活久見！

在房產(chǎn)圈摸爬十幾年，見過業(yè)主抱團跟開發(fā)商討說法的，見過同行暗戳戳舉報對手的，就是沒見過自家業(yè)主主動舉報自家開發(fā)商的。

最近北京豐臺的首開君禮著，就把這“離奇戲碼”演成了現(xiàn)實。

一位業(yè)主直接在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴，說項目所有戶型都在搞“陽改房”違建，打墻封窗改出來的面積已經(jīng)嚴(yán)重危害住房安全。

這波舉報讓本就處境艱難的君禮著雪上加霜：相關(guān)部門很快約談開發(fā)商，要求把封好的陽臺拆回原樣，如今拆除工作還在進行中。

更糟的是，這個曾經(jīng)喊價10萬/㎡的千萬級豪宅，如今特價房賣到6.9萬/㎡，直接擊穿了當(dāng)年拿地時6.9萬/㎡的樓面價。

一邊是違建被拆、監(jiān)管緊盯，一邊是價格跳水、賣不動房，首開君禮著的日子，真是難到了骨子里。

01

在房產(chǎn)圈，“封陽臺偷面積”早成了不少開發(fā)商和業(yè)主心照不宣的“潛規(guī)則”。

按照《民用建筑通用規(guī)范》，開敞陽臺只算一半面積，封起來就得算全面積，意味著開發(fā)商要多交不少土地出讓金。

所以業(yè)內(nèi)基本都是報規(guī)時按開敞陽臺走，等驗收后再悄悄封上，業(yè)主多拿空間，開發(fā)商好賣房，看似“雙贏”。

但首開君禮著的這位業(yè)主，偏偏不按常理出牌。

他去現(xiàn)場看房時發(fā)現(xiàn)，合同平面圖上明明白白標(biāo)的兩個非封閉陽臺，已經(jīng)被改成了臥室；客廳的外陽臺也封了窗，硬生生塞進了室內(nèi)。

更讓他炸毛的不是面積多少，而是“開發(fā)商打墻封窗的操作，已經(jīng)嚴(yán)重危害住房安全性”。

在他看來，不管多出來幾平米，住得不安全都是白搭，所以訴求很明確：恢復(fù)原樣。

這位業(yè)主的舉報，直接戳破了行業(yè)的畸形默契。

要知道，君禮著的陽臺本就是1.5米的內(nèi)置陽臺，明眼人都能看出來，開發(fā)商從設(shè)計時就憋著“封陽臺增面積”的心思。

但一般開發(fā)商都等驗收后再動手，君禮著卻急到項目還沒完工、沒驗收就敢開工，屬實是把“踩紅線”當(dāng)常規(guī)操作。

更有意思的是，這并非君禮著第一次違規(guī)。

今年5月，項目公司北京躍泰置業(yè)就因“未組織竣工驗收擅自交付”，被豐臺住建委罰了近9.3萬元。

而項目總經(jīng)理劉軍還身兼北京怡璟置業(yè)的總經(jīng)理，這家公司在2月到4月間，因夜間無證施工被舉報77次，最后領(lǐng)了10萬元罰單。從夜間擾民到違建改房，這家開發(fā)商的合規(guī)意識，著實讓人捏把汗。

接到投訴后，豐臺區(qū)規(guī)自分局9月12日就去現(xiàn)場踏勘，還約談了開發(fā)商負責(zé)人，明確要求拆除違建，如今拆除工作正在進行中，監(jiān)管部門還盯著后續(xù)整改。

這波操作算是給開發(fā)商提了醒：業(yè)主的安全底線碰不得，監(jiān)管的紅線更踩不得。

02

違建被拆只是開胃菜，首開君禮著的資金和銷售賬，才真叫“一地雞毛”。

翻回首開股份的半年報，一組數(shù)據(jù)看得人眼花繚亂：2023年項目開工時總投資額57.35億元，短短一年就飆升到76.59億元，硬生生多出19.24億元。

但詭異的是，同期新開工面積、已竣工面積全是0，2024年上半年實際投資才0.46億元。

錢沒花在蓋房子上，去哪了？

有人猜是封陽臺的成本，但這點錢顯然撐不起19億的增量。結(jié)合項目總經(jīng)理劉軍還管著關(guān)聯(lián)公司，難免讓人懷疑資金是不是被挪去了別處，或者“投資增項”里藏著別的貓膩。

這筆“消失的19億”，至今沒個明確說法，也只有項目公司總經(jīng)理劉軍心里最清楚。

錢沒少投，房子卻賣得稀爛。

截至2024年6月底，君禮著累計銷售3.75萬平方米，剛到可供出售面積的60%。今年上半年已售（含預(yù)售）面積1854平方米，按125㎡戶型算，也就賣了15套。

進入下半年更慘，9月截至28日，網(wǎng)簽僅4套。

為了回籠資金，項目只能“含淚大降價”。

2023年國慶前從10萬/㎡降到7萬/㎡，今年6月干脆放出6.9萬/㎡的特價房，剛好跟2022年拿地時的樓面價持平。

有網(wǎng)友調(diào)侃：

這相當(dāng)于開發(fā)商免費蓋房，白忙活一場。

但降價沒能救市，反而陷入“越降越?jīng)]人買”的怪圈——

畢竟“買漲不買跌”是市場鐵律，誰也不想剛買就貶值。

雪上加霜的是資金壓力。

為還債務(wù)，首開早把君禮著抵押出去換了25億元借款，如今期房預(yù)售證到期，還有7000平方米現(xiàn)房壓在手里。

更要命的是地段硬傷：

挨著豐臺站，東側(cè)全是拆遷房、回遷房，甚至有賣花圈紙錢的商鋪，跟“千萬級豪宅”的定位格格不入。

君禮著的困境，其實給北京50多個“靠封陽臺偷面積”的樓盤敲了警鐘。

隨著監(jiān)管收緊，“偷面積”的時代要結(jié)束了；而靠“高價標(biāo)簽”包裝的“偽豪宅”，也終究逃不過市場的檢驗。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。