01.

以前我在沙坪壩住過，這幾天又在沙坪壩看房。改天寫沙坪壩看房記，非常有趣。而今天我們想深入聊一聊，金沙天街與三峽廣場。

金沙天街虹吸三峽廣場嗎？究竟該如何看待今天的三峽廣場商圈？我當下感受是，乍一看，跟深入后再回頭看，還是有些不一樣。

02.

2025年9月30日，三峽廣場商圈其實有件大事：

金沙街正式開業(yè)。

誰是金沙街？她與金沙天街有啥關系？

03.

那我們先聊金沙天街。

而在聊金沙天街之前，我們還要先聊龍湖。2018年，龍湖將名字從龍湖地產(chǎn)改為龍湖集團，有非常明顯去地產(chǎn)化痕跡，那個階段，地產(chǎn)商改名堪稱風潮。春江水暖鴨先知，兩年后地產(chǎn)三道紅線，對所有房地產(chǎn)企業(yè)，當頭棒喝，找不到北。

那去地產(chǎn)化后，何去何從呢？龍湖至少當時的想法是，做城市運營商。那什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)，才是標準的城市運營商呢？

于是，龍湖就給中國商業(yè)版圖以及房地產(chǎn)市場，貢獻了個新名詞：TOD。什么是TOD？簡單地說，就是交通上蓋商業(yè)。TOD在日本比較成熟，而在國內(nèi)也不是沒有，但在中國將這個概念首次叫響的，就是龍湖。

說得更具體一點，那就是正式名稱叫：沙坪壩鐵路綜合交通樞紐的項目。她是全國首個高鐵商圈TOD城市綜合體。于2020年12月30日正式投用。

有了這項目，龍湖就可以拍胸脯說，我不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，我更是城市運營商。而具體到沙坪壩這里，龍湖操持的，主要是這個TOD項目的兩棟寫字樓公寓，以及金沙天街。

04.

沙坪壩高鐵商圈TOD綜合體，業(yè)主單位是誰？

重慶交通資源開發(fā)有限公司。

她是市國資委旗下的國企，跟龍湖是個比較復雜的合作關系。首先交通資源公司將金沙天街建筑本身，以及AB館地下7層，修好之后，蓋上部分出讓給龍湖開發(fā)，蓋下部分則有交通資源公司自持。A館地下7層，用于停車，網(wǎng)約車出租車接駁。

你曉得，之前沙坪壩一直都有點停車難，高鐵TOD項目就大大緩解整個三峽廣場商圈停車難問題。事實上，B館下面也有7層，這7層還有些閑置空間，之前一直沒想到更好的辦法處置。

那怎么辦？

05.

于是，業(yè)主單位重慶交通資源開發(fā)有限公司，就決定自己下場，親自操這個純商業(yè)項目。

要將兩層樓停車場，改為商業(yè)購物中心，首先還要調(diào)規(guī)，還花了點小錢。然后，就自己搭建團隊，自己招商運營這個項目。

為什么這個項目，不直接交給龍湖，做金沙天街C館啥的？

據(jù)說之前龍湖表達過這個意思，但交通資源開發(fā)公司自己沒答應。他們?yōu)樯恫淮饝�？我估計是，對三峽廣場商圈有信心，對國內(nèi)首個高鐵TOD商圈人流有信心，對龍湖天街有信心，同時，對自己團隊運營能力也有信心。

顯然，她命名為金沙街，跟金沙天街一字之差，也是對金沙天街懷有信心的表現(xiàn)。

如你所知，交通資源開發(fā)有限公司，主要業(yè)務是負責城市交通TOD綜合開發(fā)，剩余空間及存量土地的一二級開發(fā)，以及附屬資源經(jīng)營和增值服務。

所以，這之前，他們也有南湖mall、康莊·通易匯、通悅匯等成功經(jīng)驗。這次金沙街亮相，則證明交通資源開發(fā)公司，向商業(yè)運營的進一步深入。

如果要站在重慶交通資源開發(fā)有限公司角度，作為重慶交開投集團所屬市屬國有子企業(yè)，那么在金沙街這個項目，就是他們“三攻堅一盤活”中，盤活項目可能的經(jīng)典案例。

