“環(huán)比降、同比收窄”反映當前房地產市場“仍在尋底，但放緩下跌”。

想要看清房地產市場變得越來越困難。

自2025年3月以來，具體的住宅平均價格已很難在公開統(tǒng)計渠道直接獲取，留給我們的只有月度更新的價格指數(shù)和銷售面積。數(shù)據(jù)的模糊化本身，就暗示著房地產市場的信心不足

上海房地產市場，可以公布到具體到日的數(shù)據(jù)，可以一探房地產的現(xiàn)狀。

上海二手房掛牌量一年內從1.2萬套激增至17萬套，但每天能成交的房子比例卻從7.57%跌至1.57%——這組數(shù)據(jù)，或許正是解開當前樓市迷局的關鍵鑰匙。

上海房地產市場在過去一年上演了一場生動的實驗。

2024年10月，上海開啟房地產銷售松綁政策，二手房掛牌量從政策前的1.24萬套直線飆升至9.37萬套，一年后更是達到17.06萬套的歷史峰值。

政策的本意是激活市場流動性，結果卻意外打開了一道“泄洪閘”。

交易效率的變化。政策前，上海每天能賣掉的房子占可售房源的7.57%；政策松綁后，這一比例驟降至1.57%。賣房的人增加了近13倍，但買房的人卻沒有同步增長。

政策松綁釋放了積壓的供給，卻未能有效刺激需求端，這是理解當前樓市困境的核心關鍵。

真實的上海樓市正在分裂為三個截然不同的世界。

在內環(huán)線內，房地產市場呈現(xiàn)出奇特的“雙軌制”。老舊小區(qū)的“老破小”價格在8-12萬元/平方米左右徘徊，而稀缺的新樓盤卻能輕松突破24萬元/平方米同樣的地理位置，價格差距可達一倍以上，產品品質取代了地段成為定價的核心因素。

中環(huán)區(qū)域相對穩(wěn)定，價格在6-8萬元/平方米區(qū)間波動，供給量相對充足，是真正的改善型需求主戰(zhàn)場。

而外環(huán)區(qū)域則明顯供給過剩，價格在3-6萬元/平方米范圍內，面臨著最大的去化壓力。

這種分化印證了一個趨勢：當投資屬性褪色，房子的居住屬性開始主導定價邏輯

購房者不再盲目追逐任何位置的房產，而是精挑細選真正適合自己的居住空間。

上海內部的這種分化模式，正在不同能級的城市之間同步上演。

一線城市的核心區(qū)域依然保持著相對抗跌的能力，這里匯聚了全國最優(yōu)質的教育、醫(yī)療和就業(yè)資源。強二線城市的核心地段也有著類似的韌性，但非核心區(qū)域已經開始明顯回調。

而三四線城市，除少數(shù)有產業(yè)支撐和人口流入的地區(qū)外，普遍面臨著供給過剩、需求不足的雙重壓力。

中國的房地產市場正在經歷一場全面的價值重估

這種分化背后是住房供需總體平衡后的必然結果。當稀缺時代結束，品質和區(qū)位就成為決定價值的關鍵因素。

房地產市場的這場轉型并非暫時的調整，而是發(fā)展模式的根本轉變。

過去二十年間，中國房地產市場解決了“有沒有”的問題，如今面臨的是“好不好”的挑戰(zhàn)。從全民炒房到回歸居住，從恐慌性購房到理性選擇，市場正在告別異常態(tài)，回歸常態(tài)

在這個過程中，可能需要接受幾個事實：

一是房地產將不再是無腦買入就能賺錢的資產，選址、產品品質、持有成本都將成為投資決策的重要考量。

二是不同能級城市的房地產市場關聯(lián)度將降低，一線城市的回暖不必然帶動三四線城市的復蘇。

三是政策的刺激效果將越來越有限，政策可以改變交易節(jié)奏，但難以扭轉市場基本面。