文/謝逸楓

2023年2月15日，官方透露，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)。這份官方首次調(diào)查的全國(guó)房屋建筑數(shù)據(jù)，堪稱史詩(shī)級(jí)的房屋建筑調(diào)查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動(dòng)員了260多萬(wàn)人參與。

值得注意的是6億"棟"房屋建筑數(shù)據(jù)，不是6億"棟"房子。這一數(shù)字，遠(yuǎn)超此前各方猜測(cè)，引發(fā)市場(chǎng)上廣泛討論。毫無(wú)疑問，這是官方首次對(duì)全國(guó)房屋建筑的存量進(jìn)行全面普查，數(shù)據(jù)精確到鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別。

全國(guó)到底有多少棟城鄉(xiāng)房屋建筑，未披露數(shù)據(jù)前，市場(chǎng)一無(wú)所知。2025年1月，住建部的《全國(guó)建筑存量調(diào)查報(bào)告》揭開了這個(gè)謎底，截至2024年底，中國(guó)建筑總量達(dá)到6.02億棟，總建筑面積1070億平方米。

2023年2月23日晚，“官方披露全國(guó)已有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”的引發(fā)全國(guó)熱議，最不可思議的是居然有人對(duì)“全國(guó)已有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”這一調(diào)查數(shù)據(jù)，加以誤導(dǎo)、偷換概念與片面解讀，讓市場(chǎng)形成恐慌。

“全國(guó)有6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”的數(shù)據(jù)被解讀為“全國(guó)有6億棟房子”、“未來房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)”、“6億棟能住下60億人”、“房屋過剩等于房?jī)r(jià)崩盤”、“空置住宅房1億套（9780萬(wàn)套）和住下3億人”，故意夸大房屋過剩問題。

中國(guó)到底有多少房子，真有6億棟房子？

6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)來源于哪里？由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半。

而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，同時(shí)城鎮(zhèn)房屋分為住宅與非住宅兩大類。之所以用棟做單位，主要是全國(guó)鄉(xiāng)村房屋的計(jì)量單位，很難用套和戶來計(jì)算，鄉(xiāng)村基本都是三層樓的房屋，因此，以棟來計(jì)算。

統(tǒng)計(jì)單位?以“棟”而非“套”為計(jì)量單位，不僅考慮到一棟建筑可能包含多套住宅或非住宅空間，也考慮到城鄉(xiāng)構(gòu)成問題。其中農(nóng)村房屋占比超90%（以棟數(shù)計(jì)），城鎮(zhèn)房屋約4700萬(wàn)棟，說明城鎮(zhèn)房屋占比少。??

城鎮(zhèn)房屋中，是包括住宅與非住宅（廠房、員工宿舍、農(nóng)村自建房、酒店、長(zhǎng)租公寓、寫字樓、公共設(shè)施、小產(chǎn)權(quán)房等）混合統(tǒng)計(jì)，實(shí)際商品房、商品住宅占比有限。??這將是所謂的6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)的具體類型、數(shù)據(jù)構(gòu)成來源。

值得注意的是住建部公布的“6億棟”房屋建筑數(shù)據(jù)，不等同于“全國(guó)有6億棟房子”的說法。主要原因是在這個(gè)“6億棟”房屋建筑中，大部分是農(nóng)村房屋，超過90%是非商品房，而商品房屋、商品住宅占比小。

“6億棟”房屋建筑數(shù)據(jù)確為官方數(shù)據(jù)?，那么，6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑究竟是指什么？實(shí)際上，官方的6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑，是指所有建筑類型，包括住宅和非住宅（廠房、農(nóng)村自建房、酒店、寫字樓等），最終匯總為近6億棟的總體數(shù)據(jù)。??

