“僅約1元/㎡/月！”

在成都改善市場(chǎng)步入“品質(zhì)越高，物業(yè)費(fèi)越貴”的內(nèi)卷之時(shí)，位于天府新區(qū)南湖板塊的天府寶閣麗項(xiàng)目于日前公開(kāi)向市場(chǎng)拋出這一定價(jià)——承諾其未來(lái)疊拼部分物業(yè)費(fèi)僅約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項(xiàng)目沙盤(pán)實(shí)拍圖

按照常理，疊拼物業(yè)費(fèi)本就高于高層產(chǎn)品，且參考目前成都的市場(chǎng)價(jià)，已不乏有物業(yè)費(fèi)突破10元/㎡/月的項(xiàng)目，1元/㎡/月的收費(fèi)甚至不及一些“老破小”。那么，這究竟是營(yíng)銷(xiāo)噱頭，還是對(duì)改善物業(yè)價(jià)值的顛覆性舉措呢？

天府寶閣麗是誰(shuí)？

對(duì)于成都樓市而言，天府寶閣麗或許還是一個(gè)陌生的名字，但其所在的地塊卻不乏話題度。該地塊占地約80畝，位于劍南大道東側(cè)，南側(cè)為美岸路和地鐵5號(hào)線南湖立交站，北側(cè)為藍(lán)潤(rùn)天府MIC項(xiàng)目。

天府寶閣麗項(xiàng)目實(shí)拍圖

時(shí)間回溯至2024年3月，歷經(jīng)數(shù)次流拍、多次撤回，這宗原屬于森宇的商住地塊才最終在法拍市場(chǎng)被家慈地產(chǎn)以約2.8億元的總價(jià)競(jìng)得。這不僅標(biāo)志著自2016年起便陷入停滯的南湖森宇地塊迎來(lái)重要轉(zhuǎn)機(jī)，這也是家慈地產(chǎn)首次落子成都主城區(qū)。

公開(kāi)資料顯示，家慈地產(chǎn)以房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理起家，后開(kāi)始涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，此前項(xiàng)目主要分布于崇州、遂寧等地。

天府寶閣麗于今年3月取證，本月開(kāi)放示范區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，住宅部分共計(jì)105戶，全部規(guī)劃為上下疊墅，建面約101-120㎡，帶裝修總價(jià)約850萬(wàn)元起，截至目前，取證105套房源中，共網(wǎng)簽13套。

天府寶閣麗項(xiàng)目實(shí)拍圖

目前，項(xiàng)目聲量并不算大，但其提出1元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)卻頗為搶眼，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，四川家慈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)羅晶鑫接受了記者的采訪。

高得房率和物業(yè)機(jī)器人，

能否實(shí)現(xiàn)居住成本與品質(zhì)的雙贏？

問(wèn)題1：

1元/㎡/月屬實(shí)or噱頭？

采訪中，羅晶鑫確認(rèn)了1元/㎡/月物業(yè)費(fèi)為屬實(shí)。

他進(jìn)一步解釋道，這一價(jià)格是基于項(xiàng)目的實(shí)際得房面積所計(jì)算。倘若以建筑面積來(lái)算，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際為4.85元/㎡/月。

之所以存在這種巨大差異，首先源于項(xiàng)目超高的得房率。以天府寶閣麗的戶型為例，其建筑面積約101-120㎡，但上疊實(shí)得面積約411-449㎡，下疊實(shí)得面積約413-486㎡，得房率高達(dá)400%左右。因此，折算到實(shí)得面積上，物業(yè)費(fèi)才降至約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項(xiàng)目實(shí)拍圖

記者梳理了成都其他在售疊拼項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)情況，對(duì)比可見(jiàn)，即便按4.85元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，天府寶閣麗在市場(chǎng)中已屬“低價(jià)”；而若考慮其超高得房率，約1元/㎡/月的居住成本，則堪稱(chēng)當(dāng)前新房市場(chǎng)的“地板價(jià)”。

問(wèn)題2：

戶數(shù)少物業(yè)運(yùn)營(yíng)艱難，如何破題？

眾多周知，在改善時(shí)代，物業(yè)費(fèi)并非越低越好。尤其在800萬(wàn)+市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)更是成為各家開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域之一。這也導(dǎo)致不少小地塊或戶數(shù)較少的項(xiàng)目中，即使物業(yè)費(fèi)達(dá)到近10元/㎡/月，物業(yè)公司仍面臨運(yùn)營(yíng)壓力。

