破舊的樓道里貼出一紙公告，業(yè)主張大爺扶了扶老花鏡，看清上面寫的是“自愿申請、自主更新”八個字，他的手開始顫抖——這棟住了四十年的老樓，終于等來了重生的希望。

作者 | 磊叔

編輯 | 磊叔

題圖 | 老房

夏末初秋，中共中央、國務院發(fā)布《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，首次明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。這標志著中國的城市更新模式迎來歷史性轉(zhuǎn)變——從政府主導的“大拆大建”轉(zhuǎn)向居民自主的“精細治理”。

過去幾十年，推土機一響黃金萬兩的時代漸行漸遠。取而代之的是居民們自己拿起設(shè)計圖紙，掂量錢袋，商量著如何把老破小變成新家。

01

政策破冰

我國城鎮(zhèn)化率已突破67%，超過9.4億人生活在城鎮(zhèn)。但2000年前建成的老舊小區(qū)達22萬個，涉及超1億居民。

這些小區(qū)普遍存在結(jié)構(gòu)老化、設(shè)施缺失、安全隱患等問題。傳統(tǒng)“大拆大建”模式因成本高、矛盾多已難以為繼。

（圖/上海老房子）

2023年至2025年6月，上海完成零星舊改29萬平方米，舊住房成套改造72萬平方米，完成老舊小區(qū)改造3910萬平方米，加裝電梯8044臺。

但政府包辦式的改造永遠跟不上需求。于是，“自主更新”這一新模式應運而生。

02

浙江爭先

浙江總是吃螃蟹的那一個。

2023年，杭州浙工新村率先試點。這個始建于上世紀80年代的老小區(qū)，大部分樓幢沒有抗震設(shè)防和配套設(shè)施，4座樓多年前就被評定為C級危房。

居民們以“一幢樓一代表”的原則成立居民自主更新委員會，在獲得近100% 居民同意的前提下，向政府提交了更新申請。

項目整體更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，出資比例超過80%。

（圖/杭州 浙工新村）

原有住房面積部分按照每平方米1350元的價格出資，每戶最多擴面20平方米，擴面部分按市場評估價約34520元/平方米出資。

如今，浙工新村已拆除13幢樓房，新建7座11層的小高層，全部配備電梯，實行人車分流，綠化率提升至25% 以上。

03

多元探索

上海靜安區(qū)彭浦新村彭三小區(qū)的改造更是歷時十余年。這個始建于上世紀五六十年代的小區(qū)，原為廚衛(wèi)合用、結(jié)構(gòu)老化、采光差的多層老公房。

通過政府引導、國企實施、分期推進模式，將36幢“老破小”升級為獨門獨戶的多層與高層住宅，配套公園與商業(yè)設(shè)施，居住品質(zhì)顯著提升。

（圖/上海靜安區(qū)彭浦新村彭三小區(qū)）

廣州花都區(qū)探索由居民自籌經(jīng)費進行危舊樓房拆除重建。25戶居民自籌800萬元，用9個月完成D級危房改造，房產(chǎn)價值提升1.6倍。

南陽市2025年計劃推動3.1萬戶居民居住環(huán)境蛻變，上半年已新開工改造30248戶，321個老舊小區(qū)環(huán)境實現(xiàn)“逆齡生長”。

04

錢從哪來

錢是最大的難題。老舊小區(qū)改造資金主要有三大來源：政府補貼、居民自籌、市場參與。

浙江對D級危房改造提供最高80% 財政補貼，蘇州允許提取公積金支付擴建費用。廣州試點由國企墊資，居民分期償還。

（圖/成都26年老小區(qū)“逆襲”）

但居民自籌仍是主流。重慶黔江區(qū)2025年計劃投入1500余萬元對27個老舊小區(qū)實施綜合整治，惠及3586戶居民，改造面積達46.51萬平方米。

成都高新區(qū)芳草街街道紫竹社區(qū)新綠季節(jié)小區(qū)的居民，在沒有維修基金的情況下，自籌資金200萬元完成了全部10部電梯的更新。

05

共識困境

老舊小區(qū)改造成功的關(guān)鍵在于居民的參與和支持。但達成共識并不容易。

北京一個項目因1戶拒簽而停滯2年。貧富不均也是攔路虎。以浙工新村為例，改造后很多家庭至少得花100多萬的資金才能搞定。

（圖/Pixabay供圖）

針對這一難題，深圳、北京等城市創(chuàng)新性地提出了“多數(shù)決+征收”的破局路徑。

《北京市城市更新條例》規(guī)定，當簽約比例達到95% 以上后，可向區(qū)政府申請調(diào)解；調(diào)解不成且涉及公共利益時，區(qū)政府可對未簽約房屋實施征收。

06

利益平衡

自主更新帶來的不僅是居住環(huán)境的改善，還有巨大的資產(chǎn)增值。

據(jù)測算，浙工新村改造后，房屋市場價值從約3.5萬元/平方米提升至約6萬元/平方米。這引發(fā)了關(guān)于增值歸屬正當性的討論。

（圖/新建住宅建筑工地）

這部分增值不僅來源于居民的出資，更關(guān)鍵的是政府在規(guī)劃上的讓渡，尤其是容積率的提升。發(fā)展權(quán)本質(zhì)上是一種公共資源，而自主更新模式中，這部分收益被特定小區(qū)的業(yè)主“獨享”。

周邊商品房業(yè)主的不滿情緒已經(jīng)見諸報道，他們認為自主更新項目相當于以非市場化的方式獲得了低價新建住房。

07

共識困境

《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》的深入實施，老舊住房自主更新、原拆原建必將在全國范圍內(nèi)掀起熱潮。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬個。1至7月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.98萬個。

河北、遼寧、重慶、安徽、江蘇、上海等6個地區(qū)開工率超過90%。

未來，自主更新政策將推動“老破小”向“好房子”轉(zhuǎn)型，通過裝配式技術(shù)實現(xiàn)快速改造，提升居住舒適度。

預計未來5年市場規(guī)模年均增長超20%，形成萬億級新增長極，帶動電梯制造、適老化改造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在北京樺皮廠胡同，采用裝配式技術(shù)實現(xiàn)3個月快速改造的案例已經(jīng)成為樣板；上海黃浦區(qū)試點“參與式預算”提升改造滿意度；廣州培育社區(qū)規(guī)劃師隊伍引導居民參與方案設(shè)計。

（圖/Pixabay供圖）

所有這些探索，都在重塑著城市更新的邏輯。老城不能再拆，但老城必須更新。

從“住有所居”到“住有宜居”，這些老樓里的居民，用自己的選擇和行動，參與著一場前所未有的城市煥新運動。