每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

該來(lái)的，總是會(huì)來(lái)。

8月27日，北京太陽(yáng)宮0627地塊正式上架土拍。一天前，它才進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)。

它的買(mǎi)家，將在9月30日誕生，喜迎國(guó)慶。

這塊地的起始價(jià)為31億元，綜合樓面價(jià)6.13萬(wàn)元/㎡——住宅6.77萬(wàn)元/平米，商業(yè)2.4萬(wàn)元/平米。

三年前，它東面的中建玖合府，起拍樓面價(jià)約7.67萬(wàn)元/㎡，最終溢價(jià)15%達(dá)8.825萬(wàn)元/㎡，成交房?jī)r(jià)11.7萬(wàn)元/平米。

從表面上看，0627地塊住宅樓面價(jià)，比中建玖合府低了0.9萬(wàn)元/平米，但它背了1.3萬(wàn)平米商業(yè)的包袱——允許整售。

0627地塊的門(mén)檻蠻高的，即便之前減負(fù)過(guò)。（詳見(jiàn)《太陽(yáng)宮地塊調(diào)規(guī)，自揭其短》）

有人將0627地塊稱(chēng)為"王炸"地塊。它位于東北三四環(huán)之間，確實(shí)是三年來(lái)罕見(jiàn)的核心地段地塊。

花姐了解到，除了深耕北京的中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和中建智地等，還有不少外地開(kāi)發(fā)商也盯著它。

一個(gè)月后，0627地塊會(huì)拍出什么價(jià)呢？

花姐不好瞎猜。因?yàn)?，如今不僅市場(chǎng)變了，且地塊之間的素質(zhì)也不一樣。

幸福的煩惱

0627地塊，有個(gè)幸福的煩惱。

那就是，離地鐵太近，地鐵10號(hào)線(xiàn)和17號(hào)線(xiàn)換乘站太陽(yáng)宮站。

這是一柄雙刃劍。

家門(mén)口的地鐵，確實(shí)方便，但它至少帶來(lái)兩個(gè)煩惱：1、人多且雜，共享自行車(chē)占地；2、地鐵震動(dòng)引發(fā)的噪音問(wèn)題。

針對(duì)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，地塊東南面的太陽(yáng)宮中路，有不少于500個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，南面10號(hào)線(xiàn)A口附近，則有不少于150個(gè)。

關(guān)于地鐵噪音問(wèn)題，在6月中旬調(diào)規(guī)方案里已經(jīng)說(shuō)明，“地鐵振動(dòng)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的影響，以及養(yǎng)老與居住人群的流線(xiàn)干擾”，故而，砍掉了0.8萬(wàn)平米養(yǎng)老設(shè)施，將重新?lián)裰凡季帧?/p>

當(dāng)然，砍掉養(yǎng)老設(shè)施，也變相給地塊減負(fù)了。只不過(guò)，拿地鐵振動(dòng)說(shuō)事，顯得一舉兩得。

與地鐵親密無(wú)間

0627地塊與地鐵的關(guān)系，可用一個(gè)詞來(lái)形態(tài)：親密無(wú)間。

當(dāng)它上架后，它們之間的親密關(guān)系曝光了。

最密的，要數(shù)地鐵17號(hào)線(xiàn)，穿越了0627地塊東側(cè)。它的外軌中心線(xiàn)在用地紅線(xiàn)內(nèi)，且距離紅線(xiàn)約為6-11米。

從圖紙上可以清晰地看到，17號(hào)線(xiàn)的走向和0627地塊平行，呈東偏南45度。不僅如此，17號(hào)線(xiàn)的G口有兩個(gè)出口、兩個(gè)地鐵風(fēng)亭組，共占地318.18平米，納入出讓容積率。

花姐猜測(cè)，這兩座建筑應(yīng)該會(huì)拆除改建，與0627地塊的商業(yè)融合。

簡(jiǎn)而言之，地鐵17號(hào)線(xiàn)下穿了0627地塊，至少有長(zhǎng)約130米、寬約6-11米的面積重疊。

這種地鐵下穿的樓盤(pán)，還有豐臺(tái)的中海豐和叁號(hào)，它身下是地鐵9號(hào)線(xiàn)和房山線(xiàn)，但不是地鐵站。

退線(xiàn)后容積率飆升

有了地鐵下穿，0627地塊必然牽扯到退線(xiàn)問(wèn)題。

到底怎么個(gè)退法？

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號(hào)線(xiàn)外軌中心線(xiàn)約30米。

依照花姐理解，6027地塊要遠(yuǎn)離17號(hào)線(xiàn)約30米處，才能建房。

這個(gè)數(shù)字，再加上紅線(xiàn)與外軌中心的6-11米距離，實(shí)際退線(xiàn)可能達(dá)到36-41米。

假如以平均退線(xiàn)寬38.5米、長(zhǎng)117米計(jì)算，扣除邊角料，退線(xiàn)面積約占0627地塊總占地面積19,446.8平方米的20%。

幸運(yùn)的是，10號(hào)線(xiàn)外軌中心線(xiàn)30米，在0626地塊紅線(xiàn)之外。因此，它不會(huì)影響到敏感建筑的退線(xiàn)。

由于0627地塊的容積率為2.6，如果扣除退線(xiàn)占地，它住宅區(qū)域的實(shí)際容積率，高達(dá)3.12。

如此高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

強(qiáng)排方案推測(cè)

0627地塊有著高達(dá)3.12容積率，加上西北和東北方向，分別是老盤(pán)安馨家園和中建玖合府。

這又牽扯到一個(gè)問(wèn)題，強(qiáng)排怎么排？

按照土地文件，它的車(chē)庫(kù)出入口在東北面。由于車(chē)庫(kù)口距離太陽(yáng)宮中路必須要大于50米。因此，留給車(chē)庫(kù)的可選范圍，只有67米。

這67米寬，可能還包括小區(qū)的大門(mén)。一般來(lái)說(shuō)，大門(mén)和車(chē)庫(kù)會(huì)緊挨一起。

受地鐵保護(hù)線(xiàn)影響，東面退紅線(xiàn)36-41米、容積率3.12、住宅4.28萬(wàn)平米，再加上地上0.75萬(wàn)平米商業(yè)，種種條件湊在一起，0627地塊的確蠻難排方案的。

花姐根據(jù)現(xiàn)有條件，做一個(gè)推測(cè)版：

1、大門(mén)和車(chē)庫(kù)出入口在東北方向；

2、小區(qū)共計(jì)6棟住宅樓樓15F\18F\25F，每棟只有1個(gè)單元；

3、戶(hù)型面積段為180平米和200平米兩種；

4、地上沿太陽(yáng)宮中路，會(huì)打造一條精品商業(yè)街，地上兩層、地下兩層。