作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

樓市沒招了，確切點來說，是臨深的樓市真的沒招了。

來了就是“惠州人”

這兩天，臨深的惠州發(fā)布了關于征求《惠州市戶口遷入登記管理規(guī)定（征求意見稿）》意見的公告，擬全面放寬落戶限制。

具體的變化重點是將取消多項戶籍遷入門檻——

1、取消市轄區(qū)與市轄縣差別化落戶條件，統(tǒng)一調整為持有惠州自有合法產權住宅房屋，或申請時在惠州市參保且連續(xù)居住半年以上的非戶籍人員可申請落戶，其共同居住生活的配偶、未成年子女及父母可隨遷。

2、取消年齡、勞動合同及參保時長限制，具有大專及以上學歷、初級及以上職稱、中級工及以上職業(yè)資格或職業(yè)技能等級等人才，經核準可直接申請落戶；非惠州戶籍的全日制大中專院校應屆畢業(yè)生畢業(yè)5年內可“先入戶后就業(yè)”。

雖然惠州落戶并不是什么難事，但在這之前學歷、年齡、工作社保、居住時間以及是否持有房產都有一定的門檻。

比如——惠城中心區(qū)需居住滿3年且就業(yè)參保滿3年，其他市轄區(qū)需居住滿2年且就業(yè)參保滿2年，即使是人才落戶的方式，也需年齡在45周歲以下，與引進單位簽訂勞動合同，市轄區(qū)需參保3至6個月。

包括子女和父母的隨遷，落戶方面還是有一定的限制條件等。

如今統(tǒng)一落戶未來只需要持有房產，或者畢業(yè)5年內的全日制大中專應屆畢業(yè)生即可。

這就相當于，只要來惠州定居，就可以落戶，不管男女老少。

想來惠州上學，沒問題；想來惠州養(yǎng)老也沒問題，沒有工作也沒問題，來了再說，來了就是惠州人。

與惠州同樣緊鄰深圳的東莞，同樣的人口吸引政策去年就執(zhí)行了，但還是保留有一定的門檻，比如“先入戶后就業(yè)”要求全日制大專及以上學歷畢業(yè)生，在職人才入戶年齡大專為45歲以下，本科為50歲以下。

所以，惠州這樣的落戶吸引人口的方式，對比其他城市，尺度可以說是相當大的了。

至于影響，以前想落戶就得買房，得先找著工作、交夠社保，剛畢業(yè)的學生沒工作就只能飄著?，F在 “先入戶后就業(yè)”，中專以上或者有門手藝（比如會修機器、懂電工）的年輕人，先把戶口落下來，再慢慢找工作，不用再擔心 “沒工作就沒法買房扎根”。

總之，是讓年輕人不用擔心戶口落到惠州，讓上了年紀的人，不必擔心養(yǎng)老隨不了孩子定居。

超跌出性價比

樓市的底層邏輯就是人口，有人就有需求。

落戶擬全面取消限制，實際就是通過長期的人口吸引，釋放長遠的購房需求。

那么，惠州的樓市現在是什么情況呢？

先看看惠州的價格指數。

從2023年6月開始，新房的最新價格指數幾乎是持續(xù)下降的，二手房也同樣如此，進入2024年后則更加明顯。

（數據來源：國家統(tǒng)計局）

這樣的價格指數，每個月都會有官方公布，但便宜到什么程度？很多人還是沒有太多概念的。

再看看惠州的交易典型。

如今惠州的房子，已經進入一種超跌的狀態(tài)，甚至跌出了性價比。

在惠州買一套房子，如同買一輛新能源汽車的價格。

有業(yè)主甚至撿漏，做起了攻略——如何花13萬就買到一個70平的房子？

72平電梯房，總價13萬，折合單價約1805元/㎡，實用面積54平，中介費用1.5% 辦證就80塊錢，全款買下。

選擇這樣的房子，業(yè)主的心態(tài)很明確——大產權70年，兩房的住宅，2012年建成的房子，毛坯沒裝修過。在惠州大亞灣澳頭，距離深圳北站大概50分鐘～1個小時車程。即使還會再降，都1800一平了，相信不會再跌到哪里去，自住當省房租了，怎么都不算虧。

而業(yè)主的購房畫像也很清晰——30歲，未婚未育，婚禮從業(yè)者工作時間自由且彈性，已落戶深圳，未來計劃不打算婚育，深圳車牌的全款車，前年開店虧損三十多萬。

這樣的購房畫像雖然不多，但價格便宜后，也誕生不少另類的購房需求——

比如沖動型的買房需求，希望立馬擁有一套13萬的70平房子；

比如離婚買房需求，不再擔心離婚后買一套自住；

比如未來養(yǎng)老的住房需求；

再比如，純度假房需求。

所以，即使存在個案的情況，只要有性價比，市場一樣有需求。

并且如今惠州整體的價格已經超跌出了性價比并不假。

位于大亞灣的龍光城南三區(qū)，2014年建成的住宅，今年8月成交一套97.27平戶型，成交總價約64萬，折合單價約66631元/㎡，而2020年11月小區(qū)同戶型成交總價約175萬，折合單價約18007元/㎡；

比如位于惠陽區(qū)淡水的山水名人花園（即馬克住區(qū)），2012年建成的住宅，今年8月成交一套93.5平戶型，成交總價約44萬，折合單價約4705元/㎡，而2021年1月同戶型成交總價約92.5萬，折合單價約10214元/㎡；

再比如位于大亞灣西區(qū)新寮的富康名城花園東區(qū)（即富康錦繡壹號），成交一套109.65平戶型，成交總價約111萬，折合單價約10185元/㎡，而2021年1月同戶型成交總價約222萬，折合單價約20364元/㎡。

若以租金回報來看，已經開始跑贏銀行的存款利率。

比如大亞灣的龍光城南三區(qū)，同戶型租金大約1800元/月，租金回報率約3.375%（1800*12/64萬）；比如大亞灣西區(qū)新寮的富康名城花園東區(qū)（即富康錦繡壹號），同戶型租金大約2800元/月，租金回報率約3.03%（2800*12/111萬）

這些都是曾經惠州比較關注的小區(qū)。

如今同樣的位置，對很多人來說，不再是高不可攀。

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作者觀點，不代表格隆匯立場