文：春風(fēng) 萬物云拂柳雜談

最近，“業(yè)委會代收物業(yè)費(fèi)”、“建立共管賬戶”、“提高信托制、酬金制合同比例”儼然成為行業(yè)輿論場的話題焦點(diǎn)。似乎只要讓“代表業(yè)主”的業(yè)委會抓住小區(qū)的錢袋子，住宅物業(yè)問題就能迎刃而解，物業(yè)公司存在意義都被推進(jìn)議程設(shè)置的邊緣。

物業(yè)公司陷入如此窘境，禍根還在自己。初入資本市場，個別公司竟披露出35%以上的毛利率，由此惹來上上下下的羨慕、嫉妒、恨，甚至行業(yè)協(xié)會與部委討論行業(yè)發(fā)展時，都會遭遇被質(zhì)疑的尷尬。此后，經(jīng)濟(jì)下行、房價下跌、自媒體野蠻生長、流量平臺制造信息繭房，加之物業(yè)公司服務(wù)水準(zhǔn)良莠不齊，共同塑造了如今“物業(yè)公司不可信”的輿論印象，而在水面之下，當(dāng)年的高毛利公司已開始虧損，行業(yè)平均毛利率也回歸到理性水平，且仍處于下行趨勢。

當(dāng)下，被“民意”裹挾的行業(yè)，正在考驗(yàn)建章立制者的智慧。7月15日召開的中央城市工作會議中提到，基層治理是一個重要命題。一招妙俗，或許牽動全盤，遂呈以下觀點(diǎn)供參考：

01

不以100%業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)資金為前提，酬金制和信托制并不會讓小區(qū)變好

酬金制也好，信托制也罷，100%預(yù)繳物業(yè)服務(wù)資金以及相應(yīng)法律制度、配套罰則，才是破解物業(yè)行業(yè)亂局的銀色子彈。海外酬金制大多有法律約束兜底，設(shè)施服務(wù)酬金制是因?yàn)閱我豢蛻?00%交費(fèi)。然而，目前中國住宅物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為76.3%。

“搭便車”是社會普遍心理，如果不通過某種高效率的管理動作，“無序”必然帶來社區(qū)的“公地悲劇”。這背后是一個樸素的靈魂之問，當(dāng)20%人不（遲）交費(fèi)時，誰負(fù)責(zé)墊資確保服務(wù)的一致性？信奉信托制、酬金制的代表們說，小區(qū)越來越差，會激發(fā)業(yè)主自發(fā)解決問題，這顯然既不符合國情，也不符合人性。 “國際五大行”不約而同地選擇戰(zhàn)略放棄中國住宅物業(yè)市場，正是因?yàn)榻鉀Q不了堅持“酬金制”與收不來物業(yè)費(fèi)之間的矛盾。

真正的酬金制本質(zhì)是以項目為中心運(yùn)作，欠費(fèi)業(yè)主侵害的是全體業(yè)主利益，而物業(yè)公司既無追繳權(quán)力，更無墊資意愿。此時，如何單靠業(yè)委會解決資金短缺、應(yīng)急管理事件？

因此，一旦出現(xiàn)酬金制項目出現(xiàn)資金缺口，必然陷入項目變差→拒繳者變多→缺口更大的惡性循環(huán)。

02

業(yè)委會主導(dǎo)資金管理、向業(yè)主分發(fā)公共收益的行為并不可取

近期，有地方政府?dāng)M推動業(yè)主主導(dǎo)資金管理試點(diǎn)，此舉或能在特定小區(qū)紓困見奇，但并不適合普遍推廣。業(yè)委會腐敗案例已屢見不鮮，例如，今年落網(wǎng)的恩施某前業(yè)委會主任五年間挪用公共收益40萬元，換屆后潛逃，最終獲刑1年。（）現(xiàn)階段，為了防范業(yè)委會資金風(fēng)險，零基礎(chǔ)構(gòu)建內(nèi)控機(jī)制絕不會比物業(yè)公司直接管理效率高。另外，數(shù)千億的物業(yè)費(fèi)收入轉(zhuǎn)為數(shù)千億的物業(yè)資金集合，背后的稅收、資金安全問題也值得前置研判。

