上海浦東某高檔小區(qū)的業(yè)主劉先生經(jīng)歷了一場(chǎng)蹊蹺的看房體驗(yàn)。

三組看房客不約而同地挑刺：

“樓層太高了”

“裝修風(fēng)格過(guò)時(shí)了”

“小區(qū)停車(chē)位緊張”。

更巧的是，他們開(kāi)口就是同一句話(huà)：

如果能再降60萬(wàn)，我馬上簽約。

與此同時(shí)，在社交平臺(tái)的隱秘角落，一則招聘信息悄然流傳：

日薪200元，要求穿著得體，會(huì)挑房子毛病。

發(fā)布者不是別人，正是滬上多家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人。

這些被雇傭的“房托”每天要趕場(chǎng)似的看十多套房子。

他們的任務(wù)不是買(mǎi)房，而是配合中介完成一場(chǎng)精心策劃的“壓價(jià)大戲”。

通過(guò)這種套路，某些中介公司的頂級(jí)銷(xiāo)售月入可達(dá)50萬(wàn)元。

戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，縱橫家蘇秦游說(shuō)六國(guó)聯(lián)合抗秦，張儀則策劃秦國(guó)遠(yuǎn)交近攻。

兩千年后的上海樓市，中介們正在上演現(xiàn)代版的“合縱連橫”。

有個(gè)中介店長(zhǎng)私下坦言：我們雇傭的‘看房客’會(huì)在房東面前演戲，先揚(yáng)后抑地評(píng)價(jià)房子，最后拋出大幅壓價(jià)的要求。

中介行業(yè)的“兵法”不止于此。

除了雇傭“房托”制造市場(chǎng)冷淡的假象，還有更多精心設(shè)計(jì)的策略：

無(wú)中生有：虛構(gòu)同類(lèi)房源的低成交價(jià)，制造價(jià)格焦慮；

上屋抽梯：先承諾高價(jià)，簽約后不斷找理由壓價(jià)；

反客為主：控制買(mǎi)賣(mài)雙方信息流通，成為價(jià)格主宰者。

回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短短二十年的發(fā)展歷程，買(mǎi)賣(mài)雙方的地位已經(jīng)經(jīng)歷了三次戲劇性的反轉(zhuǎn)。

2015年之前，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)掌握在買(mǎi)家手中。

那時(shí)的開(kāi)發(fā)商常常雇傭“房托”制造熱銷(xiāo)假象，催逼猶豫的客戶(hù)下單。

那些年被“忽悠”上車(chē)的購(gòu)房者，后來(lái)大多感謝銷(xiāo)售人員的“助推”。

2016-2021年，市場(chǎng)天平徹底傾向賣(mài)方。

購(gòu)房者需要托關(guān)系、付“茶水費(fèi)”才能搶到一套房。那時(shí)朋友圈流行的是購(gòu)房者給中介發(fā)紅包表示感謝的截圖。

2021年至今，市場(chǎng)再次逆轉(zhuǎn)。

以上海為例，二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套，平均成交周期超過(guò)100天。

曾經(jīng)高高在上的房東，如今不得不面對(duì)殘酷的買(mǎi)方市場(chǎng)。

這不是簡(jiǎn)單的中介黑心問(wèn)題，而是市場(chǎng)權(quán)力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。

當(dāng)中介意識(shí)到市場(chǎng)已從賣(mài)方轉(zhuǎn)向買(mǎi)方時(shí)，他們的策略自然會(huì)相應(yīng)調(diào)整。

表面上，中介雇傭“房托”壓價(jià)是道德問(wèn)題。

但深入分析，這背后有著冷酷的經(jīng)濟(jì)理性。

對(duì)于中介而言，成交速度比成交價(jià)格更重要。

在房?jī)r(jià)下行期，快速成交成為首要目標(biāo)。

一套房子早一個(gè)月賣(mài)出，中介就能早一個(gè)月拿到傭金，同時(shí)減少維護(hù)成本。

更深層次的原因是，中介行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的生存壓力。

隨著成交量萎縮，上海已有超過(guò)300家中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)。

生存危機(jī)面前，道德約束往往讓位于生存本能。

當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，執(zhí)行者會(huì)選擇最利己而非最合理的解決方案。

