陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/張佳琦

一、基本案情

本案為一起物業(yè)服務合同糾紛。A物業(yè)公司訴稱，其與業(yè)主B于2012年簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，但業(yè)主B自2014年起拖欠物業(yè)管理費，經(jīng)多次催繳未果，故訴至法院，請求判令業(yè)主B支付欠付的物業(yè)費共計4939元。

對于欠費事實，業(yè)主B予以認可，但其拒絕支付的理由在于主張A物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在嚴重瑕疵，未履行合同核心義務。其抗辯理由主要圍繞以下幾個方面：公共設施維護不力，如電梯故障頻發(fā)、消防設施損壞；安全管理缺失，如門禁形同虛設、樓道亂停放電瓶車帶來隱患；環(huán)境秩序維護不佳，如積雪清理不及時；以及對違章建筑、侵占公共區(qū)域等行為管理缺位，導致小區(qū)安全隱患叢生。

綜上，本案的核心爭議在于，業(yè)主B所列舉的物業(yè)服務存在的諸多問題，能否構成其拒絕履行支付物業(yè)費合同義務的合法抗辯理由。

二、法院認為

雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應共同遵守履約。A物業(yè)公司為業(yè)主B所在的小區(qū)提供了物業(yè)服務，業(yè)主B作為小區(qū)業(yè)主接受了A物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務，應當按照協(xié)議約定繳納物業(yè)服務費。業(yè)主B以A物業(yè)公司提供物業(yè)服務不到位、服務質(zhì)量差為由，拒付物業(yè)費，并要求A物業(yè)公司按原協(xié)議約定的物業(yè)費的40%減收物業(yè)費?？紤]到物業(yè)服務合同具有整體性特點，物業(yè)服務的經(jīng)費來源為業(yè)主所繳納的物業(yè)費，物業(yè)服務經(jīng)費不足將進一步導致服務質(zhì)量惡化，形成惡性循環(huán)，損害全體業(yè)主的利益，故僅在物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質(zhì)量存在嚴重瑕疵時，業(yè)主可根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)服務內(nèi)容及對應的收費標準，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費，但業(yè)主B一審中提交的證據(jù)不足以證實A物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在嚴重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改，其所列舉的情況系局部性、較短時間內(nèi)的怠于服務，并未造成嚴重后果，屬于一般瑕疵，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對于此種情況，業(yè)主B作為業(yè)主可以請求A物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，或通過建議投訴的方式，促使A物業(yè)公司的物業(yè)服務加以改進，而非直接拒付物業(yè)費，A物業(yè)公司應聽取業(yè)主意見后及時采取補救整改措施，業(yè)主B未進一步舉證，故業(yè)主B拒付物業(yè)費和要求業(yè)主B減免物業(yè)費的主張，均依據(jù)不足，本院不予支持。

三、律師說法

在司法實踐中，法院對于業(yè)主主張減免物業(yè)費的請求通常持審慎態(tài)度。法院普遍認為，物業(yè)服務合同具有整體性和持續(xù)性特點，物業(yè)服務的正常運轉依賴于全體業(yè)主按時足額繳納的物業(yè)費。如果允許業(yè)主隨意拒交或減免物業(yè)費，將導致物業(yè)服務經(jīng)費不足，進而引發(fā)服務質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)，最終損害的是全體業(yè)主的共同利益?；谏鲜隹剂?，法院通常僅在物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質(zhì)量存在嚴重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改時，才會酌情減免物業(yè)費。同時大量司法實踐顯示，法院并不會支持完全免除物業(yè)費的訴求，僅是依據(jù)嚴重服務瑕疵情況酌情減免20%-40%。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對于物業(yè)服務存在一般瑕疵的情況，業(yè)主可以請求物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，或通過建議投訴的方式督促改進，而非直接拒付物業(yè)費。

實踐中，法院對"嚴重瑕疵"的認定標準較高，要求業(yè)主提供的證據(jù)能夠證明物業(yè)服務存在持續(xù)性的、影響業(yè)主基本生活的重大缺陷，且經(jīng)業(yè)主屢次反映后物業(yè)公司仍拒不整改。對于局部性、短時間內(nèi)的服務不到位，法院通常認定為一般瑕疵，不支持減免物業(yè)費。

在主張減免物業(yè)費時，應重點證明物業(yè)服務存在嚴重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改。不僅要提供瑕疵存在的證據(jù)，更需要證明該瑕疵的持續(xù)性、嚴重性以及物業(yè)公司的不作為態(tài)度。證據(jù)應當形成完整的鏈條，包括瑕疵的初始狀態(tài)、持續(xù)期間、影響范圍、業(yè)主投訴過程、物業(yè)公司的回應(或不回應)等各個環(huán)節(jié)。在證據(jù)收集過程中，建議業(yè)主注重證據(jù)的連續(xù)性和客觀性，采用時間地點可驗證的影像資料，保留書面溝通記錄，建議聯(lián)合其他業(yè)主共同搜集、舉證物業(yè)服務的嚴重瑕疵。只有充分證明物業(yè)服務存在嚴重瑕疵且物業(yè)公司經(jīng)多次反映后拒不整改，業(yè)主減免物業(yè)費的請求才可能獲得法院支持。