昔日老牌高端板塊，正重回新房市場。

近日，相關(guān)部門連續(xù)發(fā)布兩則公告公布了昔日熱門板塊——桐梓林的新房新格局：錦官新城東區(qū)剩余約60畝地塊將啟動重建；城南中環(huán)一宗約27畝住宅用地也將登場。

“開奔馳車，住錦繡花園”，這句流傳已久的城市話語，曾是一個時代的身份注腳。如今，它所代表的桐梓林板塊，在沉寂多時后，正重新回到“場上”。

人民南路實拍圖

地塊一

251㎡起，又一座D10幾無懸念

9月11日，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公示，稱錦官新城東區(qū)剩余約60畝土地將啟動續(xù)建。

錦官新城東區(qū)實拍圖

該項目的歷史可追溯至1998年。當時，新希望地產(chǎn)拿下位于南二環(huán)的錦官新城地塊，總面積約305.7畝。該項目是新希望進入地產(chǎn)行業(yè)后的早期作品，也是成都最早的品質(zhì)生活區(qū)。

經(jīng)過多年開發(fā)，錦官新城項目已建成西區(qū)金榕園住宅、丹桂園住宅、龍珠園小別墅和會所等；東區(qū)則建成龍禧園聯(lián)排、小學(xué)、幼兒園等多個組團。根據(jù)目前貝殼找房APP上的數(shù)據(jù)，錦官新城東、西區(qū)二手房價格差異明顯——西區(qū)現(xiàn)掛牌房源以高層為主，均價25112元/㎡；東區(qū)以別墅為主，掛牌均價達到50683元/㎡。最新的一次成交是今年8月，一套建面約398㎡的房源最終以1202萬元的總價售出。

本次錦官新城即將續(xù)建的地塊就位于東區(qū)。從公示的報規(guī)圖上來看，將涵蓋住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)中心及配套設(shè)施等。其中最受關(guān)注的是5棟、共211套建面約251-395㎡的大平層。值得一提的是，區(qū)別于傳統(tǒng)老舊地塊設(shè)計，該地塊也將是板塊內(nèi)首個采用《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定（2024）》的項目，即板率能做到20%。

基于桐梓林板塊在主城的地段價值以及戶型直接拉至“250㎡+”，業(yè)內(nèi)普遍認為，這是繼D10天府之后，新希望地產(chǎn)又一個“天花板級”的項目，邁入“千萬級”陣營將板上釘釘。

地塊二

從“商業(yè)”到“住宅”，已完成舊房拆除工作

第二則公告，源自成都市規(guī)劃和自然資源局9月18日發(fā)布的《武侯區(qū)桐梓林片區(qū)控制性詳細規(guī)劃（第2版）局部調(diào)整方案公告》。公告顯示，待9月27日公示期結(jié)束后，城南中環(huán)內(nèi)將新增一宗約27畝的住宅用地。

該地塊位于桐梓林南路與桐梓林路交匯路口的西南側(cè)，原為四川省旅游學(xué)校（武侯校區(qū)）的閑置土地。不遠處即為桐梓林歐城，目前貝殼找房APP上的掛牌均價為23781元/㎡。距離地塊約500米處，是桐梓林板塊上一次的住宅供應(yīng)，于2023年末首次開盤的中糧·天悅壹號。彼時，164套建面約220-270㎡的房源總價約650-800萬元。

發(fā)哥在現(xiàn)場看到，名為“四川省旅游學(xué)校（武侯校區(qū)）城市有機更新項目舊房拆除工程”已于8月18日啟動，目前已基本完成。這無疑是地塊正加快上市的重要節(jié)點。

事實上，這并不是該地塊今年第一次走進公眾視野。在今年初武侯區(qū)公布的《2025土地資源手冊》中，該地塊就赫然在列，只不過在當時土地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率3.0-4.0——這不禁會讓市場聯(lián)想到9月25日拍出的錦江區(qū)一心橋約18畝地塊，兩塊地的路徑頗為相似，均占據(jù)主城核心板塊，均由商業(yè)性質(zhì)調(diào)整為住宅用地。參考一心橋約18畝地塊的推進節(jié)奏，在調(diào)規(guī)完成后約5個月時間，即完成拍賣。換句話說，若進展順利，桐梓林這宗約27畝的住宅用地有望在明年上半年入市。

桐梓林的想象空間，有望重新打開

不到10天時間，桐梓林板塊一連掏出兩宗堪稱“壓箱底”的住宅用地，這無疑釋放出其意圖在主城改善市場進一步擴大聲量的明確信號。

當前，成都樓市已全面進入改善主導(dǎo)的時代，無論是錦江林家壩、金融城三期，還是高新區(qū)大源西、天府新區(qū)麓湖板塊等，都在高改賽道競技得如火如荼。在此背景下，桐梓林作為成都最早成熟的“改善居住區(qū)”，曾一度與浣花溪齊名，在經(jīng)歷一段沉寂之后，此番能否憑借新一輪土地供應(yīng)重振競爭力，其勝算幾何？

桐梓林歐城實拍圖

一種觀點是：桐梓林區(qū)域內(nèi)的房屋逐漸老化，大多是2008年以前的建筑，產(chǎn)品本身也早被淘汰，導(dǎo)致區(qū)域二手房掛牌均價只有約15754元/㎡，已是“沒落”之勢。

但發(fā)哥認為，桐梓林的地段價值始終處于成都主城市場的一梯隊。例如，今年8月，紫檀以515萬的總價成交了一套約185㎡的二手房；稍早前，還有一套約212㎡的房源以680萬元售出，而該小區(qū)房齡已達10年。從成交價看，桐梓林并不遜色于部分新興改善板塊，這充分說明其對于城南改善客戶，尤其是“老錢”仍具強大打動力。

紫檀大戶型二手房成交情況 圖據(jù)貝殼APP

造成桐梓林板塊這幾年聲量較小的根本原因，在于供應(yīng)的極度匱乏——據(jù)不完全統(tǒng)計，南二環(huán)-南中環(huán)近5年也就只有保利天悅、建發(fā)望江云啟、科華路388、中糧·天悅壹號、尊邸、桐梓林7號等5個住宅項目入市，真正的桐梓林板塊更是只有中糧·天悅壹號和桐梓林7號2個項目。

倘若錦官新城續(xù)建的60畝地塊和此次調(diào)出的約27畝地塊推出具備競爭力的產(chǎn)品，桐梓林的想象空間將再一次打開。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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