中介的“壓價(jià)兵法”是否合法？

有律師認(rèn)為，這種行為已經(jīng)涉嫌民事欺詐。

“根據(jù)《民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。”

在實(shí)際判例中，已有房東成功維權(quán)的案例。

2023年，深圳一位房東發(fā)現(xiàn)中介雇傭“房托”壓價(jià)后，將中介公司告上法庭。

法院最終判決中介退還全部傭金，并賠償房東損失。

然而，法律維權(quán)面臨舉證難的困境。

房東很難證明看房客是中介雇傭的“演員”，也難以證明自己的出售決策受到了這些“演員”的影響。

這就像證明‘影子敵人’的存在。

知道他在那里，卻很難抓住實(shí)質(zhì)證據(jù)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介，某種程度上掌握了類(lèi)似的信息權(quán)力。

當(dāng)鏈家等平臺(tái)選擇隱藏歷史成交價(jià)時(shí)，中介對(duì)價(jià)格信息的壟斷進(jìn)一步加強(qiáng)。

中介的本質(zhì)應(yīng)該是降低交易成本，提高市場(chǎng)效率。

但當(dāng)中介濫用信息優(yōu)勢(shì)時(shí)，他們就從一個(gè)服務(wù)提供者變成了市場(chǎng)秩序的破壞者。

面對(duì)中介的“價(jià)格兵法”，買(mǎi)賣(mài)雙方該如何應(yīng)對(duì)？

對(duì)于賣(mài)家而言，首先要打破對(duì)單家中介的依賴(lài)。

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，賣(mài)家應(yīng)該同時(shí)委托多家中介，并保持獨(dú)立的市場(chǎng)調(diào)研。

其次，賣(mài)家應(yīng)通過(guò)鄰居群、業(yè)委會(huì)等渠道了解真實(shí)成交價(jià)，避免信息閉塞。

對(duì)于買(mǎi)家而言，則需要警惕“低價(jià)陷阱”。

一些中介可能會(huì)以低于市場(chǎng)的價(jià)格吸引買(mǎi)家，但在后續(xù)交易中設(shè)置各種附加條件。

買(mǎi)家應(yīng)該做好盡職調(diào)查，了解房屋真實(shí)情況。

最根本的解決方案是推動(dòng)行業(yè)透明化。

包括強(qiáng)制公示歷史成交價(jià)、建立行業(yè)黑名單制度、加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)道德培訓(xùn)等。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，中介行業(yè)也面臨洗牌。

那些依靠信息不透明盈利的中介模式將難以為繼。

未來(lái)，成功的中介公司必須真正回歸服務(wù)本質(zhì)。

比如提供專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)配置建議、完善的交易保障、透明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

短期來(lái)看，中介的壓價(jià)兵法似乎有效；

長(zhǎng)期而言，這種破壞信任的行為無(wú)異于自毀長(zhǎng)城。

正如《孫子兵法》所言：

上兵伐謀，其次伐交，其下攻城。

最高明的策略是建立信任，而非玩弄計(jì)謀。

一位被中介套路后低價(jià)賣(mài)房的房東，在得知真相后苦笑著說(shuō)：

我感覺(jué)自己就像中了‘連環(huán)計(jì)’。

然而一年后，當(dāng)同小區(qū)同戶(hù)型的房?jī)r(jià)又下跌了10%，

他的苦笑變成了慶幸的復(fù)雜表情。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變，而人性永恒。

在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)中，沒(méi)有絕對(duì)的贏(yíng)家，只有永恒的博弈。

交易雙方都想靠近取暖，又怕被對(duì)方的刺扎傷。

真正的交易智慧不在于識(shí)破所有計(jì)謀，

而在于在計(jì)謀與誠(chéng)信之間找到那條微妙的平衡線(xiàn)。