6億棟能住下60億人？未來房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)？

市場(chǎng)上有人用“6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)”，簡(jiǎn)單推導(dǎo)出住房嚴(yán)重過剩，“未來房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)”的天大笑話預(yù)測(cè)，甚至說“6億棟能住下60億人、空置住宅房1億棟（之前有機(jī)構(gòu)說9780萬(wàn)棟）和住下3億人”的謬論，故意夸大房屋過剩問題。

實(shí)際上，按照?qǐng)?bào)告顯示，明確界定了"棟"的定義，具有獨(dú)立承重結(jié)構(gòu)、可單獨(dú)使用的建筑單元。按此標(biāo)準(zhǔn)，一棟高層住宅樓算一棟，一座獨(dú)立農(nóng)房也算一棟。這6億棟出城鄉(xiāng)房屋建筑中，其中城鎮(zhèn)建筑1.8億棟，占比30%。

農(nóng)村建筑4.22億棟，占比70%。數(shù)據(jù)背后揭示了特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。從用途看，住宅類建筑5.36億棟，占總量的89%。公共建筑0.46億棟，占7.6%。工業(yè)建筑0.2億棟，占3.4%。住宅建筑中，農(nóng)村住宅占比高達(dá)76.3%，達(dá)4.09億棟。

形成鮮明對(duì)比的是城鎮(zhèn)住宅僅1.27億棟，卻容納了全國(guó)60%以上的人口。這種不平衡分布反映了中國(guó)快速城鎮(zhèn)化過程中的結(jié)構(gòu)性特征。事實(shí)上，普查目的?主要用于自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（如抗震、防火性能），并非直接反映住房市場(chǎng)供需。??

那么。這6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中有多少是"閑置"的？報(bào)告給出的答案令人震驚，全國(guó)建筑空置率達(dá)17.3%，約1.04億棟建筑處于長(zhǎng)期空置狀態(tài)。必須注意的是這個(gè)17.3%、1.04億棟房屋建筑，不是指商品房、商品住宅設(shè)計(jì)。

農(nóng)村空置率高達(dá)21.7%，約9100萬(wàn)棟農(nóng)房無(wú)人居住。城鎮(zhèn)空置率為8.6%，約1550萬(wàn)棟建筑空置。毫無(wú)疑問，空置的1億多棟房屋建筑，相當(dāng)于整個(gè)日本國(guó)家的建筑總量，這一數(shù)據(jù)令人深思。但是，商品房、商品住宅占比小。

用“人均0.43棟房子”、“6億棟房子、1億棟空置房”，一方面是進(jìn)而推導(dǎo)出“房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底崩盤”，純屬無(wú)稽之談。一方面是試圖暗示房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，進(jìn)而引發(fā)恐慌情緒。這種偷換概念的做法，完全是在誤導(dǎo)大眾。

用城鄉(xiāng)“房屋建筑總量”來推測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，是不科學(xué)、不合理的，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不一致、城市分化、人口流動(dòng)和住房需求的差異性。房?jī)r(jià)最終取決于供需，而非庫(kù)存數(shù)量。因此，不能忽略供需結(jié)構(gòu)，房屋過剩不等于房?jī)r(jià)崩盤。

“未來房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)”永遠(yuǎn)是可能的，因?yàn)榈貎r(jià)、稅收、建安、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房企利潤(rùn)、銀行貸款利息和抵押物擺在哪里。最關(guān)鍵是房?jī)r(jià)再低，都不會(huì)是白菜價(jià)，況且土地價(jià)值未來永遠(yuǎn)是上漲的。

從上面的分析就可以知道，“6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑、1億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”中商品房、商品住宅占比非常小，所以“未來房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)”、“6億棟能住下60億人、空置住宅房1億棟（之前有機(jī)構(gòu)說9780萬(wàn)棟）和住下3億人”的言論是錯(cuò)誤的。

必須接受這一事實(shí)，房地產(chǎn)總量（2021年成交量）已達(dá)峰值，未來十年將從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化。農(nóng)村建筑空心化最嚴(yán)重。調(diào)查顯示，在4.22億棟農(nóng)村建筑中，有超過1.5億棟屬于季節(jié)性使用或完全閑置狀態(tài)。

