn)元，最高可達(dá)400萬(wàn)元。

光看過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)，殯葬行業(yè)的走勢(shì)猛得一塌糊涂。

但是，

正如房地產(chǎn)從滾燙到降溫令人猝不及防，殯葬行業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)方向的幅度也一樣讓人吃驚——

以福壽園為例，2024年的福祿園首次打破持續(xù)多年的增長(zhǎng)，緊接著2025年就面臨著虧損的可能。

墳地產(chǎn)，也逃不過(guò)地產(chǎn)的走勢(shì)。

上升時(shí)期的墳地產(chǎn)，其特點(diǎn)真的和房地產(chǎn)一模一樣——

1.高速的增長(zhǎng)。

前文的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示過(guò)墳地產(chǎn)的實(shí)力，從2015年到2024年，墓地價(jià)格始終在上漲，且漲到了12萬(wàn)/穴，遠(yuǎn)超一線城市的房?jī)r(jià)。

若是當(dāng)時(shí)能投資投資，收益不菲。

2.屬于家庭的重頭支出。

2022年，英國(guó)壽險(xiǎn)公司SunLife做了一項(xiàng)全球喪葬費(fèi)用的調(diào)查。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界平均喪葬費(fèi)用僅占年薪的10%。

其中，印度更是僅占2%。

喪葬費(fèi)用較高的國(guó)家要么是發(fā)達(dá)國(guó)家，要么就是東南亞國(guó)家，而在這些國(guó)家中，我國(guó)仍然遙遙領(lǐng)先。

2024年，我國(guó)平均喪葬費(fèi)用達(dá)4.1萬(wàn)元。

同年，全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為12.4萬(wàn)元，城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為7萬(wàn)元。

粗略估計(jì)，

一次生離死別需要的基本費(fèi)用，大約是普通人半年的收入。

3.買(mǎi)墓地，也能貸款。

由于墓地的價(jià)格越來(lái)越高，市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過(guò)“墓地貸”。

早在2020年，昆明某行就聯(lián)合當(dāng)?shù)亓陥@推出了一款“墓地按揭貸”，最高可貸20萬(wàn)元，期限可達(dá)10年，能讓孫輩作為貸款人。

這款產(chǎn)品的利率還尤為高，固定為9%。

后來(lái)，因?yàn)檫`反公序良俗等原因，被叫停了。

以上，你就能發(fā)現(xiàn)墳地產(chǎn)和房地產(chǎn)是一樣一樣的——

它們都瘋狂地上漲過(guò)；

它們對(duì)于家庭而言，顯得沉重；

它們，都需要貸款。

后來(lái)，發(fā)生在房地產(chǎn)上的事兒也在墳地產(chǎn)上發(fā)生了——

1.量在價(jià)前跌。

以福壽園為例，

2024年，福壽園經(jīng)營(yíng)性墓穴賣(mài)出12569座，減少3816座，同比下降23.2%，直接影響收入減少了4個(gè)多億。

以安賢園為例，2024年，該公司的墓地銷(xiāo)量同比也減少了約16%。

2.價(jià)在量后，緊跟著跌。

由于2024年墓地銷(xiāo)量的銳減，福壽園管理層在年末的業(yè)績(jī)交流會(huì)中就提出了降價(jià)的措施。

根據(jù)以往的售價(jià)，福壽園墓穴銷(xiāo)售均價(jià)在12萬(wàn)/穴。

2025年，銷(xiāo)售均價(jià)在9萬(wàn)/穴。

這一降就降低了25%。

如果按照房地產(chǎn)的說(shuō)法，那就是首付給跌沒(méi)了。

對(duì)此，

業(yè)內(nèi)有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案是：行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈。

2015年，殯葬用品相關(guān)的企業(yè)數(shù)量?jī)H約0.8萬(wàn)家。

2024年，相關(guān)企業(yè)數(shù)量就達(dá)到了6.43萬(wàn)家。

這是爆炸性的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，許多相關(guān)行業(yè)還在不斷地做大做強(qiáng)。

2013年，福壽園銷(xiāo)售墓地?cái)?shù)量為7667個(gè)。2024年經(jīng)營(yíng)性墓穴銷(xiāo)售數(shù)量已經(jīng)達(dá)到12569個(gè)。

