在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的今天，越來越多的農(nóng)村年輕人遷居城市，如何繼承父母在農(nóng)村遺留的房屋，成為了許多人關(guān)心的話題。

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民僅享有宅基地使用權(quán)，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。

但農(nóng)村宅基地上的房屋（以下簡稱農(nóng)村房屋）可以作為遺產(chǎn)繼承，對繼承人沒有戶籍限制，基于“地隨房走”“房地一體”的原則，繼承人繼承房屋后也隨之可以享有宅基地使用權(quán)。

今天，我主要談?wù)勣r(nóng)村房屋的繼承公證，公證員除了按照一般繼承公證的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查外，建議重點(diǎn)注意以下事項(xiàng)：

一、審查農(nóng)村房屋的存續(xù)情況

《確定土地所有權(quán)和使用有權(quán)的若干規(guī)定》（國土〔籍〕字第26號）第五十二條規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的,由集體報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),注銷其土地登記,土地由集體收回。

根據(jù)上述規(guī)定，作為建設(shè)用地的宅基地，權(quán)利人取得集體土地使用權(quán)后，未按照批準(zhǔn)的土地用途使用土地建造房屋，造成宅基地空閑兩年以上的，或者房屋建成后已經(jīng)坍塌、拆除的，經(jīng)村民會議討論通過，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。

農(nóng)村房屋的繼承公證，繼承標(biāo)的僅限于地上的定著物—房屋，如果標(biāo)的物已經(jīng)滅失，就不符合公證的受理?xiàng)l件了。公證員可以通過實(shí)地考察、讓當(dāng)事人提供房屋的照片或視頻資料等方式進(jìn)行審查。

二、審查農(nóng)村房屋的權(quán)屬情況

在辦理國有土地上房屋的繼承公證時(shí)，我們習(xí)慣以產(chǎn)權(quán)登記人為對象，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚時(shí)間、房屋的購買時(shí)間以及產(chǎn)權(quán)人有無夫妻財(cái)產(chǎn)約定等，一般認(rèn)定房屋屬于產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有或者夫妻共有。

但是，農(nóng)村宅基地是以“戶”為單位進(jìn)行分配、使用和管理的。“戶”通常以家庭為單位，宅基地使用權(quán)歸戶內(nèi)全體成員共同享有，戶內(nèi)成員對宅基地上的房屋及附屬設(shè)施擁有共同的權(quán)益。

在農(nóng)村，可能存在父母與子女共同出資建房或由某個(gè)子女全額出資為父母建房的情形，在戶內(nèi)成員未分戶或未明確分割權(quán)益的情況下，農(nóng)村房屋可能屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，不能簡單地認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)人（宅基地使用權(quán)登記人）個(gè)人所有或夫妻共有。

那么，公證員應(yīng)如何審查農(nóng)村房屋的權(quán)屬情況呢？

“聽”，就是聽所有法定繼承人的陳述，由他們陳述房屋的由來，包括宅基地是以誰作為戶主申請的、家庭成員共有哪些人、建造房屋的實(shí)際出資情況、房屋建成后的實(shí)際使用情況，等等。當(dāng)事人陳述的情況均需記入《詢問記錄》。

“看”，就是到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所（部分省市現(xiàn)已更名為“自然資源和規(guī)劃所”）查閱戶主申請宅基地時(shí)所填寫的《村民建房用地申請表》或《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》（不同省市的表格名稱可能不同），以此來核驗(yàn)農(nóng)村房屋的共有人情況。

“分”，公證員根據(jù)核實(shí)了解的情況，如果房屋屬于家庭共有，在所有法定繼承人協(xié)商一致的前提下，可以促成達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，屬于共有人的財(cái)產(chǎn)份額劃歸共有人所有，把遺產(chǎn)剝離出來作為遺產(chǎn)繼承。建議要考慮房屋的整體性和現(xiàn)狀，協(xié)議中一般不宜分出各繼承人的房屋間數(shù)，可以約定各自取得的房屋份額（百分比），在達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議前，要提前了解當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策，讓財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議能最終落地。

三、未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證的農(nóng)村房屋能否申請辦理繼承公證？

不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革前，宅基地使用權(quán)頒發(fā)的是《宅基地使用證》或《集體土地建設(shè)用地使用證》，地上房屋頒發(fā)的是《房屋所有權(quán)證》。

因?yàn)椴煌∈型苿?dòng)農(nóng)村房屋所有權(quán)登記的進(jìn)度不同，所以，很多農(nóng)村房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證，僅有《宅基地使用證》或《集體土地建設(shè)用地使用證》，這是普遍存在的現(xiàn)象。

如果僅以農(nóng)村房屋沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證，就拒絕受理公證，顯然是沒有考慮到社會現(xiàn)實(shí)狀況，無法滿足人民群眾對公證的實(shí)際需求。

并且，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。所以，農(nóng)村房屋實(shí)際建造完成之日就完成了物權(quán)設(shè)立。

在辦理公證的過程中，建議對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍照，照片打印附公證卷宗存檔；如房屋外墻上貼有公安機(jī)關(guān)制作的標(biāo)準(zhǔn)二維碼地址，可以掃碼識別作為描述房屋坐落位置的依據(jù)；如村委會熟悉房屋的基本情況，也可由當(dāng)事人向村委會申請出具相關(guān)證明，提交給公證處。

但是，鑒于農(nóng)村房屋可能存在各種特殊情況，比如超面積建房、不排除“一戶多宅”等，建議在繼承公證書中注明“上述房屋的坐落位置、建筑面積等以不動(dòng)登記中心的最終核定為準(zhǔn)”。

要避免建房人先期存在違法行為，之后通過繼承公證來“洗白”。公證員也應(yīng)告知當(dāng)事人，農(nóng)村房屋最終能否辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記中心的審核為準(zhǔn)，并將相關(guān)告知的內(nèi)容記入《詢問記錄》。

四、“五保戶”的農(nóng)村房屋能否繼承

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉繼承編的解釋（一）》第三十九條規(guī)定，由國家或者集體組織供給生活費(fèi)用的烈屬和享受社會救濟(jì)的自然人，其遺產(chǎn)仍應(yīng)準(zhǔn)許合法繼承人繼承。

原則上，“五保戶”的農(nóng)村房屋是可以按照《中華人民共和國民法典》繼承編的相關(guān)規(guī)定依法繼承的。

但建議在辦理繼承公證的過程中，向“五保戶”生前所在集體經(jīng)濟(jì)組織核實(shí)相關(guān)情況，聽取集體經(jīng)濟(jì)組織的意見，核實(shí)“五保戶”生前是否與相關(guān)機(jī)構(gòu)簽訂過遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，生前是否有債務(wù)。

五、農(nóng)村房屋能否遺贈(zèng)給法定繼承人以外的人？

對于這個(gè)問題，筆者尚未進(jìn)行深入研究，但個(gè)人認(rèn)為，農(nóng)村房屋不能遺贈(zèng)給法定繼承人以外的人，否則，就可能成為城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地建房的變異手段，在現(xiàn)有政策條件下，是被命令禁止的。

網(wǎng)上也有司法判例載明：遺贈(zèng)人生前將宅基地上房屋遺贈(zèng)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，受遺贈(zèng)人在遺贈(zèng)人死后主張因遺贈(zèng)取得宅基地上房屋所有權(quán)的，人民法院不予支持。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

這是基于親緣關(guān)系的法定繼承或遺囑繼承，是對特定親屬間農(nóng)村房屋繼承的特殊規(guī)定，外人不要羨慕。

轉(zhuǎn)自：公證人