房地產(chǎn)的硬著陸，是砰的一聲落地，結(jié)果大概率是摔的東一塊西一塊。
房地產(chǎn)的軟著陸，是慢慢的落地，像跳傘一樣，可能也會摔住，但最多是青一塊紫一塊。
之前，有人很形象地說，200萬的房子，180萬賣出去了，出手的賠了20萬；接手的再160萬賣出去，三次之后，房子變成了120萬。每次的接盤俠只虧20萬，這叫做軟著陸
如果200萬的房子，直接變成了120萬出手，首付款加上持有成本，至少虧了百萬，這是硬著陸。
所以，現(xiàn)在樓市是硬著陸還是軟著陸，要看跌幅大不大，跌幅超過預(yù)期了，樓市的結(jié)果就不太好看。

8月70城價格指數(shù)，很有些可以挖掘的地方。
70城中，新建商品住宅跌幅最深的是唐山和北海，倆城市都是三四線城市，同比跌幅分別6.2%和6.0%
像北上廣深和眾多二線城市的新建房的價格，跌的并沒有太多
但是二手房完全不一樣了，70城中二手房同比跌幅超8%的，除了有唐山秦皇島常德這樣的三四線城市外，還有二線的鄭州，跌幅8.3%
如果把新建商品住宅和二手住宅放在同一個維度下，似乎更能說明軟著陸和硬著陸的現(xiàn)實——
新房的軟著陸效果比二手房要好上很多。

而這，是消費品屬性的一大特征——
商品越新，價格越貴；商品越舊，價格越便宜
有人要說，房地產(chǎn)還有金融屬性。
是的，金融屬性是房子下面那塊地皮，而不是房子本身。
同樣的500平米大別墅，在南京路上能賣一個小目標，換個地方在廣袤的農(nóng)村，最多只能是豪華的農(nóng)民自建房。
無數(shù)房價已經(jīng)腰斬的二手房已經(jīng)證明了地皮比房子更值錢的基本事實，這樣的案例看看自己城市的近郊房價，就可以得出同樣的結(jié)論——
在沒有更高價值土地支撐下，房價硬著陸的可能性更大，這是商品屬性決定的了，是最基本的經(jīng)濟規(guī)律。

房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)，很大程度上是新房價格的止跌回穩(wěn)。
控制了房地產(chǎn)的成本，基本上就能實現(xiàn)這個目標。
成本8500的房子，開發(fā)商可能賠本換現(xiàn)金流，但不會一直賠本賣下去，所以新房的降價促銷是有階段性需求的；
等到出險的房企們完成了債務(wù)重組，新房的降價基本上也就到了頭；
也有另外一種的控制成本，就是土地價格
把市中心的好地塊拿出來，能賣出個好價錢，房企們的成本自然也就上去了，房價基本上也就不會再降太多
所以，現(xiàn)在的控制土地出讓和好房子第四代，都有一個共同的目標——讓成本維持在較高的水平之上，讓房價下跌的速度變得再慢一些
而已經(jīng)賣出去的那些存量房的價格，就是市場決定的，商品的屬性原則和供求關(guān)系決定了價格的走向。

房地產(chǎn)的軟著陸，還要看替代房地產(chǎn)的行業(yè)能不能撐起經(jīng)濟半邊天。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)在經(jīng)濟增量的邊際效益越來越低，有很多行業(yè)已經(jīng)有了趕超房地產(chǎn)成為GDP增量老大的趨勢，2023年國內(nèi)汽車銷量3000萬臺，零售額已經(jīng)到了4.86萬億；同期的房地產(chǎn)新建商品房賣了11.6萬億。
即便汽車取代不了房地產(chǎn)，也會有更多新質(zhì)生產(chǎn)力的崛起；
那時候，房地產(chǎn)的軟著陸，基本上就能實現(xiàn)了。