在此次發(fā)布的報告中，近七成受訪企業(yè)表示，為積極響應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和城市提質(zhì)的需求，其在過去三年中已主動調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，顯著增加了對存量改造領(lǐng)域的資源投入與戰(zhàn)略布局。這一轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)出市場參與者正前瞻性地把握城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的機遇，也預(yù)示著存量更新已成為企業(yè)構(gòu)建未來競爭力的關(guān)鍵賽道。與此同時，上海也在經(jīng)歷類似過程——自2023年以來，除企業(yè)自用外新推出的商辦用地已屈指可數(shù)。與海外城市更新項目多以單棟樓宇改造為主不同，中國的城市更新更強調(diào)“片區(qū)更新”，涵蓋商業(yè)、居住、交通、市政配套以及公共空間的整體提升。以上海新一輪的商務(wù)單元更新為例，從陸家嘴到五角場再到真如，多個片區(qū)的更新面積普遍在2至3平方公里之間；而在海外，體量較大的倫敦市中心國王十字街區(qū)更新項目，面積也僅為0.27平方公里。中國的城市更新已跳脫“點狀改造”，走向“系統(tǒng)治理”，其乘數(shù)效應(yīng)更有利于提升資源再配置的效率、放大價值重塑帶來的影響力。

除“片區(qū)更新”的落地實踐外，中國在城市更新領(lǐng)域的政策與制度創(chuàng)新同樣展現(xiàn)出多維度、系統(tǒng)化的獨特方案。自2015年《上海市城市更新實施辦法》頒布以來，頂層設(shè)計持續(xù)演進：

· 2022年推出《上海市城市更新指引》；

· 2023年發(fā)布《上海市城市更新行動方案》，不斷將存量改造提升至戰(zhàn)略高度，積極引導(dǎo)多元投資主體進入市場，并借助REITs等資產(chǎn)證券化工具逐步打通投融資閉環(huán)；

· 進入2025年，進一步出臺《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見》和《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，貫通從規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌、項目計劃、規(guī)劃制定到實施建設(shè)與運營管理的全周期更新模式。

上述政策體系緊緊圍繞2025年7月中央城市工作會議中提及的 “六個著力”展開核心舉措，系統(tǒng)推動城市高質(zhì)量發(fā)展：

· 著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系：強化片區(qū)功能與能級提升，促進空間重構(gòu)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

· 著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市：推進樓宇改造升級與功能業(yè)態(tài)復(fù)合，培育創(chuàng)新空間載體；

· 著力建設(shè)舒適便利的宜居城市：優(yōu)化商務(wù)生態(tài)環(huán)境與公共服務(wù)配套，構(gòu)建完整社區(qū)生活圈；

· 著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市：提升空間品質(zhì)與建筑能效，推廣綠色更新技術(shù)；

· 著力建設(shè)安全可靠的韌性城市：加強建筑安全與防災(zāi)能力，完善政策支持與保障機制；

· 著力建設(shè)崇德向善的文明城市：注重文化傳承與人文氛圍營造；

· 著力建設(shè)便捷高效的智慧城市：推動樓宇數(shù)字化和運營管理智能化。

這些舉措不僅體現(xiàn)了從中央戰(zhàn)略到地方實踐的政策協(xié)同，也系統(tǒng)融合了“六個著力”的核心目標，為中國城市的高質(zhì)量更新提供了制度支撐與實施路徑。

其二，在機制創(chuàng)新方面，上海大力推動“三師聯(lián)創(chuàng)”——規(guī)劃師負責空間設(shè)計與功能統(tǒng)籌，建筑師負責項目落地與品質(zhì)提升，評估師負責打通資源、資產(chǎn)、資信與資金鏈條；在此基礎(chǔ)上，2025年，上海市規(guī)劃和自然資源局在多份指導(dǎo)意見中進一步提出，應(yīng)在聯(lián)創(chuàng)團隊中納入交通、景觀、產(chǎn)業(yè)以及歷史文化風貌保護等領(lǐng)域?qū)＜?。該模式的不斷完善，不僅使多元專業(yè)力量得以協(xié)同，提升整體設(shè)計與實施的科學性，更依托綜合全面的思維為片區(qū)價值的釋放與提升提供有力保障。此外，通過遴選、協(xié)商、聯(lián)合、指定等方式確定由國有平臺公司或?qū)I(yè)化企業(yè)擔任的“統(tǒng)籌主體”，更能平衡公共利益與市場回報，確保項目穩(wěn)健推進。