東北三省和中西部省份農(nóng)村房屋空置率普遍超過30%，個(gè)別縣市高達(dá)50%以上。閑置建筑不僅是資源浪費(fèi)，還帶來安全隱患和鄉(xiāng)村治理難題?？罩梅慨a(chǎn)成本遠(yuǎn)非零。據(jù)住建部測(cè)算，一棟閑置建筑每年產(chǎn)生約建造成本1.7%的維護(hù)和稅費(fèi)支出。

全國(guó)1.04億棟空置建筑，每年隱性成本高達(dá)4200億元。這還不包括土地資源的機(jī)會(huì)成本和環(huán)境外部性成本。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看，這是巨大的資源浪費(fèi)。從建筑密度看，按國(guó)土面積計(jì)算，中國(guó)平均每平方公里有6.3棟建筑。

這個(gè)數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)高于美國(guó)的2.1棟和俄羅斯的0.7棟，接近日本的7.2棟和德國(guó)的8.1棟。按人均計(jì)算，中國(guó)每千人擁有424棟建筑，高于世界平均水平的267棟。毫無(wú)疑問，這表明中國(guó)建筑總量已相對(duì)充足。

6億棟建筑帶來的是巨大的維護(hù)更新市場(chǎng)。住建部評(píng)估，按照建筑平均使用壽命50年計(jì)算，每年需投入GDP的2.8%用于建筑維護(hù)更新，約3.7萬(wàn)億元。2024年實(shí)際投入1.9萬(wàn)億元，缺口50%。這解釋了許多老舊小區(qū)維護(hù)不善、功能老化。

房屋建筑存量與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。根據(jù)住建部測(cè)算，全國(guó)建筑資產(chǎn)總值約為572萬(wàn)億元，相當(dāng)于2024年GDP的4.3倍。其中住宅類建筑價(jià)值約423萬(wàn)億元，占比73.9%。這解釋了為何房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)影響如此深遠(yuǎn)，它實(shí)在太大了。

2024年家庭總資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)66.7%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的26.5%和日本的38.1%，高度依賴單一資產(chǎn)的財(cái)富結(jié)構(gòu)，增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)每下跌1%，導(dǎo)致家庭財(cái)富縮水4.23萬(wàn)億元，相當(dāng)于當(dāng)季GDP的11.6%。

毫無(wú)疑問，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，是當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的典型特征。按照住建部報(bào)告指出，三四線城市和農(nóng)村地區(qū)建筑量占比高達(dá)78.3%，實(shí)際居住人口僅占全國(guó)總?cè)丝诘?6.7%，一二線城市占全國(guó)總?cè)丝诘?3.3%。

中國(guó)大規(guī)模建設(shè)房屋時(shí)代已經(jīng)過去了。數(shù)據(jù)表明，中國(guó)人均住房建筑面積達(dá)到38.6平方米，已超過英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。從總量上看，中國(guó)不存在住房短缺問題。未來政策重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整和質(zhì)量提升。

房屋過剩是否意味著住房問題已解決，不需要建房了，答案是否定的。2024年房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市高達(dá)18-22倍，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線的6倍。特大城市住房可負(fù)擔(dān)性依然是嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。問題不在總量，而在結(jié)構(gòu)和分配。

房屋產(chǎn)權(quán)情況非常復(fù)雜。按照住建部的報(bào)告來看，8.9億套住房單元中，約有1.7億套屬于非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，包括小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留問題房產(chǎn)等。全國(guó)約有3800萬(wàn)棟建筑屬于"無(wú)證建筑"，主要集中在農(nóng)村和城鄉(xiāng)結(jié)合部。

住房供需相對(duì)平衡，存量時(shí)代來臨

目前全國(guó)建筑平均齡期為24.6年，其中農(nóng)村建筑平均年齡29.8年，城鎮(zhèn)建筑平均年齡為17.5年。建于2000年后的新建筑占總量的52.7%，反映了過去二十多年大規(guī)模建設(shè)的成果。14.2%的建筑建于1980年前，其中大部分集中在農(nóng)村地區(qū)。

