825新政之后，上海樓市整體雖有回暖，但是熱度并不明顯。

目前我們觀測下來，除了像金陵華庭這種虹吸全國富豪的頂級豪宅依然火熱，新政后唯一能明顯看到市場好轉(zhuǎn)的只有一個段位：

那些總價2000萬-3000萬、位于核心區(qū)核心板塊的二手房，近期無論是看房量、還是成交量都出現(xiàn)了明顯的改觀。

為什么，只有這類房子起飛了？

成交起飛，首先得看房量起飛。

這類房源最明顯的變化，就是帶看量的猛增：

一些市區(qū)豪宅板塊主推的房源，帶看量都破紀錄的高，以豪宅的身份秒殺很多剛需板塊主推房源；部分社區(qū)的成交量也變大了。

比如位于黃浦濱江的融創(chuàng)濱江壹號院，就屬于看房量、成交量雙雙爆火，近期二期連續(xù)成交三套173的二改三房戶型。

兩套十樓、一套五樓，其中一套是我們的會員買的，成交總價2100萬左右。

最巔峰的時候，10樓的房源，綠皮app上的單周帶看量高達68組?。ㄕ鎸崝?shù)據(jù)，當時沒有截圖）

要知道，這個數(shù)字是非?？鋸埖模?/strong>

1、綠皮在豪宅市場的市占率并不高。

2、很多總價三五百萬，本應(yīng)流通性很好的剛需房源，現(xiàn)在一周可能只有十組帶看。

總價2000w的房子，單周60+組帶看，絕對是打破紀錄的。

不僅僅是濱江一號院，已經(jīng)跌到黃浦區(qū)豪宅門檻價的露香園和華潤外灘九里，各自社區(qū)主推的高性價比房源，帶看量也是大于20組一周的。

除了黃浦的豪宅，徐匯濱江的豪宅也是熱度很高。

比如之前我文章就提到過，今年徐匯濱江的尚海灣和百匯園成交都非常火爆，累計至今分別成交了30+套。

近期，徐匯濱江的各大標桿社區(qū)，主推房源同樣看房量火爆。

比如尚海灣豪庭這套146平的三房，南北通透、高區(qū)可看江景，之前高峰時的帶看量也有超過40組一周。

小區(qū)的另外一套房源，單周帶看也超過20組。

百匯園二期的一套江景三房，也是破紀錄的看房火爆，高峰帶看量也有超過40組。

當然，火爆的區(qū)域還有一些不止這兩個，篇幅有限，我就不一一列舉。

為什么，這種入門級別的豪宅市場，率先起飛了？

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這類高總價房子的市場火熱起來，最直接的原因，自然是對應(yīng)總價預(yù)算的購買力在新政后得到了釋放。

新政發(fā)布之后，大部分朋友的關(guān)注點可能都集中在外環(huán)不限制套數(shù)——

但是實際上大部分剛需依然不敢買房。

反而是新政中的另外一條，直接釋放出一批購買力：

單身可以再買一套了。

這個事情，可能對于普通人來說不算什么，畢竟手上也沒太多錢再買一套；

但是對于單身的富二代、青年企業(yè)家這些鉆石王老五們來說，卻是天大的利好：

他們本身就有買房投資的需求，但是一直苦于限購，無法下手；

關(guān)鍵對于他們來說，結(jié)婚反而是一個風險非常高的事情，結(jié)婚后買第二套風險更大。

因此，這個政策，直接讓這些有錢有需求的單身貴族們，重新關(guān)注樓市、沖向樓市。

我們近期跟從事新房豪宅、二手豪宅的朋友交流，大家都反饋：

近期都有很多單身貴族們?nèi)ナ袌隹捶俊?/p>

甚至我聽到銷售朋友講的比較牛的案例，就是一個家庭一下子出來三個名額。

預(yù)算上，這部分購房者的預(yù)算段也大部分集中在1800w-3000w：

高級改善社區(qū)到門檻型豪宅的預(yù)算段。

匹配到樓市上，基本也就是正在銷售的眾多市區(qū)新房大戶型，或者已經(jīng)跌到谷底的二手豪宅入門級產(chǎn)品（200平以內(nèi)為主）。

畢竟能買頂級豪宅的永遠是少數(shù)，購房資格對于他們來說限制力本身也比較小。

市場上購買力總量變多，疊加金九銀十的到來，自然市場看房量先火熱了起來。

房子不會賣，價格不好談

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而從市場面來看，當下上海樓市的價格錯位，也的確給了這類改善型產(chǎn)品火爆的基礎(chǔ)。

