大家知道，天河不少二手豪宅都在暴跌，就連珠江新城一些小區(qū)也未能幸免。

卻很少有人提及，海珠琶洲的二手情況——

保利天悅，二手單價跌穿10萬！

01

9.3萬/平夢回六年前

上周刷到中介的朋友圈，保利天悅一套197平四房戶型，掛牌1850萬！

算下來，單價9.39萬/平！

據中介透露，這套單位屬于三期組團，保養(yǎng)不錯，業(yè)主之前還砸了80萬去裝修翻新。

雙套間設計，戶型南北通透，北向二線江景，南看小區(qū)園林，視野采光都還不錯，是保利天悅整個小區(qū)單價最低，也是同戶型總價最低的一套。

不得不說，這個價格確實很驚人了……

我的印象中，早在2019年，保利天悅二手房價就已經站穩(wěn)10萬+。

根據貝殼平臺顯示，相似的面積和戶型，過去幾年成交單價分別是——

2021年：13.5萬

2022年：15.4萬

2023年：15.6萬；17.7萬；17.4萬；17.8萬

2024年：13.4萬

只有在2019-2020年成交的，還是200平以上的大戶型，才有8-10萬/平的價格。

不過，在今年4月應該有一套單位，曾以10.6萬/平成交，戶型面積未知，因為前臺把這信息隱藏了。

目前，平臺上已經有大量200平以下戶型，掛牌單價在10萬左右。

事實上，還有一些沒上平臺的低價房源，只在中介和豪宅圈里叫賣的，掛牌單價約9.5萬。

我想表達的是什么呢？

一是10萬單價，不是保利天悅（非樓王非大戶型）的個別情況。

二是9-10萬不僅僅是掛牌價，而是可以買得到保利天悅的成交價。

當然，保利天悅并非琶洲東區(qū)唯一暴跌的小區(qū)。

貝殼平臺上雅郡花園的價格行情

不難想象，連琶洲二手標桿都跌穿10萬檔線，其他小區(qū)只會回調得更厲害……

02

自住“質價比”高

這些小區(qū)價格暴擊，離不開那幾個常見原因，如周邊新增一手供應、新盤價格倒掛、受新規(guī)沖擊。

此外，還跟琶洲整個開發(fā)格局有關。

無論是房地產開發(fā)、企業(yè)入駐還是新增配套的落地，明顯還是琶洲西和琶洲南更突出，更吸睛。

反觀保利天悅所在的琶洲東區(qū)，成熟是真的，宜居也不假。但短期內價值增量空間有限，缺乏爆點。

琶洲之眼和周邊舊改都屬于長遠規(guī)劃，自然很難給予二手市場更多支持。

從這個角度看，回調也是正常。

我甚至認為，這倒是個入手的好機會。

雖然，戶型比不上現(xiàn)在的新規(guī)產品，會所配套和外立面也沒有現(xiàn)在的新盤那么高級，但保利天悅的舒適度，是很高的。

大花園，靠江邊，足夠純粹以及安靜。

但同時，步行就能去到萬勝圍地鐵站、保利廣場和琶洲新村的商業(yè)街，要說吃飯購物也很方便。

這個居住舒適度和生活氛圍，其實是比琶洲中區(qū)南區(qū)更適合當下居住的，適合有即刻需求的自住客。

另外在租賃市場上，保利天悅一直不愁租，也租得起價，據我了解還蠻多企業(yè)高管和外國人居住的。

以前面提到的142平單位為例，總價1350萬，目前租金在1.6-2萬/月，取中間值一年收租約21萬。

回報率約1.5%，在住宅豪宅賽道上算高的了。

以后房子舊了，自己不想住，再不濟還能出租吧

都是9萬單價，不知道各位是選琶洲南的新房還是琶洲東區(qū)的二手？

你們猜，保利天悅還會繼續(xù)降價嗎？

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