上市企業(yè)剝離盈利能力較差的業(yè)務(wù)，以此改善公司的盈利能力，這是常規(guī)的操作之一。

去年以來，就有多家上市企業(yè)剝離了其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，畢竟地產(chǎn)行業(yè)目前的盈利能處于低谷中。

這一次，是老牌央企中國旅游集團旗下的上市平臺香港中旅，宣布剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

香港中旅此次剝離的旅游地產(chǎn)中，就包括位于陜西的咸陽海泉灣項目！

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香港中旅擬剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)

2025年10月12日晚間，香港中旅發(fā)布公告宣布擬以實物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在關(guān)注香港中旅擬剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)之前，我們先來關(guān)注一下香港中旅的母公司中國旅游集團。

中國旅游集團是總部設(shè)在香港的央企之一，是我國唯一一家以旅游為主業(yè)的央企，其歷史可以追溯到1923年8月15日上海商業(yè)儲蓄銀行設(shè)立的旅行部。

經(jīng)過百年的發(fā)展之后，中國旅游集團形成了由旅行社、景區(qū)、酒店、免稅、旅游交通、證件業(yè)務(wù)、郵輪、地產(chǎn)、文創(chuàng)以及在港綜合業(yè)務(wù)組成的產(chǎn)業(yè)布局，截止2024年末其總資產(chǎn)超過2000億元，每年接待游客超過8千萬人次，港中旅、國旅、中旅、中免等這些都是中國旅游集團旗下的品牌。

中國旅游集團旗下目前有兩家上市公司平臺，分別是香港中旅、中國中免。

香港中旅是一家在港交所上市的公司，1992年11月份的時候就已經(jīng)上市，業(yè)務(wù)主要包括旅游投資和運營，剔除2020-2022年這幾年比較特殊之外，近些年年營收基本在40億元左右，今年上半年營收18億元、凈利潤虧損7921萬元，分別較上年同期下降7.64%、下降237.36%。

中國中免則是在A+H股上市公司，2009年在上交所上市，2022年在港交所主板上市，主要業(yè)務(wù)是旅游零售、免稅等，位居2025年《財富》中國500強企業(yè)第297位。這幾年年營收在五六百億元，2025年上半年營收281.5億元、凈利潤26億元，較上年同期分別下降9.96%、下降20.81%。

此次要剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，是香港中旅。

香港中旅要剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因是該業(yè)務(wù)持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來盈利能力存在不確定因素。

今年上半年香港中旅凈利潤虧損7921萬元，這其中有6000萬元就是旗下兩家旅游地產(chǎn)公司計提的減值。

同時，旅游景區(qū)業(yè)務(wù)較高的利潤率也被當前旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)較低的利潤率攤薄，導(dǎo)致投資者難以單獨對旅游景區(qū)業(yè)務(wù)進行估值。

公告顯示，香港中旅此次擬將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行內(nèi)部重組，通過實物分派將其分拆。建議分派完成后，持有旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的私人公司將不再為香港中旅的附屬公司，而是由其控股股東控制。

剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，香港中旅將能夠更好的將資源聚集于旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)。

公開信息顯示，截至2025年8月，香港中旅共計投資運營約60家國內(nèi)外景區(qū)度假區(qū)，其中5A景區(qū)17家、4A景區(qū)21家，具有文旅全產(chǎn)業(yè)鏈運作、超級IP打造和國內(nèi)領(lǐng)先的綜合運管能力。

香港中旅運營的代表項目包括：世界之窗、沙坡頭景區(qū)、德天瀑布、瀘州老窖文化旅游及瀘沽湖等。

另外，香港中旅的業(yè)務(wù)還有旅游證件及相關(guān)業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)、客運業(yè)務(wù)等。

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咸陽海泉灣位列其中

香港中旅在公告中提到，目前公司的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由港中旅（珠海）海泉灣有限公司、中旅（咸陽）海泉灣有限公司、港中旅（安吉）旅游發(fā)展有限公司、中旅（深圳）城市發(fā)展有限公司及中旅海泉灣風(fēng)景（成都）置業(yè)有限公司營運。

對應(yīng)的5個旅游地產(chǎn)項目分別為：

(1)珠海海泉灣項目，位于廣東省珠海市的綜合度假酒店及住宅綜合體；

(2)咸陽海泉灣度假區(qū)項目，位于陜西省咸陽市的度假酒店項目，包含一個度假酒店及一項溫泉設(shè)施；

(3)安吉度假村項目，位于浙江省安吉縣的度假酒店及住宅綜合體；

(4)大空港項目，位于廣東省深圳市，為中旅投資大廈名下的商業(yè)綜合體項目，且已完成建筑工程；

(5)金堂項目，位于四川省成都市，擁有土地儲備以供未來物業(yè)發(fā)展。

也就是說，咸陽海泉灣度假區(qū)項目（以下簡稱咸陽海泉灣）屬于此次香港中旅剝離的旅游地產(chǎn)項目之一。

咸陽海泉灣位于西安、咸陽交界處的世紀大道上，一期4.6萬平方米的溫泉世界是2008年11月開業(yè)的，二期維景國際大酒店是2012年4月開業(yè)的，配套的住宅中旅·海泉灣公館是2019年底開盤的。

