作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

保障房和回遷房接近九成的住宅，注定是個(gè)很挑客戶的新盤了。

保障房、回遷房占「九成」

位于深圳龍華觀瀾的竹村城市更新項(xiàng)目，無疑是深圳改造項(xiàng)目中相對幸運(yùn)的。

一方面，經(jīng)歷十多年的更新改造，最終貨幣補(bǔ)償都能做到付清，另一方面，施工進(jìn)程加速并未淪落到需村民自掏腰包籌資自建的境地。

要知道，如果是晚幾年才啟動(dòng)，恐怕是另一番景象了。近日《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》對外公布，且明確提到支持老舊住房自主更新、原拆原建，而深圳也有備受關(guān)注的紅崗花園的自籌改造案例。

所以，早早完成了改造的更新項(xiàng)目，多少都吃到了時(shí)代的一些紅利。

而竹村城市更新改造項(xiàng)目最近有了新動(dòng)態(tài)，改造后成為的陽基御龍灣正緊鑼密鼓地張羅入市。

不僅開放了營銷中心和展示空間，也開啟了轉(zhuǎn)介，一些中介渠道也都在渲染整個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)9月入市。

根據(jù)實(shí)地的動(dòng)態(tài)，項(xiàng)目已經(jīng)是封頂狀態(tài)。

項(xiàng)目位于龍華觀瀾的竹村站D出口處，分為2期2個(gè)地塊開發(fā)，總占地面積約8.55萬㎡，總建筑面積約38.79萬㎡，綜合容積率4.53，總規(guī)劃2661戶，由住宅+寫字樓+商業(yè)+幼兒園組成。

預(yù)計(jì)即將入市房源位于一期地塊。

乍一看項(xiàng)目本身的宣傳，又是地鐵上、公園水岸、大城、美宅之類的，似乎是一個(gè)相對高端的項(xiàng)目。

但若看項(xiàng)目的規(guī)劃數(shù)據(jù)，可能會(huì)被拉回現(xiàn)實(shí)。

陽基御龍灣，首先名字就容易讓人誤解，畢竟寶安區(qū)也有一個(gè)御龍灣小區(qū)，不過是松茂的。

其次項(xiàng)目的規(guī)劃細(xì)節(jié)，宜居性的短板暴露無遺，似乎和美宅還有一定落差。

畢竟不少新住宅項(xiàng)目也帶了回遷和保障性房源，但占比這么高的還是比較少見。

項(xiàng)目一期總占地4.13萬㎡，總建筑面積31.31萬㎡，由6棟28-32層的住宅組成，包括1所12班制的幼兒園，總規(guī)劃1292戶，但其中可售商品房僅133套，回遷房799套和保障房360套，這就意味著回遷房+保障性住房接近總戶數(shù)的九成。

回遷房+保障性住房占比這么高的新盤，入市后，按照過往的新房開盤經(jīng)驗(yàn)，是很難被市場接受的。

一方面，正常情況下回遷業(yè)主會(huì)有優(yōu)先選房的機(jī)會(huì)，在項(xiàng)目真正開盤前就已經(jīng)把優(yōu)質(zhì)的樓層、朝向的房源選走。

另一方面回遷房和保障房的占比過高，對社區(qū)的居住和氛圍或多或少都會(huì)有影響。

回遷房比例過高的社區(qū)，回遷房業(yè)主可能更傾向于出租房屋，往往出租比例就會(huì)比較高，加上原本的保障性住房，社區(qū)未來出租的比例可能就更高了。這樣一來，社區(qū)的公共資源利用就有可能變得更緊張。比如停車位的使用，社區(qū)的綠化等。

居住氛圍也比純普通住宅的社區(qū)復(fù)雜一些。

更重要的是，回遷房業(yè)主的售房動(dòng)機(jī)和定價(jià)策略可能與商品房業(yè)主不同。

回遷房成本較低，若業(yè)主急于掛盤快速出售，那么二手房加價(jià)也有可能受影響，所以回遷房占比過大，未來小區(qū)掛盤的房源價(jià)格，就有可能相對水平更低。

那么這樣的項(xiàng)目該怎么賣？

市場上已經(jīng)有項(xiàng)目給出了教科書級別的操作——簽約的時(shí)候，順便把告知書簽了。

今年6月位于光明的滿京華金碩悅府81套83~151平住宅入市，累計(jì)316批客戶入圍登記，但搶房的背后是選房的同時(shí)，開發(fā)商要求每位準(zhǔn)業(yè)主簽署一份《重要事項(xiàng)告知書》。

《重要事項(xiàng)告知書》中的內(nèi)容堪稱教科書級別的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，其中便包含準(zhǔn)業(yè)主們在購房前知悉“項(xiàng)目總戶數(shù)1259，普通住宅536戶，補(bǔ)償安置房644戶，商業(yè)79戶，補(bǔ)償安置房和商品住宅業(yè)主享有同等物業(yè)使用權(quán)利及相應(yīng)服務(wù)，包括但不僅限于公用小區(qū)花園，共同使用小區(qū)設(shè)備設(shè)施，公共空間及停車場等?！?/p>

