四年前，小龍灘片區(qū)仍處于城市發(fā)展相對(duì)滯后的狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，人居環(huán)境亟待提升。

▲2021年小龍灘航拍，圖片源于買房幫

如今，該區(qū)域已迎來重大發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)，正式進(jìn)入規(guī)模化、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)階段。

根據(jù)貴陽(yáng)市公共資源交易中心發(fā)布的公告，G(22)094地塊一標(biāo)段工程總投資達(dá)31.1億元，標(biāo)志著這一片區(qū)正逐步成為推動(dòng)貴陽(yáng)城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域。

▲小龍灘建設(shè)現(xiàn)狀

一、戰(zhàn)略定位：觀山東進(jìn)的核心承載區(qū)

“觀山東進(jìn)”不僅是城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，也已明確納入《貴陽(yáng)市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案及觀山湖區(qū)“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

小龍灘作為觀山湖向東拓展的生態(tài)宜居功能延伸區(qū)，承擔(dān)著承接貴州金融城人口與功能外溢的重要任務(wù)，致力于打造“產(chǎn)城融合、生態(tài)友好”的新型城市空間。

▲觀山湖城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

該片區(qū)規(guī)劃范圍東至規(guī)劃五路，南接林城東路，西臨西二環(huán)，北靠北二環(huán)，總用地面積約90.67公頃，規(guī)劃總建筑面積145萬平方米，預(yù)計(jì)容納常住人口約3.08萬人，將建設(shè)成為現(xiàn)代化宜居社區(qū)。

▲小龍灘地塊范圍

二、交通體系：立體化網(wǎng)絡(luò)支撐區(qū)域聯(lián)通

小龍灘片區(qū)的交通條件正實(shí)現(xiàn)從單一主干道依賴向“高快速路+城市主干道+軌道交通+樞紐銜接”的綜合體系轉(zhuǎn)變，已成為觀山東區(qū)域交通連通性較強(qiáng)的核心板塊。

◆ 快速通達(dá)：西二環(huán) + 北二環(huán)，構(gòu)建“十字動(dòng)脈”：

西二環(huán)：城市快速路，直達(dá)白云、觀山湖、老城區(qū)。

北二環(huán)：連接烏當(dāng)、未來方舟、大營(yíng)坡，通往東向主干道，通勤效率高。

▲西二環(huán)、北二環(huán)小龍灘段

◆主干驅(qū)動(dòng)：林城東路 + 同城南路，雙軸并進(jìn)：

同城南路：與數(shù)博大道聯(lián)通區(qū)域一致，貫穿了三馬、觀山湖、白云，同樣貫穿了觀山湖高新區(qū)、貴州金融城、沙文高新區(qū)，紅綠燈少、更省時(shí)間。

▲同城大道，圖片源于買房幫

林城東路：貴陽(yáng)的長(zhǎng)安街，貫穿觀山湖核心，從小龍灘沿林城東路西行，5-8分鐘直達(dá)金融城核心區(qū)、林城西路CBD，商務(wù)、政務(wù)、商業(yè)通勤極為便利。

▲林城東路及沿線城市地標(biāo)

林城東路延伸段：總投資約200億元，將向北延伸連接白云新城，形成“金融城—小龍灘—南明”城市發(fā)展軸，目前林城東路延伸段已正式展開房屋征收啟動(dòng)工作。

▲林城東路及其延伸段

軌道樞紐：地鐵1號(hào)線 + 高鐵北站，雙軌覆蓋

◆地鐵1號(hào)線：雖未在小龍?zhí)对O(shè)站，但距離陽(yáng)關(guān)站和國(guó)際會(huì)議中心站僅5-8分鐘車程。

◆高鐵北站：從小龍灘經(jīng)站西路，僅需10分鐘車程即可抵達(dá)，便捷通往全國(guó)。

▲小龍灘與貴陽(yáng)北站距離關(guān)系

三、土地市場(chǎng)：房開積極參與，價(jià)值認(rèn)可度提升

土地出讓情況是衡量區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵指標(biāo)。自2022年以來，小龍灘片區(qū)已完成多宗商住用地出讓，吸引貴陽(yáng)城投、四川眾恒、浙江東都等企業(yè)參與開發(fā)。

◆2022年12月，貴陽(yáng)城投聯(lián)合觀城運(yùn)獲取了小龍灘G(22)093和G(22)094地塊，2025年4月，通過中鐵代建以“抱團(tuán)居養(yǎng)+避暑旅居”為核心定位的“生態(tài)避暑旅居度假風(fēng)品質(zhì)社區(qū)”；

◆2023年12月，四川眾恒以3276元/㎡樓面價(jià)摘得G(23)045地塊，并通過觀山云墅項(xiàng)目，首次點(diǎn)燃板塊熱度；

◆2023年12月，浙江東都以3200元/㎡樓面價(jià)摘獲G〔23〕100號(hào)地塊；

◆2024年12月，浙江東都梅開二度，經(jīng)過22輪競(jìng)價(jià)，以5.41億元總價(jià)、4292元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得G(22)094地塊，溢價(jià)率高達(dá)43.08%，刷新區(qū)域紀(jì)錄；

◆2024年12月，觀城運(yùn)集團(tuán)以1.33億元拿下小龍灘52011520240026號(hào)地；

◆2025年4月，眾恒再次拿地，推進(jìn)“觀山云墅”二期開發(fā)。

▲小龍灘土地情況示意圖

目前，片區(qū)11宗商住用地中已成功出讓7宗，剩余3宗預(yù)計(jì)于下半年推出，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域建設(shè)進(jìn)程。

