9月樓市數(shù)據(jù)出爐，合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，終結(jié)了連續(xù)數(shù)月的波動(dòng)行情。與此同時(shí)，央行10月LPR“按兵不動(dòng)”，5年期以上利率維持在3.5%。這一組合信號(hào)背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的深刻變革：新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升，二手房仍處下行通道，政策效應(yīng)與市場(chǎng)博弈進(jìn)入關(guān)鍵階段。面對(duì)這一復(fù)雜局面，購(gòu)房者該如何抉擇？

NO.1丨壹

LPR堅(jiān)守3.5%，四季度降息預(yù)期升溫

央行連續(xù)兩月“按兵不動(dòng)”。10月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這意味著合肥首套房、二套房5年期以上新發(fā)放商業(yè)貸款利率仍為3.0%（LPR-50BP）。

市場(chǎng)對(duì)“年內(nèi)二次降息”的預(yù)期再度落空，但這并非政策寬松的終點(diǎn)。相反，多位專家分析認(rèn)為，四季度將迎來政策寬松窗口，預(yù)計(jì)11-12月LPR將進(jìn)一步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

這一判斷基于政策層面的明確信號(hào)。9月12日，發(fā)改委發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于今年以來國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告》中明確提出：落實(shí)落細(xì)更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)。當(dāng)前LPR的穩(wěn)定，恰恰為后續(xù)政策調(diào)整預(yù)留了空間。

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)在的利率水平已處于歷史低位，但需要警惕的是：政策窗口期可能短暫。一旦經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，央行完全有可能在年底前實(shí)施降息，帶動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行。然而，這種預(yù)期也可能導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加重，反而抑制短期購(gòu)房需求。

NO.2丨貳

70城房?jī)r(jià)分化，合肥新房現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)

全國(guó)樓市仍處調(diào)整期，但分化特征明顯。9月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.4%，三線城市下降0.4%。

合肥市場(chǎng)呈現(xiàn)“新房企穩(wěn)、二手房承壓”的獨(dú)特格局。9月份合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，同比下跌0.1%，結(jié)束了此前連續(xù)5個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)。細(xì)究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2025年2月起，合肥新房?jī)r(jià)格曾連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，7月短暫下跌0.1%后，8月再次上漲0.2%，9月則首次出現(xiàn)持平。

這一走勢(shì)表明，合肥新房市場(chǎng)正在觸底回升。支持這一判斷的還有供應(yīng)端數(shù)據(jù)：9月商品住宅供應(yīng)量36.05萬㎡，環(huán)比大漲238%，為備戰(zhàn)十一黃金周，新房市場(chǎng)多項(xiàng)目集中領(lǐng)預(yù)售，促使供應(yīng)量大幅上漲。不過，成交量16.5萬㎡，環(huán)比下跌4%，成交均價(jià)20699元/㎡，環(huán)比下滑2%，說明市場(chǎng)仍以價(jià)換量。

區(qū)域分化同樣明顯。經(jīng)開區(qū)以25476元/㎡領(lǐng)跑全市，瑤海區(qū)成交價(jià)格漲幅較高。包河區(qū)成為主力成交區(qū)域，但該區(qū)域多項(xiàng)目集中銷售，價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象嚴(yán)重。截至9月底，狹義庫(kù)存約224萬㎡，去化周期約13.8個(gè)月，其中濱湖區(qū)庫(kù)存去化周期超30個(gè)月，壓力較大。

二手房市場(chǎng)則持續(xù)承壓。9月合肥二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌6.5%，但跌幅較8月的0.9%有所收窄。成交量方面，9月全市二手房住宅網(wǎng)簽4649套，較8月環(huán)比上升2.56%，成交均價(jià)為11682元/㎡，環(huán)比上升7.15%。

值得注意的是，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。根據(jù)好好選房數(shù)據(jù)，合肥九區(qū)三縣中，除經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)二手房成交價(jià)仍在下跌外，其余7區(qū)三縣已全部上漲。新站區(qū)漲幅達(dá)6.1%領(lǐng)跑，政務(wù)區(qū)則跌幅最大達(dá)10.6%。這種分化反映出購(gòu)房者更傾向于性價(jià)比高的區(qū)域。

NO.3丨叁

結(jié)語

市場(chǎng)正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。合肥新房市場(chǎng)的企穩(wěn)跡象與二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整形成鮮明對(duì)比，反映出購(gòu)房者信心的緩慢修復(fù)。政策層面，合肥已明確將從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善規(guī)劃管理、推進(jìn)“好房子”建設(shè)等方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加之合肥西站年底開通等利好，市場(chǎng)預(yù)期逐步改善。

然而，現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)不容忽視。本月市區(qū)項(xiàng)目推盤量環(huán)比大幅降低，共計(jì)12次推售，房源推售772套，整體認(rèn)購(gòu)率僅15%。多數(shù)項(xiàng)目以價(jià)換量，去化率較上月有所降低。客戶置業(yè)意愿減弱，反映出市場(chǎng)信心的完全恢復(fù)仍需時(shí)日。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

當(dāng)前市場(chǎng)正處“政策底”與“市場(chǎng)底”的疊加期。對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房者而言，窗口期已經(jīng)打開但不會(huì)長(zhǎng)期存在。一方面，房貸利率處于歷史低位，且四季度有望進(jìn)一步下調(diào)；另一方面，開發(fā)商為回籠資金推出的優(yōu)惠措施具有時(shí)效性。建議購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，避免盲目追漲非熱點(diǎn)區(qū)域。二手房市場(chǎng)雖整體承壓，但部分學(xué)區(qū)房、地鐵房等稀缺資源型物業(yè)已顯現(xiàn)配置價(jià)值。市場(chǎng)分化時(shí)代，更需要專業(yè)判斷和謹(jǐn)慎決策。