這樣的知悉內(nèi)容，言下之意就是業(yè)主們?nèi)艉炇鸶嬷獣鴦t不僅接受滿京華金碩悅府回遷房占比過半，優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)被優(yōu)先選走，且認(rèn)同未來與大量回遷業(yè)主共處同一社區(qū)。

宜居性自刀

作為城市更新項(xiàng)目，回遷且自帶保障性房源無可避免。

但建設(shè)規(guī)劃后期，體現(xiàn)出來的就是開發(fā)商的規(guī)劃和建設(shè)實(shí)力了。

從項(xiàng)目的規(guī)劃來看，宜居性的缺失，不僅體現(xiàn)出開發(fā)還有很大的提升空間，也體現(xiàn)出深圳新房住宅市場“好房子”的稀缺性。

整個(gè)項(xiàng)目的容積率為5.32，如今深圳的新房中，降容積率已經(jīng)成了新的趨勢。

今年出讓的住宅用地，規(guī)劃設(shè)計(jì)的容積率以3.4為主。

并且項(xiàng)目可售住宅部分，以3梯6戶和4梯8戶設(shè)計(jì)，梯戶比雖然為1:2，但對比3梯5戶或者2梯2戶的住宅，自然電梯效率、通風(fēng)效率和公攤比例優(yōu)勢是比不上的。

其次項(xiàng)目的車位情況，總規(guī)劃1292戶規(guī)劃1910個(gè)車位，車位比約1:1.48，看上去夠用，但項(xiàng)目明確到，其中無障礙車位39輛、微型車位20輛、充電車位573輛，且充電車位按30%配置，100%預(yù)留，未來需與01-02地塊統(tǒng)籌。

并且項(xiàng)目還自帶辦公屬性建筑，未來車位也有部分規(guī)劃分配給辦公產(chǎn)品的可能性。

再有就是綠化覆蓋率項(xiàng)目僅30.27%，是遠(yuǎn)低于普通住宅40%的綠化覆蓋率的。

綠化覆蓋率涉及到的是小區(qū)居住的舒適性，優(yōu)質(zhì)的綠化能提升小區(qū)的花園景觀的 “稀缺性”。

可能有人會(huì)說，小區(qū)綠化覆蓋不夠，但近距離還有一個(gè)觀瀾河濕地公園。

實(shí)際濕地公園的環(huán)境如何？實(shí)地看過的就知道和深圳很多大一點(diǎn)的漂亮的公園不能相比。

這個(gè)公園是為了深度處理龍華水質(zhì)凈化廠尾水而存在，河段水質(zhì)基本為再生水流入，有附近居民反饋有時(shí)候路過挺臭的。

從實(shí)地來看，觀瀾河濕地公園雖然可以作為社區(qū)的后花園看待，但實(shí)際的景觀可能需要實(shí)地感受，且見仁見智。

項(xiàng)目共8棟建筑，還包含2棟辦公，樓棟之間最近的距離18.78米，這些都能與實(shí)際居住體驗(yàn)直接掛鉤。

從項(xiàng)目實(shí)體處可以看到，樓間距相對較近，不僅有樓棟之間相互對視的可能，也有相互遮擋光線的風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，項(xiàng)目周邊城市面貌以城中村、廠房為主。

雖然項(xiàng)目自帶約4.89萬㎡商業(yè)配套，但大型的日常消費(fèi)依舊需要依賴周邊的商業(yè)資源豐富，比如合正觀瀾匯天虹購物中心等。

另外，項(xiàng)目是小開發(fā)商小樓盤，品質(zhì)和管理都是未知數(shù)。

陽基御龍灣由陽基集團(tuán)開發(fā)，后者作為民營開發(fā)商的知名度并不高，此前也僅開發(fā)過零星的項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不及大型房企，對產(chǎn)品的品質(zhì)把控以及未來物業(yè)管理方面，都是比較大的未知數(shù)。

吹風(fēng)價(jià)如何？

據(jù)市場消息，陽基御龍灣的吹風(fēng)價(jià)預(yù)計(jì)65平兩房220萬起，83平三房二衛(wèi)320萬左右，95-135平預(yù)計(jì)370萬起。

這樣的吹風(fēng)價(jià)，給市場講故事會(huì)有人聽嗎？

大體可以參考一下周邊住宅的情況。

與項(xiàng)目相距約1.9公里的合正觀瀾匯曾經(jīng)兩度入市，2023年714套103-131平住宅備案單價(jià)約5.41萬/平，備案總價(jià)約508萬-7709萬；2024年617套71-128平住宅備案單價(jià)約4.97萬/平，總價(jià)區(qū)間約317萬-741萬/套，目前庫存549套未售。

二手房方面，項(xiàng)目周邊2010年—2016年左右的小區(qū)，成交價(jià)大約4萬元一平，比如招商瀾園小區(qū)今年6月成交一套53.54平的戶型，成交總價(jià)約213萬，折合單價(jià)約3.98萬/平。

比如陶潤懿峰今年6月成交一套89.94平戶型，成交總價(jià)約296.3萬，折合單價(jià)約3.29萬/平。

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