也就是說(shuō)，

供應(yīng)量越來(lái)越大，把墓地的價(jià)格給打下了。

但是，但是，

咱們的死亡人數(shù)也在增加。

2013年，972萬(wàn)人。

2024年，1093萬(wàn)人。

10年的跨度，該數(shù)據(jù)的增量也同樣恐怖。

因此，單以“供應(yīng)增加，導(dǎo)致供過(guò)于求”來(lái)解釋墳地產(chǎn)遭遇頹勢(shì)，不能令人信服。

墓地，也得消費(fèi)降級(jí)。

經(jīng)營(yíng)性墓地主要集中在一線城市。

福壽園，在上海擁有多個(gè)墓園，如福壽園海港陵園、松鶴園等，都是公司收入的主要來(lái)源地；福成股份的核心墓地項(xiàng)目靈山寶塔陵園位于河北三河市，距離北京市區(qū)約13公里，主要服務(wù)北京及華北地區(qū)客戶；中國(guó)生命集團(tuán)，主要服務(wù)香港、臺(tái)灣的客戶。

北京、上海、香港，又恰好是消費(fèi)降級(jí)較嚴(yán)重的城市。

2024年1-11月，全國(guó)1-11月的社零消費(fèi)同比增長(zhǎng)3%。

而在全國(guó)社零正增長(zhǎng)之時(shí)，北京同比下降2.8%，上海同比下降3.1%，兩者都在負(fù)增長(zhǎng)。此外，香港10月份零售業(yè)銷(xiāo)售額同比下降2.9%，已連續(xù)8個(gè)月下滑，第三季度餐飲收益同比下降1.3%，住宿服務(wù)收益指數(shù)下降10.2%。

這樣的消費(fèi)降價(jià)不只體現(xiàn)在餐飲、服飾、娛樂(lè)等行業(yè)，也體現(xiàn)在殯葬相關(guān)的行業(yè)——

以福壽園為例，早年間該企業(yè)旗下殯儀館服務(wù)平均客單價(jià)維持在6000元以上，而在2024年，價(jià)格水平下降至5200左右。

全國(guó)范圍內(nèi)，2138個(gè)殯儀館收費(fèi)項(xiàng)目平均由33項(xiàng)減至26項(xiàng)，降幅超20%。其中，以江蘇泰興為例，取消33個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，下調(diào)15個(gè)項(xiàng)目收費(fèi)。

消費(fèi)降級(jí)，真的無(wú)處不在。

雖然大多數(shù)人都將一塊墓地視為自己生命走至終點(diǎn)時(shí)的最后一件剛需，但是這個(gè)所謂的“剛需品” 卻得由活著的人決定。

說(shuō)得再直白一點(diǎn)，大家的日子都過(guò)得緊巴，身后事能從簡(jiǎn)就從簡(jiǎn)吧。

更進(jìn)一步說(shuō)，

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，而墳地產(chǎn)則是政策性產(chǎn)業(yè)。

這個(gè)邏輯很好解釋。

一來(lái)，墓地的用地需求不大。

具體到每個(gè)人，只是一方盒子的需求。

大家都不要著急，這么點(diǎn)地兒，咱們每個(gè)人都能分到。

二來(lái)，墓地的用地要求不高。

從開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)，隨便找個(gè)土包、山丘都行。

從活人的需求出發(fā)，一年掃墓也就那么幾次，位置偏一些都可以接受，更沒(méi)有地段上的要求。

只要地方愿意，

隨時(shí)都能造出一座又一座的陵園出來(lái)。

隨時(shí)都能把墓地的價(jià)格打下來(lái)。

過(guò)去那些年，為何經(jīng)營(yíng)性墓地的價(jià)格居高不下？

表面上看，是老齡化程度加深，墓地需求增加。

究其本質(zhì)，是經(jīng)營(yíng)性墓地審批嚴(yán)苛，管控得厲害。

更何況，

對(duì)于“死亡”，大家的觀念也在變化。

90年代的上海，每年海葬撒海量?jī)H有200多具。

如今的上海，每年海葬撒海量?jī)H萬(wàn)具，以海葬的方式累計(jì)護(hù)送80247位逝者骨灰撒向大海，服務(wù)家庭超31萬(wàn)戶。

所以啊，墳地產(chǎn)打出生以來(lái)就是自帶泡沫的。