上海樓市當下的價格體系實在是太亂了：

市區(qū)的土拍價格不斷暴漲，地價上漲、新房價格上漲，直接造成了兩大趨勢：

第一，很多地段很差的新房因為地價太高，不得不開始豪宅化。

新房普遍產(chǎn)品定位基本都做大戶型，總價動輒2000w-3000萬；

其中還有一些為了拔高貨值而做出來的高低配產(chǎn)品（疊墅）。

眾所周知，總價太高就成了豪宅；

但是豪宅市場并不能容下那么多差地段的房子——差地段建太貴的房子必然是錯配。

第二，市區(qū)的高端中產(chǎn)改善、豪宅市場在近兩年市區(qū)新房的天量供應(yīng)下，已經(jīng)跌無可跌，價格甚至已經(jīng)到了地價附近。

比如徐匯濱江地價已經(jīng)13w+，像尚海灣之類的小區(qū)都有一些12w單價的房源，相當于連空地皮的價格都比不過；

黃浦、老靜安南京西路等區(qū)域的情況都類似，地價12w+，部分品質(zhì)不錯的二手標桿社區(qū)房源單價低于了12w。

這種情況下，可以說部分市中心好地段的二手社區(qū)，價格已經(jīng)跌出了極致的性價比。

如果能住進成熟豪宅區(qū)的品質(zhì)還不錯的豪宅社區(qū)，為什么要去買差地段的高價新房？

兩千萬能住富人區(qū)，能住能住黃浦濱江、住徐匯濱江，為啥要買西藏北路、買大寧？

高總價買中產(chǎn)社區(qū)，不如買入豪宅地段豪宅社區(qū)里。

因此，無論是一直活躍在市場上看豪宅的家庭，還是剛剛加入市場看房的單身貴族，購房觀念也開始轉(zhuǎn)變：

在新房倒掛全面消失的今天，自然也不會像之前一樣“新房癌”；

看房時，新房和二手都會去看和比較，不會像以前一樣完全拋棄二手房。

這也是為什么近期很多二手豪宅的看房量快速提升，成交也開始火熱起來。

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但是這個總價段的坑非常多：

新房市場：

很多的新房價格其實已經(jīng)“超漲”，遠遠超過了地段的承受能力上限，未來注定是要站崗多年；

而且，部分新房的漲價，并沒有考慮這一輪市區(qū)新房大量上市后、大規(guī)模城市更新之后各板塊之間板塊能級排名的變化——

如果剛好買在板塊估值最高峰，那后續(xù)都是下降趨勢，必然是要買虧的。

二手市場：

在2020年上海樓市全面上漲，很多垃圾小區(qū)也在其中魚龍混雜跟著暴漲：

這些小區(qū)本地居民圈層很一般、產(chǎn)品設(shè)計也比較拉胯，單純是因為地段好、或者挨著地段好的鄰居才能價格暴漲。

在黃浦、老靜安、徐匯、浦東內(nèi)環(huán)，這樣的小區(qū)都有不少。

其中很多到了今天還沒有完全把泡沫吐干凈——

這意味著未來遲早房價還要補跌。

如果今天因為市場的變化，盲目花兩千萬接盤這樣的社區(qū)的房源，大概率要在未來很多年持續(xù)的跑輸大盤。

兩三千萬的總價，選房謹慎第一，一定要選擇能夠穿越周期的資產(chǎn)。

篇幅有限，具體的市區(qū)板塊分析，我們后面還會推出，歡迎保持關(guān)注。

篇幅有限，樓市大變革時代，選房看準未來才是最重要。

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