作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

如今的新房，開(kāi)盤賣多少錢才是最重要的。

沖刺入市

深圳新舊住宅更替的齒輪已經(jīng)轉(zhuǎn)動(dòng)，越來(lái)越多的住宅建設(shè)新規(guī)沖刺入市。

無(wú)論是住宅戶型還是層高的升級(jí)，還是用地出讓的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，都與過(guò)去的住宅劃出了一條時(shí)代的界線。

最近，位于深圳南山區(qū)赤灣板塊的天健灣時(shí)代府同樣也開(kāi)始吹風(fēng)入市，預(yù)計(jì)最快9月會(huì)面世。

項(xiàng)目為去年11月，天健集團(tuán)經(jīng)過(guò)40輪激烈競(jìng)價(jià)打敗綠城、中鐵、招商4家強(qiáng)勁房企，以14.35億元總價(jià)，樓面地價(jià)約3.76 萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率達(dá)16.48拿下的用地。

按照建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目占地1.36萬(wàn)㎡，建面5.88萬(wàn)㎡，計(jì)容4.09萬(wàn)平，分為2棟住宅，總房源290套，戶型為113-139㎡ 4-5房，每層5戶，單層層高3.15米，總層高30層，容積率為3.01，綠化率30%，車位388個(gè)（含122充電樁），2梯5戶。

市場(chǎng)定位為赤灣板塊的新地標(biāo)，也是赤灣首個(gè)新規(guī)后的住宅。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)出地面十多層，周邊住宅不少已經(jīng)完工，整個(gè)板塊處于加速兌現(xiàn)的階段。

項(xiàng)目在整個(gè)赤灣板塊來(lái)說(shuō)，無(wú)論是景觀，還是容積率，還是戶型的得房情況，都有一定優(yōu)勢(shì)。

雖然整個(gè)赤灣片區(qū)的容積率不算特別高，在整個(gè)南山區(qū)域都算比較舒適。

但真正做到比天健時(shí)代灣府容積率更低的住宅項(xiàng)目沒(méi)有幾個(gè)。

比如2021年5月入市的半山港灣花園容積率為3.86；

2022年6月入市的前海宸灣容積率為7；

2023年10月入市的開(kāi)云府容積率8.06；

2024年3月入市的金眾云山海西區(qū)規(guī)定容積率為3.45；

2024年7月入市的金眾云山海東區(qū)規(guī)定容積率為4.86；

2024年11月入市的山海丹華府容積率為3.46；

2024年11月入市的瑯玥灣佳園容積率為4.7。

只有2013年入市的山海津?yàn)?.36，2015年入市的前海丹華園容積率為2.76，2016年入市的山語(yǔ)海容積率為1.8，比天健灣時(shí)代府低。

項(xiàng)目既有改善屬性，又有海景資源，地鐵軌道不管是去深圳灣、深超總等核心區(qū)都方便，商業(yè)配套可以依賴一路之隔的開(kāi)云府自帶的商業(yè)中心，自駕8～10分鐘可到人氣商業(yè)中心海上世界、太子灣K11。

但項(xiàng)目的短板也引發(fā)市場(chǎng)的討論。

雖然是大戶型產(chǎn)品，更偏向改善類的定位，但 2 棟樓的小區(qū)規(guī)模過(guò)小，往往難以承載更多的配套，反而有可能降低社區(qū)內(nèi)部便利性。

比如天健灣時(shí)代府的綠化覆蓋率僅30%，低于常見(jiàn)的40%，小區(qū)綠化面積有限的情況下，一般難以形成層次豐富的園林景觀。

比如由于項(xiàng)目占地1.36萬(wàn)㎡，占地面積小，社區(qū)內(nèi)的園林花園、兒童游樂(lè)場(chǎng)地、老年活動(dòng)場(chǎng)地等空間設(shè)計(jì)有很大的局限性，更多需要依賴小區(qū)外部的公共空間。

再比如項(xiàng)目雖然容積率低，但設(shè)計(jì)為30層的兩梯五戶，而改善類型的小區(qū)，常見(jiàn)為兩梯兩戶或兩梯三戶。

所以，對(duì)天健灣時(shí)代府而言，接下來(lái)最大的問(wèn)題是如何定價(jià)。

價(jià)格決定了整個(gè)赤灣收割新規(guī)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，以及后續(xù)的市場(chǎng)基調(diào)。