▲小龍灘待推3宗土地

浙江東都競(jìng)拍的“地王”包含約17畝原生湖泊，屬于不可復(fù)制的生態(tài)資源，東都為此專門調(diào)整產(chǎn)品線，打造板塊惟一的“湖居改善盤”——東都·云湖天境。

▲東都云湖·天境規(guī)劃落位圖

四、配套設(shè)施：規(guī)劃與建設(shè)同步推進(jìn)

小龍灘片區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施正按計(jì)劃有序推進(jìn)，涵蓋教育、醫(yī)療、養(yǎng)老及商業(yè)等多個(gè)方面：

①教育配套（全部列入2024-2026年建設(shè)計(jì)劃）：

◆24班小學(xué)×2所：分別位于地塊東南與西北，由觀山湖區(qū)教育局統(tǒng)籌建設(shè)，預(yù)計(jì)2026年招生。

◆30班中學(xué)1所：服務(wù)于整個(gè)觀山東片區(qū)，已納入2025年政府投資計(jì)劃。

◆幼兒園4所：合計(jì)48班，配建至各住宅地塊，交付即運(yùn)營(yíng)。

②醫(yī)療與養(yǎng)老：

◆衛(wèi)生服務(wù)站3處：嵌入社區(qū)，提供基礎(chǔ)診療

◆托老所+養(yǎng)老院各1處：響應(yīng)老齡化趨勢(shì)，提升社區(qū)韌性

③商業(yè)與生活：

◆生鮮超市3處：滿足15分鐘生活圈需求

◆加油站1座：已獲規(guī)劃許可

◆5G微波站（通信基站）：支持智慧城市與物聯(lián)網(wǎng)布局

上述配套均為土地出讓時(shí)的明確規(guī)定，確保開發(fā)主體同步建設(shè)并按時(shí)交付。

▲小龍灘片區(qū)配套在地規(guī)劃圖

五、生態(tài)資源：稀缺稟賦助力高品質(zhì)發(fā)展

小龍灘片區(qū)的核心生態(tài)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在內(nèi)外雙重資源：

◆外部生態(tài)：長(zhǎng)坡嶺森林公園

面積：約3300畝（2.2平方公里）

等級(jí)：國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)

森林覆蓋率：75%以上，超過貴陽(yáng)森林覆蓋率20%（平均為55%）

負(fù)氧離子濃度：實(shí)測(cè)達(dá)2800-3500個(gè)/cm3（市區(qū)平均約800）

功能：集森林康養(yǎng)、生態(tài)研學(xué)、休閑徒步于一體

▲長(zhǎng)坡嶺公園

◆內(nèi)部生態(tài)：原生湖泊（因其形似月牙，被東都命名為云月湖）

面積：約17畝（1.13公頃）

特點(diǎn)：天然水體，具備自循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)，非人工造湖

開發(fā)原則：“保護(hù)性開發(fā)”，湖面不縮減，沿湖規(guī)劃高端別墅

▲東都·云湖天境湖景效果圖

六、標(biāo)桿項(xiàng)目介紹：東都·云湖天境

作為片區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，東都·云湖天境依托云月湖生態(tài)資源，打造金城城東的高端改善湖居住區(qū)。

以低至1.8容積率、32%森氧綠境為基，以約170畝湖境鉅著，匠筑28棟親湖合院、3棟輕奢洋房、13棟觀湖躍層；建筑立面汲取湖和游艇的曲線靈感，呈現(xiàn)超奢游艇式流線立面。

▲東都·云湖天境別墅立面效果圖

產(chǎn)品全能耐打：

臨湖合院｜28棟純墅，建面約160-260㎡，私享水岸，靜謐獨(dú)藏（168㎡聯(lián)排實(shí)得700+㎡，235㎡合院實(shí)得1100+）；

舒適洋房｜3棟8層純板樓，2T2戶，建面約139㎡，得房率約159%，低密通透；

全能躍層｜13棟Y字型塔樓，2T4戶，得房率約159%，兼顧采光與密度，覆蓋主流改善需求，因樓間距寬闊且前后無遮擋，部分高層能實(shí)現(xiàn)雙面觀湖。

▲東都·云湖天境產(chǎn)品落位圖

湖景打造斥下巨資：

17畝的中心湖園：雕琢架空層觀景區(qū)、觀湖景觀橋、釣魚臺(tái)、湖心品茗等景點(diǎn)；

8000㎡森境園林：由杭州GAD設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)操刀，模仿自然林地結(jié)構(gòu)，喬木+灌木+地被三層疊植

20棵泰山松：從山東泰安泰山腳下精選，樹齡20-30年，胸徑30cm以上，每棵運(yùn)輸+移植成本超5萬元，總投入超百萬。

全冠移植技術(shù)：采用“土球包裹+吊裝保護(hù)+根系激活”工藝，成活率保障95%以上。

▲東都·云湖天境園林景觀效果圖

簽約華潤(rùn)物業(yè)：

華潤(rùn)萬象生活旗下的潤(rùn)楹物業(yè)將提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，包括公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共秩序維護(hù)，車輛管理，檔案管理等。

▲東都·云湖天境物業(yè)中標(biāo)公示

結(jié)語(yǔ)

小龍灘片區(qū)的快速發(fā)展，得益于宏觀規(guī)劃支撐、區(qū)位條件優(yōu)化、生態(tài)資源稀缺性及市場(chǎng)信心等多重積極因素的共同推動(dòng)。隨著基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套持續(xù)完善，該區(qū)域有望成為貴陽(yáng)新型城市化進(jìn)程中的重要增長(zhǎng)極。

而如東都·云湖天境等高品質(zhì)項(xiàng)目的落成，將是金融城的菁英角逐好生活的燈塔級(jí)作品，也將成為貴陽(yáng)新一代的居住封面作品。

▲東都·云湖天境營(yíng)銷中心效果圖

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