某物業(yè)負(fù)責(zé)人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區(qū)的人均服務(wù)成本比300戶以上社區(qū)高三到五成，因人員無(wú)法規(guī)?；渲?，設(shè)備折舊分?jǐn)偟矫繎舻某杀撅@著上升。

而且高端定價(jià)的物業(yè)服務(wù)，在人力上支出要大大高于普通項(xiàng)目。然而，天府寶閣麗卻反其道而行之，主動(dòng)將物業(yè)費(fèi)“打下來(lái)”。對(duì)于業(yè)主而言，一方面意味著生活成本的降低，但另一方面也難免擔(dān)心：低費(fèi)用之下，服務(wù)品質(zhì)要如何得到保障？

天府寶閣麗項(xiàng)目實(shí)拍圖

“科技創(chuàng)造生活。”羅晶鑫表示，物管行業(yè)在過(guò)去是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。按照傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，一個(gè)項(xiàng)目的自有人員+外包人員成本將占到總成本的70%左右。對(duì)于一個(gè)有105戶業(yè)主的小區(qū)，通常需配備約35人的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，年成本約為330萬(wàn)元。若按照當(dāng)前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目全年物業(yè)費(fèi)收入不到100萬(wàn)元，將難以支撐物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

天府寶閣麗從規(guī)劃之初，就確立了“去垃圾桶、去保安、去快遞、去外賣(mài)”的設(shè)計(jì)理念。未來(lái)，包括地下室衛(wèi)生打掃、垃圾上門(mén)取件、外賣(mài)地面和空中的派送等場(chǎng)景，或都將交由機(jī)器人完成，以增加工作效率和提升物業(yè)的精準(zhǔn)程度。

據(jù)其測(cè)算，機(jī)器人將取代約1/3的物業(yè)人員，但是為了小區(qū)安全及業(yè)主居住體驗(yàn)，核心崗位仍需保留，如保潔、客服、安保等必要崗位。“相當(dāng)于通過(guò)機(jī)器人實(shí)現(xiàn)了降本增效，即便物業(yè)運(yùn)營(yíng)再有虧損，未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)部分的租金也完全能夠覆蓋。”

市場(chǎng)觀察：

物業(yè)機(jī)器人，離我們還有多遠(yuǎn)？

據(jù)羅晶鑫透露，天府寶閣麗將于明年交付，屆時(shí)或成為成都物業(yè)機(jī)器人應(yīng)用場(chǎng)景最豐富的小區(qū)。

在他看來(lái)，當(dāng)前小區(qū)中的主要矛盾多集中于物業(yè)和業(yè)主之間，而機(jī)器人的大范圍應(yīng)用將有效緩解這一矛盾。因此，他認(rèn)為，未來(lái)2-3年，物業(yè)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)一輪機(jī)器人的爆發(fā)式提升。

興業(yè)證券等機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告也顯示，從2025年開(kāi)始，物業(yè)機(jī)器人有望迎來(lái)“奇點(diǎn)時(shí)刻”——技術(shù)成熟度與成本曲線有望實(shí)現(xiàn)黃金交叉，迎來(lái)規(guī)?；瘧?yīng)用的拐點(diǎn)。

然而，理想與現(xiàn)實(shí)之間仍有距離。從目前購(gòu)房者和行業(yè)反饋來(lái)看，要想憑借物業(yè)機(jī)器人實(shí)現(xiàn)“居住成本的降低、居住品質(zhì)的提升”，并以此贏得市場(chǎng)認(rèn)可，仍有很長(zhǎng)的一段路要走。

一位業(yè)內(nèi)資深人士就曾直言：“服務(wù)是決定居住體驗(yàn)與房屋長(zhǎng)期價(jià)值的終極結(jié)果。而高端服務(wù)，就是‘人海戰(zhàn)術(shù)’。”

某頭部物業(yè)公司負(fù)責(zé)人也指出：“技術(shù)與成本的雙突破，將是機(jī)器人走進(jìn)更多社區(qū)的關(guān)鍵。此外，要如何在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之上保留‘人的溫度’，也是亟待解決的問(wèn)題。短時(shí)間內(nèi)，人機(jī)協(xié)同將還是最優(yōu)解。”

那么，正在看本文的你，看好未來(lái)機(jī)器人走進(jìn)小區(qū)做物業(yè)服務(wù)嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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