每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

這個秋天，張欣想打一場翻身仗。

今天，位于石景山的中海瑞文里正式開盤，西區(qū)648地塊和東區(qū)650地塊，共推出417套房。

它定位為剛需社區(qū)，主力戶型為90平米、110平米和131平米，預(yù)售價7.05萬-7.7萬元/平米。

這個樓盤，對于中海新城蠻重要的。

一年多來，它跨出大本營石景山，尋求突圍，但憂大于喜。

一邊是，石景山的中海寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境，表現(xiàn)一般。

另一邊是，朝陽區(qū)布下三子，除了中海萬吉玖序之外，中海朝陽ONE、中海未來之境的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

作為中海新城的掌舵人，張欣亟需出一個爆款來鼓舞士氣。否則，她要挨中海集團(tuán)董事長顏建國的板子了。

無論從地段上，還是產(chǎn)品送面積上，中海瑞文里算是一個不錯的盤——距離海淀分界線只有2公里。

但，它也有個讓客戶難以接受的問題，城市界面不佳，被一群"老破小"房子包圍。

在它的南面，還有一個有好房子元素的對手——首鋼長安璟悅。

一場廝殺的硬仗，已經(jīng)打響。

最高房源7.84萬元/平米

作為棚戶區(qū)改造項目，中海瑞文里的地塊并不是十分規(guī)整，東西二區(qū)之間，隔了一條西井東街。

東區(qū)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西區(qū)，為4.165萬平米，容積率1.7，規(guī)劃了11棟5-15層洋房加小高層，戶型涵蓋了所有段位。

西區(qū)占地面積只有1.5萬平米，容積率1.6，規(guī)劃了5棟8-15層洋房加小高層，只有90平和110平戶型。

中海瑞文里的最低房源誕生在西區(qū)的5#，一棟8層建筑，全部為約91平米戶型，一層4套房源，擬售均價為6.94萬元/平米。

最高則在東區(qū)3#，一棟15層高的建筑，全部戶型為約131平米四居，14-15層擬售均價7.84萬元/平米。

它整體的預(yù)售均價，在7.07萬至7.7萬元/平之間；而首鋼璟悅長安則在6.92萬-7.57萬元/平。

由于采取了洋房+小高層的組合，中海瑞文里的產(chǎn)權(quán)得房率相差較大，在74.93%至81%之間。

分樓棟看，最低產(chǎn)權(quán)得房率位于東區(qū)8#，是一棟14層建筑，全部戶型為約110平；最高產(chǎn)權(quán)得房率則在西區(qū)4#，為一棟8層建筑，全部戶型約91平米。

如果以戶型來看，90平米的產(chǎn)權(quán)得房率最高，平均都超過了80%以上；其次為131平米，在77.67%至78.63%；最差為110平米，在74.93%至78.12%之間。

不突出的實際得房率

作為石景山唯二的好房子項目，中海瑞文里在面積贈送方面，尺度很大。

自去年北京市出臺“好房子導(dǎo)則”一來，近一年時間，京城樓市南向內(nèi)嵌陽臺能做到進(jìn)深1.8米的項目，其實非常有限。

但中海瑞文里就是其中之一。

不僅如此，它北向沒有設(shè)備平臺，也是進(jìn)深1.8米的內(nèi)嵌陽臺，這在當(dāng)下十分罕見。

當(dāng)然，首鋼璟悅長安同樣擁有南北雙陽臺，且南向內(nèi)嵌陽臺的進(jìn)深，同樣達(dá)到了1.8米。

不過，它絕大多數(shù)戶型在北向陽臺的贈送上，尺度要弱于中海瑞文里。

以璟悅長安133平米和瑞文里131平米戶型舉例：

1、兩者南向三面寬，客廳及主臥都有南向內(nèi)嵌式陽臺、會封閉，南向一個次臥送了飄窗。在面寬上，中海瑞文里多了30厘米，意味著贈送稍微多了點(diǎn)；

2、北向都是內(nèi)嵌式陽臺，中海瑞文里北面兩個房間都有陽臺，而首鋼璟悅長安只在廚房設(shè)計了一個進(jìn)深1.7米陽臺，一個臥室送了側(cè)面飄窗。

