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大家好，我是地產高富帥。

地產行業(yè)持續(xù)下行，房企虧損成為行業(yè)通病，地產經理人都被逼到絕路，更慘的是房企營銷人，一不小心就要被換掉，這就是如今行業(yè)整體現(xiàn)狀。

最近在跟很多地產人討論，如今一家房企只要還有利潤，就已經跑贏了90%以上房企，因為如今還能賺錢的房企確實都已經沒有幾家了。

一家房企不賺錢，這就意味著房子肯定賣不動，流動資金承壓，那么反饋到地產經理人身上就非常直接：降職，裁員，降薪三部曲已經是標準動作。

因此，這年頭各家房企想方設法調整組織，表面上都是號稱降本增效，加強管控顆粒度，實際上就是賣不動了，裁點人，讓報表好看點。

行業(yè)進入深度調整下半場，各家房企投資地盤迅速收縮，北上廣深成為頭部央企集中火力的四大城市群，競爭已經進入絕對白熱化。

北京市場，一個完全不同于任何城市的行業(yè)重鎮(zhèn)，不僅僅是房地產行業(yè)的一個投資重地，更是承擔起行業(yè)整體調控底層的一面鏡子。

北京作為首都，聚集了所有中央部委、監(jiān)管機構和大量國有企業(yè)總部。這使得其房地產市場不僅由本地供需決定，更受到國家宏觀政策和大型機構投資的直接影響。

強大的資源虹吸效應： 全國頂尖的教育、醫(yī)療、文化、科技資源匯聚于此。

為了獲得這些稀缺資源，全國的高凈值人群和精英家庭產生了強大的購房需求，這種需求是其他城市無法比擬的。

除了常見的居住需求，北京市場還包含了極強的投資保值、教育置業(yè)（學區(qū)房）、財富傳承、身份象征等復合型需求，使得市場邏輯更為復雜

北京地區(qū)的房地產市場，一直都是偏向資源導向，就是區(qū)位價值往往決定了房子的核心底層價值。

因此，可以看到前年幾年的京城市場，本土資源型房企大展拳腳，首開，首創(chuàng)，金融街，遠洋，中鐵，京投等本土國央企迎來歷史性大發(fā)展。

不過隨著“好房子戰(zhàn)略”導向以來，北京市場也迎來了產品為王的新時代，甭管是誰家開發(fā)的，產品拉胯，品質口碑不行，都難逃滯銷命運。

本身操盤運營水平就不太高的本土國企軍團，早期也拿了一些外地的高價地，這一輪都撐的非常辛苦，京城市場迎來玩家大血拼，多數知名本土國企出局。

央企成為了北京市場的絕對主角，中海地產，保利發(fā)展，華潤置地，招商蛇口四大金剛長驅直入，每年在北京投資額度高達百億以上。

特別是中海地產與華潤置地，兩位總部都在深圳的超級央企，這幾年在北京市場都開始大力投資，華潤置地雖然暫時落后，但是勢必也要持續(xù)發(fā)力。

今年上半年，央企戰(zhàn)隊在北京都迎來了一次營銷一把手的大換血（），大家都把最強陣營布局在北京公司。

如今五個月過去了，兩大頭部央企的北京營銷總都換了，可以看到，北京市場的壓力真的巨大，每次開盤都是硬碰硬的直接較量，殺紅眼是必然的。

地產一品塘獨家獲悉：華潤置地北京公司營銷總又空降了一位老兵，前華潤置地山東公司營銷負責人王皓調任北京。

就在前一個月之前，華潤置地分管營銷副總馬雋被調走分管其他城市，這似乎是一個開始，華潤北京近期一個重點項目師出不利。

今年年初，北京第一場土拍，海淀區(qū)朱房兩宗相鄰的地塊同時開拍，地塊標價150億，樓面價7.6萬/平，最終成交價182億。

其中西地塊由華潤置地+招商蛇口+中鐵置業(yè)聯(lián)合體92億拿下，樓面價近9萬，東地塊由建發(fā)拿下，總價逾90億，樓面價9.5萬。

很顯然建發(fā)與華潤置地的正面較量已經開始，兩個地塊不管是區(qū)位還是整體調性都有相同的客群，可以說是兩家公司操盤手的絕對PK戰(zhàn)場。

兩家房企先后在6月13日與17日開盤，案名分別是：建發(fā)海晏，華潤臻澐。華潤項目雖然是聯(lián)合操盤項目，但是營銷操盤是由華潤置地北京公司主導。

結果就是大家看到的網簽數據了，建發(fā)海晏網簽數據為162套，直接把華潤置地打趴了，并且是在建發(fā)海晏價格高出8000/平的情況下。

其實這種情況，小編個人確實有點驚訝，以華潤置地在海淀幾十年的沉淀，建發(fā)作為門外漢才進入北京主流市場很短時間，這仗輸的太憋屈了一點。

話說本次開盤失利，已經驚動了集團高層，這確實是華潤在北京最糟糕的一次開盤了，不過小編也還是佩服建發(fā)的本次營銷逆襲。

建發(fā)屬于典型的閩系國企，大開大合一直都是其關鍵點，本次估計內部已經把華潤拿捏住了，在硬件配置方面又是卷大門這招，不過似乎用的也不錯。

但是還是話說回來，一個外來房企想要在北京玩的轉，絕對不是依靠一兩個項目的得失，華潤置地雖然暫時輸了一局，但是底牌還在，翻盤也不是沒有可能。

因此，本次失利后背鍋俠必須要有人了，來自萬科系的姜總被替換，華潤嫡系部隊之一的王皓及時補位，京城這么重要的崗位，看來還是用老人比較靠譜。

王皓，86后，2014年加盟華潤置地至今，從華東的蘇州，上海等地到東北區(qū)域，曾經擔任華潤置地東北區(qū)域營銷部門助理總經理，區(qū)域營銷部門總經理。

在2024年區(qū)域合并之后，王皓調任華潤置地山東公司營銷總，繼續(xù)在華北區(qū)域擔任重要崗位。

東北區(qū)域在華潤置地版圖一直都是較為特殊的存在，整體頭部房企在東北布局來看，華潤置地不管是口碑還是規(guī)模都是拔尖，并且在東北市場占有率一直靠前。

東北區(qū)域仍然還是華潤置地版圖比較重要的區(qū)域之一，合并到華北區(qū)域應該還是基于整體組織調整的策略，東北區(qū)域早期產品品質都在置地體系內是靠前的。

王總作為華潤置地南北征戰(zhàn)多年的老將，這次臨危受命接手北京營銷負責人崗位，可謂是領導給予了足夠的發(fā)展空間。

華潤置地未來在北京的土地儲備與發(fā)展前景來看，無疑是500億體量的超級城市公司，只要本次能頂住壓力，打一次翻身仗，其職業(yè)發(fā)展未來可期。

其實作為地產營銷職業(yè)經理人，永遠都是跟著項目走，只有業(yè)績才能證明自己的價值，在如今的市場競爭環(huán)境下，誰都無法保證能一直贏。

今天就聊到這里，大家對京城地產營銷人有何分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經歷，16年以上地產行業(yè)沉淀，關注地產戰(zhàn)略布局，產品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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