其三，在模式創(chuàng)新方面，上海市于2025年不斷出臺突破性政策，如允許建立在商業(yè)金融用地（C2/C8）上的商業(yè)樓宇兼容人才公寓、租賃住房等四類居住用地（R4）功能；以及首次提出探索產(chǎn)權(quán)歸集路徑，針對商務(wù)樓宇所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)相關(guān)歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務(wù)樓宇更新。這些舉措在很大程度上有助于打通長期困擾市場的關(guān)鍵堵點，讓市場參與各方在判斷項目可行性和市場前景時擁有了更強的信心。

當前，中國商業(yè)地產(chǎn)市場的各方參與者正面臨資產(chǎn)老化、租賃需求低迷、土地剩余年限縮短等多重挑戰(zhàn)，許多業(yè)主經(jīng)營壓力加劇。尤其是那些符合“2個25”特征的物業(yè)——即樓齡超過25年或空置率高于25%的商務(wù)樓宇——更易陷入“中年危機”。因此業(yè)主更應(yīng)未雨綢繆，主動將建筑更新與片區(qū)功能優(yōu)化、區(qū)域能級提升緊密結(jié)合，資產(chǎn)更新策略不僅是單體改造可行性的考量維度，同時也需要關(guān)注和結(jié)合片區(qū)更新視角，借力“乘數(shù)效應(yīng)”。

從具有中國特色的城市更新理念出發(fā)，片區(qū)更新并非限于特定類型或規(guī)模的物業(yè)，而是適用于幾乎所有城市更新實踐的系統(tǒng)視角。這一視角要求跳出單棟建筑的物理邊界，將物業(yè)更新納入片區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃中予以考量。例如，將老舊辦公樓改造為養(yǎng)老托育設(shè)施或人才公寓，不僅響應(yīng)了新消費與民生需求，也有助于將資產(chǎn)重新嵌入?yún)^(qū)域功能網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)與城市發(fā)展動力的再度契合。

隨著各地政策逐步放開、融資渠道拓寬，以及土地使用年限延長等利好頻出，物業(yè)更新與資產(chǎn)重組迎來重要時間窗口。在這一背景下，以片區(qū)為單位推進更新改造，不僅有助于盤活存量資產(chǎn)、提升其流動性和市場競爭力，也更符合當前城市高質(zhì)量發(fā)展的總體導(dǎo)向，為推進可持續(xù)的城市再生提供堅實支撐。

除了作為全國城市更新先行者的上海，從“工業(yè)上樓”到“社區(qū)微更新”，各大城市都在探索各具特色的更新路徑。今年以來，全國已有超過30個城市密集發(fā)布專項政策，中央財政對城市更新行動的支持范圍也覆蓋至北京、廣州、蘇州、廈門、蘭州等20個城市?！蛾P(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》和中央城市工作會議舉行等政策宣示的疊加效應(yīng)，將幫助城市更新和存量改造領(lǐng)域釋放非凡的市場潛力。

結(jié)語

放眼全球，中國城市無論在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是綜合治理能力上都處于領(lǐng)先地位。在存量改造和城市更新的評價維度與標準方面，一方面與國際趨勢同頻，另一方面也在探索中國特色的發(fā)展路徑。但當前中國商業(yè)地產(chǎn)仍面臨價值低估與流動性不足的發(fā)展瓶頸，與其應(yīng)有的全球地位尚不匹配。隨著政策、金融等領(lǐng)域一系列支持性政策的相繼出臺，仲量聯(lián)行認為，業(yè)主啟動存量改造項目恰逢其時。仲量聯(lián)行將攜手各方，共同推動資產(chǎn)價值與運營效率的提升，助力中國城市在全球舞臺上展現(xiàn)更強的競爭力。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作