3、在側(cè)面，兩者所送的飄窗面積差異不大。

盡管贈送尺度冠絕石景山樓市，但中海瑞文里的實際得房率，卻并非十分夸張。

它只有90平米邊戶，實際得房率突破了90%大關(guān)，其余皆在90%以內(nèi)。

花姐測算后，其實際得房率為：1、90平米戶型在88.4%至91.69%；2、110平戶型在82.11%-85.61%；131平米戶型在84.91%-85.96%。

樓王戶型煞角多

中海瑞文里周邊老舊小區(qū)眾多，東區(qū)北邊和東南角，均被首鋼居民區(qū)包裹著，南邊是一些生活配套設(shè)施；西區(qū)西側(cè)緊挨著首師大附中蘋果園附中的操場，北邊因為居民區(qū)。

雖然周邊的建筑高度大多數(shù)未超過20米，但一定程度上，還是對部分樓棟形成了遮擋。

花姐根據(jù)戶型分布，做了一份選房攻略，詳細(xì)如下：

1、90平米。

分布在西區(qū)4#、5#，東區(qū)1#、4#、10#。其中西區(qū)5#緊挨首師大附中蘋果園校區(qū)的操場，東區(qū)10#南邊就是幼兒園，噪音在所難免。

該戶型可優(yōu)先選擇的樓棟為，東區(qū)1#的中間單元和4#的中間及東單元，不過4#目前尚未取證；西區(qū)則可優(yōu)先考慮4#中間及西單元。

2、110平米。

該戶型分布在西區(qū)1-3#，以及東區(qū)8#、9#、11#和2#東邊單元。

它的最佳戶型位于東區(qū)2#東單元，視野景觀比較不錯，雖然正前方約18米為現(xiàn)狀公建，但層高僅為7.91米。

其次為東區(qū)8#，以及西區(qū)2#的中間和西邊戶；而東區(qū)9#、11#，西區(qū)3#則存在較大噪音污染。

3、131平米。

該戶型全部集中在東區(qū)，位于3#、5-7#、2#中間及西單元。

它們幾乎占據(jù)了中海瑞文里的最佳位置，自然也就最好選房。不過，由于點(diǎn)狀式布局及周邊其他老舊小區(qū)的存在，該戶型也存在不少煞角。

最好的房源在6#中間及西邊戶，以及7#中間及東邊戶，前后五遮擋，采光觀景最佳；其次為2#和5#中間戶；3#則存在較大的角煞，會影響采光和風(fēng)水。

冬至日照遮擋較重

關(guān)于中海瑞文里的日照狀況，花姐通過企業(yè)選房進(jìn)行了冬至日評測，詳情如下：

1、上午10:00。東區(qū)遮擋嚴(yán)重的為2#西邊戶，幾乎全部見不著陽光；其次為3-5#、8#東單元，約10層以下無陽光；西區(qū)受影響最大的為1#東單元。

2、中午12:00。東區(qū)2#、5#、3#，以及西區(qū)1#，五層以下無陽光。

3、下午16:00。東區(qū)除了4#、1#中間及東單元，幾乎其他所有樓棟均被夕陽下的樓影遮蔽了陽光，最嚴(yán)重的為3#、5#、7#；西區(qū)除了1#外，其余樓棟均無陽光。

花姐點(diǎn)評：

9月的北京，樓市依舊低迷。

在石景山，中海瑞文里的入市，對首鋼長安璟悅形成夾擊之勢。

關(guān)鍵問題在于，首鋼長安璟悅在7月初拿證開盤之后，日子也不好過，截至目前供應(yīng)700套，網(wǎng)簽141套，成交均價6.12萬元/平米，網(wǎng)簽金額8.76億元。

首鋼璟悅長安的故事，已經(jīng)表明市場后續(xù)乏力。

傳遞在中海瑞文里身上，張欣和她的團(tuán)隊，該怎么定價？

在通州樓市，出現(xiàn)了一個神奇的現(xiàn)象，中建運(yùn)河玖院憑一己之力，吸走了一批通州客戶，無論剛需，還是改善。

原因在于，它太稀缺了，因為南面那條大運(yùn)河。

而中海瑞文里開盤，會是怎樣的場景呢？

不過，花姐預(yù)計，它一定會按照慣例，發(fā)一張大賣的海報。