作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

保障房和回遷房接近九成的住宅，注定是個(gè)很挑客戶(hù)的新盤(pán)了。

保障房、回遷房占「九成」

位于深圳龍華觀瀾的竹村城市更新項(xiàng)目，無(wú)疑是深圳改造項(xiàng)目中相對(duì)幸運(yùn)的。

一方面，經(jīng)歷十多年的更新改造，最終貨幣補(bǔ)償都能做到付清，另一方面，施工進(jìn)程加速并未淪落到需村民自掏腰包籌資自建的境地。

要知道，如果是晚幾年才啟動(dòng)，恐怕是另一番景象了。近日《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》對(duì)外公布，且明確提到支持老舊住房自主更新、原拆原建，而深圳也有備受關(guān)注的紅崗花園的自籌改造案例。

所以，早早完成了改造的更新項(xiàng)目，多少都吃到了時(shí)代的一些紅利。

而竹村城市更新改造項(xiàng)目最近有了新動(dòng)態(tài)，改造后成為的陽(yáng)基御龍灣正緊鑼密鼓地張羅入市。

不僅開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心和展示空間，也開(kāi)啟了轉(zhuǎn)介，一些中介渠道也都在渲染整個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)9月入市。

根據(jù)實(shí)地的動(dòng)態(tài)，項(xiàng)目已經(jīng)是封頂狀態(tài)。

項(xiàng)目位于龍華觀瀾的竹村站D出口處，分為2期2個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，總占地面積約8.55萬(wàn)㎡，總建筑面積約38.79萬(wàn)㎡，綜合容積率4.53，總規(guī)劃2661戶(hù)，由住宅+寫(xiě)字樓+商業(yè)+幼兒園組成。

預(yù)計(jì)即將入市房源位于一期地塊。

乍一看項(xiàng)目本身的宣傳，又是地鐵上、公園水岸、大城、美宅之類(lèi)的，似乎是一個(gè)相對(duì)高端的項(xiàng)目。

但若看項(xiàng)目的規(guī)劃數(shù)據(jù)，可能會(huì)被拉回現(xiàn)實(shí)。

陽(yáng)基御龍灣，首先名字就容易讓人誤解，畢竟寶安區(qū)也有一個(gè)御龍灣小區(qū)，不過(guò)是松茂的。

其次項(xiàng)目的規(guī)劃細(xì)節(jié)，宜居性的短板暴露無(wú)遺，似乎和美宅還有一定落差。

畢竟不少新住宅項(xiàng)目也帶了回遷和保障性房源，但占比這么高的還是比較少見(jiàn)。

項(xiàng)目一期總占地4.13萬(wàn)㎡，總建筑面積31.31萬(wàn)㎡，由6棟28-32層的住宅組成，包括1所12班制的幼兒園，總規(guī)劃1292戶(hù)，但其中可售商品房?jī)H133套，回遷房799套和保障房360套，這就意味著回遷房+保障性住房接近總戶(hù)數(shù)的九成。

回遷房+保障性住房占比這么高的新盤(pán)，入市后，按照過(guò)往的新房開(kāi)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，是很難被市場(chǎng)接受的。

一方面，正常情況下回遷業(yè)主會(huì)有優(yōu)先選房的機(jī)會(huì)，在項(xiàng)目真正開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)把優(yōu)質(zhì)的樓層、朝向的房源選走。

另一方面回遷房和保障房的占比過(guò)高，對(duì)社區(qū)的居住和氛圍或多或少都會(huì)有影響。

回遷房比例過(guò)高的社區(qū)，回遷房業(yè)主可能更傾向于出租房屋，往往出租比例就會(huì)比較高，加上原本的保障性住房，社區(qū)未來(lái)出租的比例可能就更高了。這樣一來(lái)，社區(qū)的公共資源利用就有可能變得更緊張。比如停車(chē)位的使用，社區(qū)的綠化等。

居住氛圍也比純普通住宅的社區(qū)復(fù)雜一些。

更重要的是，回遷房業(yè)主的售房動(dòng)機(jī)和定價(jià)策略可能與商品房業(yè)主不同。

回遷房成本較低，若業(yè)主急于掛盤(pán)快速出售，那么二手房加價(jià)也有可能受影響，所以回遷房占比過(guò)大，未來(lái)小區(qū)掛盤(pán)的房源價(jià)格，就有可能相對(duì)水平更低。

那么這樣的項(xiàng)目該怎么賣(mài)？

市場(chǎng)上已經(jīng)有項(xiàng)目給出了教科書(shū)級(jí)別的操作——簽約的時(shí)候，順便把告知書(shū)簽了。

今年6月位于光明的滿(mǎn)京華金碩悅府81套83~151平住宅入市，累計(jì)316批客戶(hù)入圍登記，但搶房的背后是選房的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要求每位準(zhǔn)業(yè)主簽署一份《重要事項(xiàng)告知書(shū)》。

《重要事項(xiàng)告知書(shū)》中的內(nèi)容堪稱(chēng)教科書(shū)級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，其中便包含準(zhǔn)業(yè)主們?cè)谫?gòu)房前知悉“項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)1259，普通住宅536戶(hù)，補(bǔ)償安置房644戶(hù)，商業(yè)79戶(hù)，補(bǔ)償安置房和商品住宅業(yè)主享有同等物業(yè)使用權(quán)利及相應(yīng)服務(wù)，包括但不僅限于公用小區(qū)花園，共同使用小區(qū)設(shè)備設(shè)施，公共空間及停車(chē)場(chǎng)等?！?/p>