金沙街商業(yè)可租賃面積約8000平方米，與龍湖商業(yè)無縫連接處于金沙天街B館B1、B2層，項目依托金沙天街同時接駁交通核，形成差異化經(jīng)營，與龍湖金沙共生長。

目前一共有96個商鋪，茶顏悅色、茉莉奶白、荷家、九鍋一堂、粵點粵有、意爾康等市場主流購物中心連鎖品牌共65家品牌，以餐飲+零售為核心業(yè)態(tài)，年租金營收預計約1000萬元，目前開業(yè)商家達到63家，9月30日開業(yè)，開業(yè)率90％。

你去現(xiàn)場打探了沒有？

我還專門去看了一次。這么說嘛，作為普通消費者，如果你不特別聲明，我曉不得這是龍湖搞的商業(yè)，還是重慶交通資源開發(fā)有限公司做的運營。而從沙坪壩高鐵站出來后，如果你習慣了從這里出來，那么買點小東西適當休閑，會更加方便。

06.

以沙坪壩高鐵站TOD綜合體為背景的金沙天街崛起，已是既定事實。

那么，金沙天街虹吸三峽廣場了嗎？

以三角碑水幕電影那一帶為核心的三峽廣場，如果你對照剛開業(yè)的輝煌盛景，顯然她有所衰落。這幾年更是加劇，知名王府井關門，知名凱德關門，城市界面的逼仄與破舊加劇。

為什么形成這樣原因？你可以說時間流逝環(huán)境折舊是原因，網(wǎng)絡興起傳統(tǒng)商業(yè)王府井等衰落是原因，也可以說是金沙天街的虹吸效應。

但是。

07.

我更愿意相信，金沙天街帶給三峽廣場商圈的，是鯰魚效應。如果你稍微仔細斟酌，就發(fā)現(xiàn)沙坪壩三峽廣場商圈，正處于承前啟后，蝶變煥新的關口。

首先，全國首個高鐵商圈TOD的站位，以及金沙天街本身的勢能與運營能力，確定已將三峽廣場商圈，生生往上拉動了能級。

其次，你能看到以重慶麗苑維景國際酒店為代表的，沙區(qū)地標性建筑成功煥新。老實說，之前以重慶大酒店為代表的酒店，會讓你夢回計劃經(jīng)濟時代，而柏天酒店新開，麗苑維景國際酒店煥新，既讓三峽廣場旅居上升檔次，又讓城市界面變得讓人期待。

第三，王府井凱德歇業(yè)，閑置商業(yè)接下來何去何從同樣值得關注與期待。顯然，傳統(tǒng)三角碑板塊，要想跟那邊的金沙天街競爭，需要接下來系統(tǒng)性升級，而這恰好就是鯰魚效應表現(xiàn)。

甚至前面聊的沙坪壩停車難，TOD綜合體興起就極大解決這個問題，他們是重慶率先且唯一采用的室內(nèi)導航系統(tǒng)，非�？萍挤浅ｎI先，比如你到金沙天街7層停車場，接下來想到具體哪個店鋪，那么，停車可以指引你泊到店鋪更近位置。他們花了點錢，事實上不花這個錢也可以，這你可以理解為，國企交通資源公司的責任與擔當表現(xiàn)。

那個逼仄破舊的三峽廣場商圈，正在成為過去。國內(nèi)首個高鐵TOD帶來的人流與勢能，正在靜悄悄的改變沙坪壩。

在接下來某個時間開始，想到三峽廣場商圈，你心頭首先冒出的是這兩個字：

新銳。

是時候換一個角度，重慶審視三峽廣場商圈了。

我們曾認為，金沙天街是闖入三峽廣場的鯰魚，攪亂舊格局。如今發(fā)現(xiàn)，她其實是三峽廣場商圈破圈關鍵一步，成為三峽廣場泛商圈版圖新坐標。那個曾經(jīng)輝煌的三峽廣場，或許正在涅槃，并向我們姍姍而至。

08.

在三角碑，那家已成經(jīng)典的味千拉面還在，味千拉面樓下那個里脊串串還在，二十年前，陳哲學在川外讀書，都喜歡去的地方。

我正打算把家搬回沙坪壩。

那是我到這座城市夢開始的地方。所以，接下來會更多寫沙坪壩的光榮與夢想，繁華與荒涼。

在重慶，每一個人，都有自己的沙坪壩。