作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

傳聞了幾個(gè)月的靴子終于落地，安居房將形成新格局。

不限購了

早在幾個(gè)月前，市場(chǎng)上就有小作文流傳——安居房有可能轉(zhuǎn)變成普通商品房的銷售模式，面向所有購房者。

如今總算塵埃落定。

根據(jù)9月9日深圳發(fā)布的大鵬新區(qū)帆灣海寓、南山山樾灣花園安居型商品房項(xiàng)目通告，明確指出面向安居型商品房在冊(cè)輪候家庭公開配售兩次（含本次）后，如有剩余房源，將另行發(fā)布通告面向輪候冊(cè)和輪候冊(cè)以外符合安居型商品房申請(qǐng)條件的家庭配售。

這就意味著對(duì)安居房放開了限購。

而這不是安居房調(diào)整購買資格。

之前曾調(diào)整3人家庭申請(qǐng)戶型標(biāo)準(zhǔn)，并降低學(xué)歷要求至全日制?？疲瑫r(shí)納入技能型人才（如高級(jí)技師、市級(jí)技術(shù)能手）作為選房資格。

目前深圳安居型商品房即使不再安排建設(shè)了，庫存其實(shí)不算多，但也不少，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，還有約2.3萬套待售。

并且有182359戶家庭在輪候庫中等待，2023年已經(jīng)停止新增家庭安排入庫輪候。

正常來說，需求是遠(yuǎn)大于供應(yīng)的。

理論上不應(yīng)該存在安居房賣不完的情況。

但十多萬戶家庭依舊賣不完，一而再再而三地放松購買資格，到最后輪候庫外符合資格的群體也能購買，說明促進(jìn)安居房去庫存已經(jīng)是當(dāng)前的重要任務(wù)。

為什么率先針對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)？

一方面，對(duì)輪候庫外群體放開購買資格，效果如何需要看市場(chǎng)反應(yīng)，遵循試點(diǎn)的方式。

另一方面，這兩個(gè)項(xiàng)目真的很難賣，一個(gè)很遠(yuǎn)，一個(gè)很貴。

尤其是山樾灣花園，這么久都還沒賣完。

從去年到現(xiàn)在，山樾灣花園已經(jīng)5次配售，算上這次，已經(jīng)是第六次。

如果是普通商品房，已經(jīng)算開盤了六次。

但是開盤六次，前五次的去化率有目共，一次比一次配售去化率低。

第一批次配售，2024年3月，770套三房+1540套兩房，剩余1512套，去化率約34.55%；

第二批次配售，2024年4月，420套三房+2170套兩房，剩余2280套，去化

11.97%；

第三批次配售，2024年6月，925套三房+2866套兩房，剩余3722套，去化

2.49%；

第四批次配售，2024年8月，925套三房+2821套兩房，剩余3721套，去化

0.67%；

第五批次配售，2024年11月，918套三房+2805套兩房，剩余3615套，去化

2.9%。

可以看到，前五次配售剩余的房源非常多。

相比其他安居房，這樣的配售去化比例是很低的。

比如位于龍崗平湖的崗宏翰林華府、方直星云里，光明馬田的金地明峰府等，這些都是位置地段相比山樾灣花園，更遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，但都已經(jīng)完成了去化。

賣不完

山樾灣花園的這次配售，共3535套，其中建筑面積70平方米左右的兩房2669套，建筑面積90平方米左右的三房866套（包含95套無障礙戶型）。

為什么山樾灣花園一直都賣不掉？

因?yàn)檎娴奶F了。

即使給市場(chǎng)讓了價(jià)，對(duì)深圳人而言，依舊很貴。

兩房總價(jià)區(qū)間約255.29—316.26萬/套，三房總價(jià)區(qū)間約340.99—413.03萬/套。

這樣的總價(jià)門檻，足夠勸退相當(dāng)多的剛需家庭

可以看到，龍崗平湖的崗宏翰林華府，光明馬田的金地明峰府這些項(xiàng)目即使地段不夠便利，配套不夠核心，但價(jià)格是市場(chǎng)能夠接受的，而山樾灣的價(jià)格，則已經(jīng)貴得市場(chǎng)無法接受。

這個(gè)總價(jià)，在深圳已經(jīng)可以自由選擇地段相對(duì)便利的新房或者二手房了。

比如位于碧海的幸福港灣，近期一套64平兩房成交總價(jià)僅約306萬，折合單價(jià)4.7/平；

這是碧海相對(duì)不錯(cuò)的次新普通二手住宅，2017年的小區(qū)，容積率低，綠化率高，步行8分鐘可達(dá)11號(hào)線碧海灣站，1號(hào)線西鄉(xiāng)站約800米。鄰近沿江高速西鄉(xiāng)出入口，15分鐘車程至南山，快速接駁前海、福田等核心區(qū)域。

再比如位于光明核心區(qū)的電建洺悅府，7月成交一套92.43平戶型，成交總價(jià)約448萬，折合單價(jià)約4.85萬/平。

這是光明配套及地段相對(duì)比較優(yōu)越的小區(qū)，地鐵6號(hào)線鳳凰城站，步行9分鐘，13號(hào)線（在建），自駕通勤到南山萬象天地這樣的核心區(qū)大約47分鐘，是光明名副其實(shí)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目。

這樣的項(xiàng)目，才不到500萬，如今還有進(jìn)一步下探的趨勢(shì)。

而這只是價(jià)格方面的影響，項(xiàng)目本身也存在讓購房者望而卻步的因素——

高居的容積率，密不透風(fēng)的樓棟，蜿蜒的走道，3梯8戶甚至5梯12戶、6梯14戶，1:0.85的車位比，戶型朝向和光線，外部近距離大型加油站、周邊施工有待完善等。

所以，這樣的價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)來說一定會(huì)讓很多深圳人猶豫。

因?yàn)橘F的安居房和普通商品房并非是完全兩條腿走的。

比如會(huì)有購房者因不知道該選閱云境還是山樾灣而糾結(jié)——

要知道深圳的住宅成交總價(jià)主流就是500萬以內(nèi)的住宅，占比可以超過一半。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2024年8月—2025年8月這個(gè) 期間，每個(gè)月二手住宅成交總價(jià)在500萬以下的占比在54.3%～61.2%區(qū)間，其中今年8月500萬以下的二手住宅成交占比達(dá)到近一年以來的新高。

這說明，深圳樓市的購買力，超過一半是集中在500萬以內(nèi)的剛需，并且8月剛需進(jìn)場(chǎng)的趨勢(shì)明顯。

所以，安居房開庫，對(duì)商品房一定會(huì)有所影響。

現(xiàn)在暫時(shí)只是對(duì)南山區(qū)的山樾灣和大鵬區(qū)的帆灣海寓試點(diǎn)放開，預(yù)計(jì)接下來的安居房配售項(xiàng)目也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)跟上。

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