存量區(qū)域分化嚴(yán)重，東部地區(qū)建筑占全國(guó)總量的31.7%，中部地區(qū)占38.4%，西部地區(qū)占29.9%。四川、河南、山東位居前三，建筑數(shù)量均超過3000萬(wàn)棟。人均建筑面積方面，上海為28.7平，內(nèi)蒙古高達(dá)94.3平，區(qū)域差異懸殊。

將建筑棟數(shù)轉(zhuǎn)換為住房套數(shù)，結(jié)果更加直觀。根據(jù)住建部門的估算，6.02億棟城鄉(xiāng)房屋建筑大約對(duì)應(yīng)8.9億套住房單元，平均每棟建筑包含1.48套住房。城鎮(zhèn)地區(qū)這一比例高達(dá)4.3套/棟，農(nóng)村地區(qū)則接近1:1。

全國(guó)約有4.9億戶家庭，平均每戶家庭擁有1.82套住房。這一數(shù)據(jù)解釋了為何許多城市房?jī)r(jià)下跌卻難以刺激需求——市場(chǎng)已接近飽和。中國(guó)住房存量研究報(bào)告顯示，1978-2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至313.2億平方米。

城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。一般而言，套戶比小于1，表明一國(guó)住房供給總體不足，套戶比等于1，表明一國(guó)住房總體基本供求平衡。

考慮到休閑度假需求、因人口流動(dòng)帶來的人宅分離等情況，成熟市場(chǎng)的套戶比一般在1.1-1.2。從國(guó)際看，美國(guó)、日本的套戶比分別為1.15、1.16，德國(guó)為1.02，英國(guó)為1.03，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

按照人口變化趨勢(shì)分析未來住房需求，結(jié)論不樂觀。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)常住人口已連續(xù)第三年負(fù)增長(zhǎng)，減少175萬(wàn)人。社科院預(yù)測(cè)到2035年人口將減少約8000萬(wàn)，相應(yīng)減少約2500萬(wàn)戶住房需求。

面對(duì)6億棟房屋建筑存量，絕對(duì)不是釋放城市住房過剩、房子在未來將越來越不值錢、二手房會(huì)越來越不好賣、新房開發(fā)停止、房企剩余20%、20%的城市和20%的房子有價(jià)值、房?jī)r(jià)崩盤、房?jī)r(jià)猶如白菜價(jià)、未來房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌的信號(hào)。

面對(duì)6億棟房屋建筑存量，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)五大趨勢(shì)。一是存量交易將超過新房銷售，成為市場(chǎng)主體。二是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為建筑業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)。三是建筑養(yǎng)老一體化將應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)。

四是農(nóng)村閑置房屋盤活將釋放巨大價(jià)值。五是租賃市場(chǎng)將獲得政策支持，成為重要發(fā)展方向。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的增長(zhǎng)點(diǎn)，短期內(nèi)在“新房開發(fā)”，長(zhǎng)期在存量房改造、城市更新、租賃住房、代建、物業(yè)管理、商業(yè)自持的新模式。

房子到底值不值錢，不是看房屋總量多少，主要是取決于城市能級(jí)、房子類型、地段位置、人口和資金及人才流向、基礎(chǔ)設(shè)施和教育及醫(yī)療資源完善程度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和等，另外是城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等。

2023年2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量。

2023年2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，明確了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、參與要求、信息披露等一系列細(xì)則，對(duì)該類基金業(yè)務(wù)進(jìn)行了系統(tǒng)化規(guī)范。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等?；疬M(jìn)入行業(yè)，有效擴(kuò)充融資渠道，提升專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，有力促進(jìn)租賃住房的健康發(fā)展。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式的邁進(jìn)，意味著從快速開發(fā)到重視運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，將幫助不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流的發(fā)展模式，具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的企業(yè)，將受益于這一改革。