開業(yè)初期的那幾年，咸陽海泉灣可以說是西安、咸陽最火的旅游目的地之一，不過這兩年則開始下降。

香港中旅的財報顯示，2023年、2024年、2025年上半年咸陽海泉灣營收較上年同期分別減少89%、25%、54%，很明顯營收在持續(xù)下滑。

同時，今年上半年，香港中旅還對咸陽海泉灣進行了資產(chǎn)計提減值，計提減值3700萬元，計提價值后的資產(chǎn)為1.74億元。

在旅游消費規(guī)模整體增長的背景之下，咸陽海泉灣這幾年營收增長的持續(xù)下降，主要還是由于西安、咸陽及周邊新建開業(yè)的文旅項目越來越多，市民有了更多的選擇。

例如：位于灃西新城陜旅絲路歡樂世界、袁家村的瑞斯麗溫泉度假酒店、太白山唐鎮(zhèn)·瑞斯麗溫泉度假酒店、茯茶文化維景溫泉酒店等。

這些，必然會對咸陽海泉灣的客流進行分流。

當然，此次剝離，只是上市公司層面的剝離，不影響咸陽海泉灣本身的運營，咸陽海泉灣將由香港中旅上市公司資產(chǎn)包剝離至大股東中國旅游集團旗下。

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中旅的地產(chǎn)版圖

香港中旅剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息傳出后，很多媒體提到又一家央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實際上，這只是香港中旅將旅游地產(chǎn)剝離出上市公司，而中國旅游集團的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實際上本身就不在上市公司香港中旅的業(yè)務(wù)里，中國旅游集團的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺是中旅投資，全稱中國旅游集團投資運營有限公司。

中國旅游集團，也是國務(wù)院國資委確認的以“房地產(chǎn)開發(fā)”為主業(yè)的中央企業(yè)之一，只不過長期以來其規(guī)模要遠遠小于中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口等央企，很多人對其比較不了解罷了。

中旅投資已經(jīng)布局北京、上海、廣州、深圳、三亞、成都等17個城市，以“地產(chǎn)開發(fā)+運營型業(yè)務(wù)+服務(wù)型業(yè)務(wù)”為一體兩翼，地產(chǎn)開發(fā)已打造了“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大產(chǎn)品系。

值得注意的是，在這兩年各大TOP級房企拿地放緩的情況之下，中旅投資則不斷提速。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月中旅投資共計斥資50億元在成都、上海等城市拿地，拿地金額位居中國房企第28位，而今年前9個月中旅投資的銷售額為123億元位居中國房企第51位，也就是說中旅投資拿地銷售比已經(jīng)達到了40.65%，超過了保利、華潤、招商、綠城等房企，這說明中旅投資手中的資金寬裕度。

其中，備受關(guān)注的是今年9月份上海誕生的439.5億元“全國總價地王”，合作拿地企業(yè)中就包括中旅投資的身影。

除了大手筆拿地之外，中旅投資還吸引了多位龍湖系高管的加入。例如：原原龍湖副總裁胡若翔加入中旅投資擔任總經(jīng)理，原龍湖深港分公司總經(jīng)理孫保鋒任中旅投資廣州公司城市總經(jīng)理……

中旅投資在西安的布局，大家印象比較深的就是2020年8月西安土拍市場上，經(jīng)過99輪競價以102.52%溢價率拿下灃西新城138.06畝、容積率1.6-2.1的地塊，綜合土地成本樓面地價9802.82元/㎡，也就是后來的中旅名門府項目。

這塊地，拿在了土地市場高點，因此拿地之后項目曾經(jīng)短暫亮相，但目前基本處于封盤之中。

除了灃西的中旅名門府之外，實際上中旅投資在西安還參與了兩個項目的投資，均位于高新CID，一個是中海未來之境，一個是招商天青云麓，中旅投資的股份占比均為30%。

對于西安市場而言，中旅投資目前最重要的還是要盤活存量的灃西項目，以此才能實現(xiàn)新增投資。

保利云谷和著、高科越秀星匯云瀾實際上已經(jīng)提供了一定的參考，但由于具體情況還有一定的不同，因此具體模式還需要摸索。