由幾位業(yè)主代表組成的業(yè)委會組織，目前并無信用機(jī)制約束，隨時可能辭職卸任、賣房搬家。如果業(yè)委會主導(dǎo)資金管理，自然更傾向于通過短期行為博取業(yè)主認(rèn)同，分發(fā)公共收益就是典型代表。然而，公共收益本應(yīng)用于房屋本體與設(shè)備設(shè)施的修繕——該收益屬于不動產(chǎn)本身，而非當(dāng)下不動產(chǎn)持有人。用于房屋本體，不論誰持有不動產(chǎn)，所有產(chǎn)權(quán)人、全體業(yè)主均可受益；反而，則無法保證集體權(quán)益的一致性。

更重要的是，隨著小區(qū)樓齡增加，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)資金需求量必然越來越大，分發(fā)公共收益正在透支小區(qū)“養(yǎng)老金”。例如，今年3月，長沙某小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，消費(fèi)加壓設(shè)備卻因資金短缺已癱瘓半年，然而，該小區(qū)自2019年起已經(jīng)陸續(xù)向業(yè)主分發(fā)近百萬公共收益。（）

03

包干制背后的公司制是歷經(jīng)百年錘煉后的信用機(jī)制

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，之所以要讓企業(yè)與資金管理權(quán)形成強(qiáng)連接，是因?yàn)楣镜暮诵膬r值不僅在于提供專業(yè)服務(wù)，更在于其背后踐行百年的“公司制”背書，這意味著：企業(yè)是物業(yè)服務(wù)場景中唯一具有法人責(zé)任能力、專業(yè)技術(shù)儲備與應(yīng)急響應(yīng)體系的主體。

百年經(jīng)驗(yàn)告訴我們，企業(yè)需要守法并追求經(jīng)營效率與品牌聲譽(yù)，能夠通過現(xiàn)金池調(diào)節(jié)替?zhèn)€別物業(yè)費(fèi)欠繳人墊資、形成利潤儲備未來發(fā)展資金與歷史風(fēng)險補(bǔ)償。更重要的是，無論從法律規(guī)定還是作業(yè)規(guī)范上，企業(yè)都在應(yīng)急管理上負(fù)有剛性責(zé)任。面對電梯故障、消防隱患、極端天氣等突發(fā)事件，企業(yè)的快速決策與資源調(diào)配發(fā)揮著不可替代的作用。2015年天津港大爆炸中，萬科物業(yè)在將業(yè)主疏散至安全區(qū)域的同時，向受災(zāi)區(qū)逆行留守項目、加裝防盜網(wǎng)保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)安全。實(shí)際上，當(dāng)緊急情況發(fā)生，“墊資”、“墊人”是企業(yè)在大是大非面前的公益選擇。

業(yè)主們對公共資源收益透明、權(quán)利歸屬業(yè)主的訴求是很簡單的事，政策法規(guī)制定者與企業(yè)間不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)公約，約束企業(yè)合法經(jīng)營，而非走向由業(yè)委會直接管理管理資金的極端。因?yàn)椋鸫a在現(xiàn)階段，我們尚未編織好關(guān)住業(yè)委會權(quán)力的“籠子”，物業(yè)公司還是小區(qū)資金決策人的更好選擇。

北京市在物業(yè)政策方面走在前列，其重要法門之一，是組織各級領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)物業(yè)法律知識。對基層治理的多方參與者來說，在簡章立制前、建言獻(xiàn)策前、看短視頻前，至少也應(yīng)心里有桿秤?；蛟S，理性的聲音也會讓平臺更多推薦那些以法律為準(zhǔn)繩的內(nèi)容。

拂柳雜談：此專欄不為追逐熱點(diǎn)，只愿在這片機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的土壤中，開辟一方冷靜思考、真誠言說的園地。在這里，我們關(guān)注政策的深度、探究行業(yè)的趨勢、剖析現(xiàn)實(shí)的矛盾，回歸物業(yè)服務(wù)的初心。