這樣的知悉內(nèi)容，言下之意就是業(yè)主們?nèi)艉炇鸶嬷獣?shū)則不僅接受滿(mǎn)京華金碩悅府回遷房占比過(guò)半，優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)被優(yōu)先選走，且認(rèn)同未來(lái)與大量回遷業(yè)主共處同一社區(qū)。

宜居性自刀

作為城市更新項(xiàng)目，回遷且自帶保障性房源無(wú)可避免。

但建設(shè)規(guī)劃后期，體現(xiàn)出來(lái)的就是開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃和建設(shè)實(shí)力了。

從項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，宜居性的缺失，不僅體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)還有很大的提升空間，也體現(xiàn)出深圳新房住宅市場(chǎng)“好房子”的稀缺性。

整個(gè)項(xiàng)目的容積率為5.32，如今深圳的新房中，降容積率已經(jīng)成了新的趨勢(shì)。

今年出讓的住宅用地，規(guī)劃設(shè)計(jì)的容積率以3.4為主。

并且項(xiàng)目可售住宅部分，以3梯6戶(hù)和4梯8戶(hù)設(shè)計(jì)，梯戶(hù)比雖然為1:2，但對(duì)比3梯5戶(hù)或者2梯2戶(hù)的住宅，自然電梯效率、通風(fēng)效率和公攤比例優(yōu)勢(shì)是比不上的。

其次項(xiàng)目的車(chē)位情況，總規(guī)劃1292戶(hù)規(guī)劃1910個(gè)車(chē)位，車(chē)位比約1:1.48，看上去夠用，但項(xiàng)目明確到，其中無(wú)障礙車(chē)位39輛、微型車(chē)位20輛、充電車(chē)位573輛，且充電車(chē)位按30%配置，100%預(yù)留，未來(lái)需與01-02地塊統(tǒng)籌。

并且項(xiàng)目還自帶辦公屬性建筑，未來(lái)車(chē)位也有部分規(guī)劃分配給辦公產(chǎn)品的可能性。

再有就是綠化覆蓋率項(xiàng)目?jī)H30.27%，是遠(yuǎn)低于普通住宅40%的綠化覆蓋率的。

綠化覆蓋率涉及到的是小區(qū)居住的舒適性，優(yōu)質(zhì)的綠化能提升小區(qū)的花園景觀的 “稀缺性”。

可能有人會(huì)說(shuō)，小區(qū)綠化覆蓋不夠，但近距離還有一個(gè)觀瀾河濕地公園。

實(shí)際濕地公園的環(huán)境如何？實(shí)地看過(guò)的就知道和深圳很多大一點(diǎn)的漂亮的公園不能相比。

這個(gè)公園是為了深度處理龍華水質(zhì)凈化廠尾水而存在，河段水質(zhì)基本為再生水流入，有附近居民反饋有時(shí)候路過(guò)挺臭的。

從實(shí)地來(lái)看，觀瀾河濕地公園雖然可以作為社區(qū)的后花園看待，但實(shí)際的景觀可能需要實(shí)地感受，且見(jiàn)仁見(jiàn)智。

項(xiàng)目共8棟建筑，還包含2棟辦公，樓棟之間最近的距離18.78米，這些都能與實(shí)際居住體驗(yàn)直接掛鉤。

從項(xiàng)目實(shí)體處可以看到，樓間距相對(duì)較近，不僅有樓棟之間相互對(duì)視的可能，也有相互遮擋光線的風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，項(xiàng)目周邊城市面貌以城中村、廠房為主。

雖然項(xiàng)目自帶約4.89萬(wàn)㎡商業(yè)配套，但大型的日常消費(fèi)依舊需要依賴(lài)周邊的商業(yè)資源豐富，比如合正觀瀾匯天虹購(gòu)物中心等。

另外，項(xiàng)目是小開(kāi)發(fā)商小樓盤(pán)，品質(zhì)和管理都是未知數(shù)。

陽(yáng)基御龍灣由陽(yáng)基集團(tuán)開(kāi)發(fā)，后者作為民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的知名度并不高，此前也僅開(kāi)發(fā)過(guò)零星的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不及大型房企，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)把控以及未來(lái)物業(yè)管理方面，都是比較大的未知數(shù)。

吹風(fēng)價(jià)如何？

據(jù)市場(chǎng)消息，陽(yáng)基御龍灣的吹風(fēng)價(jià)預(yù)計(jì)65平兩房220萬(wàn)起，83平三房二衛(wèi)320萬(wàn)左右，95-135平預(yù)計(jì)370萬(wàn)起。

這樣的吹風(fēng)價(jià)，給市場(chǎng)講故事會(huì)有人聽(tīng)嗎？

大體可以參考一下周邊住宅的情況。

與項(xiàng)目相距約1.9公里的合正觀瀾匯曾經(jīng)兩度入市，2023年714套103-131平住宅備案單價(jià)約5.41萬(wàn)/平，備案總價(jià)約508萬(wàn)-7709萬(wàn)；2024年617套71-128平住宅備案單價(jià)約4.97萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約317萬(wàn)-741萬(wàn)/套，目前庫(kù)存549套未售。

二手房方面，項(xiàng)目周邊2010年—2016年左右的小區(qū)，成交價(jià)大約4萬(wàn)元一平，比如招商瀾園小區(qū)今年6月成交一套53.54平的戶(hù)型，成交總價(jià)約213萬(wàn)，折合單價(jià)約3.98萬(wàn)/平。

比如陶潤(rùn)懿峰今年6月成交一套89.94平戶(hù)型，成交總價(jià)約296.3萬(wàn)，折合單價(jià)約3.29萬(wàn)/平。

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