若去化得好，則為后續(xù)新規(guī)層面上的住宅，留下開(kāi)盤的想象空間；若賣得不好，不僅庫(kù)存積壓，也會(huì)對(duì)周邊項(xiàng)目形成擠占效應(yīng)。

天量供應(yīng)，二手需求薄弱

市場(chǎng)吹風(fēng)，天健灣時(shí)代府的價(jià)格六字頭。

但作為南山赤灣板塊主打新規(guī)、低密度、海的劃時(shí)代標(biāo)志性項(xiàng)目，存在很大的不確定性。

一方面，項(xiàng)目面積段為113-139平，很明顯基本面向的是改善類的群體。

項(xiàng)目周邊幾乎都是清一色的改善面積段項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目不僅距離近，且同樣擁有大面積甚至超大面積的戶型。

比如開(kāi)云府擁有200平以上的戶型以及677平的超大戶型，朗悅灣家園擁有500平以上的超大戶型。

與此同時(shí)，天健灣時(shí)代府的西北側(cè)，越過(guò)小南山公園的山腳下，即將出讓一宗住宅用地，用地面積8296.6㎡，建筑面積25700㎡，規(guī)劃容積率同樣很低，為3.1。

這樣的容積率建設(shè)要求，出讓后，未來(lái)大概率也要以大戶型改善類產(chǎn)品為主。

所以片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)性比較明顯。

另一方面，片區(qū)內(nèi)的新房已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)市場(chǎng)。

比如去年11月入市的瑯玥灣佳園，備案均價(jià)約7.8萬(wàn)元/㎡，備案總價(jià)區(qū)間約801萬(wàn)～8390萬(wàn)，370套112~545平戶型住宅，如今還剩138套。

即使是2024年3月以及7月入市的金眾云山海，去化策略一降再降，直至2025年9月19日，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，813套住宅依舊剩余103套。

再比如去年11月入市的山海丹華，備案均價(jià)約7.41萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約285萬(wàn)-2505萬(wàn)，419套住宅，依舊剩余264套，去化率不足40%。

更重要的是，赤灣板塊雖然地處南山區(qū)，但是一個(gè)只有天量供應(yīng)，二手房需求很薄弱的地方。

從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，整個(gè)赤灣的流通性和交易活躍度并不高。

從過(guò)往的成交歷史記錄來(lái)看，半年才成交幾套二手房的片區(qū)，二手房的流通是有很大的阻力的。

片區(qū)內(nèi)的典型二手房小區(qū)，比如2019年開(kāi)盤的海祥閣，在兩大主流中介平臺(tái)上，僅有兩套成交記錄，并且成交時(shí)間還相隔了將近一年。

去年7月成交一套101.99平戶型，成交總價(jià)約674萬(wàn)，折合單價(jià)約6.61萬(wàn)/平，到了今年8月才成交一套103.61平戶型，成交總價(jià)約620萬(wàn)，折合單價(jià)約5.98萬(wàn)/平。

比如2016年的前海丹華小區(qū)，在兩大主流的中介平臺(tái)上，成交記錄的時(shí)間間隔則更久。

上一套129.19平戶型，2023年11月成交，成交總價(jià)約1000萬(wàn)，折合單價(jià)約7.74萬(wàn)/平，最近一套88.3平戶型，2025年8月成交，成交總價(jià)音樂(lè)521萬(wàn)，折合單價(jià)約5.9萬(wàn)/平。

再比如山海韻小區(qū)，今年兩大主流中介平臺(tái)成交記錄是2套。

一套是今年6月成交，249.04平，成交總價(jià)約2000萬(wàn)，折合單價(jià)約8.03萬(wàn)/平，一套是今年3月成交，144.09平，成交總價(jià)約1150萬(wàn)，折合單價(jià)約7.98萬(wàn)/平，再往前的成交記錄就是2024年的6月了。

根據(jù)兩大主流中介平臺(tái)成交記錄，赤灣板塊大約8個(gè)掛盤小區(qū)，今年二手房成交記錄累計(jì)21條。

說(shuō)明整個(gè)赤灣片區(qū)，今年幾乎沒(méi)有什么交易量。

所以，沒(méi)有流通性的區(qū)域，價(jià)格很難撐得住。

然而，目前赤灣以集裝箱碼頭、化工工廠、物流園區(qū)為主，缺乏一定的生活氣息。

赤灣雖然占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，但即使是改善類的群體，也離不開(kāi)居住最質(zhì)樸的生活需求。

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