前兩天LPR保持不變，不少房貸一族傷透了心。更難過的是，貸款利率沒降，但存款利率卻一降再降......10月以來，中小銀行密集公告，下調(diào)存款利率！部分產(chǎn)品直降80基點(diǎn)！如今存款利率已全面進(jìn)入“1時(shí)代”，即便是大額存單，四大行三年期年化利率也僅有1.55%。

也就是說，存100萬，一年利息也就1.55萬元。在此情況下，不少人都“心癢癢”，想把手上的錢騰挪到別的地方。投奔股市？需要勇氣和實(shí)力，以及穩(wěn)定的情緒......而其中有一群人，奔向了“古老”但“實(shí)在”的戰(zhàn)場——買房收租。

據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率再創(chuàng)新高，達(dá)2.08%。

相比起存銀行、買國債、買基金等投資，2.08%的租金年回報(bào)率跑贏了理財(cái)收益率。
當(dāng)下，“錢存銀行，不如買房收租”成為了現(xiàn)實(shí)。

另外，截至9月，廣州的租金均價(jià)為56.63元/㎡/月，環(huán)比上漲0.05%，排在了全國第四位。

但租金高，不代表租金回報(bào)率高。

因?yàn)橐痪€城市的房價(jià)，也是一個(gè)天花板級(jí)別。

數(shù)據(jù)顯示：租金回報(bào)率呈一線城市<二線城市<三四線城市。

2025上半年一線城市租金回報(bào)率為1.85%，二線城市租金回報(bào)率為2.06%，三四線城市租金回報(bào)率為2.58%。

即便廣州的租金回報(bào)率屬于最低的檔次，但依舊跑贏了理財(cái)收益率。

另外，一邊是理財(cái)收益的“心跳游戲”，一邊是每月準(zhǔn)時(shí)到賬的“現(xiàn)金流”。

這筆賬，怎么算都讓人覺得：真香！

于是，一場靜悄悄的“掃貨”行動(dòng)，正在廣州的二手房市場上演。樂居君發(fā)現(xiàn)，200萬以下的房源，在貝殼平臺(tái)中交易十分活躍。

這類房源的主要買家：一是不想背負(fù)太多房貸的剛需，二是想買房出租的包租公們。

樂居君身邊也有很多朋友，在近兩年買房出租，他們選房的標(biāo)準(zhǔn)無非以下幾個(gè)：總價(jià)低、周邊配套成熟、離地鐵站近......

首先，買房出租要想獲得更大的利益空間，就得全款，不然租金還不夠覆蓋利息。

而總價(jià)低的房子，資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)更好，手上著急用錢的時(shí)候，可以更快變現(xiàn)。因此，低總價(jià)是“包租公”們選房的首要標(biāo)準(zhǔn)。

其次，考慮到租房群體的需求，配套成熟的老城區(qū)，或是近郊地鐵口的房子更是“包租公”們的心頭好。

再花點(diǎn)小錢，進(jìn)行一番微改造和軟裝升級(jí)，瞬間就能讓老房子煥發(fā)新生，在租賃市場中脫穎而出。

而總價(jià)低+周邊配套成熟+離地鐵站近的房子，一般來說都是租金回報(bào)率較高的。

例如上個(gè)月成交了多套的海珠前進(jìn)路的老房子，成交總價(jià)在53萬元-246萬元之間。一套建面約34㎡的房源，折合單價(jià)15742元/㎡，總價(jià)53萬元，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)等，成本在55萬元左右。

該房源位于江南西附近，屬于海珠老城區(qū)，地鐵、商業(yè)、各種配套都早已成熟。而周邊類似大小的兩室一廳，租金在1600-3400元/㎡之間。

照此估算，這套房源若是出租，即便是最低的租金，一年也能收租1.9萬元，回報(bào)率約3.5%。

又如黃沙大道，上個(gè)月成交了多套建面約30㎡的小戶型，總價(jià)在51萬元-78萬元之間。黃沙大道被荔灣領(lǐng)展廣場、如意坊、沙面等商圈環(huán)繞，居住氛圍濃厚，但樓齡較大，均超20年。

不過在2023年前后，即便是90年代的房子，其成交價(jià)也曾沖3-4萬元/㎡。如今房價(jià)回調(diào)，租金回報(bào)率便更高了。

黃沙大道建面約30㎡的房源，目前租金在1500-2700元/㎡之間。以建面約37㎡的成交房源為例，總價(jià)58萬元，租金約2000元/月，租金回報(bào)率約4%。

雖然目前一線城市的租金回報(bào)率約為1.85%，但市區(qū)內(nèi)一些低總價(jià)的老房子，依舊能達(dá)到3%左右的租金回報(bào)率。若是碰到急售的賣家，也許還會(huì)更高。

但作為一種投資行為，買房出租也并非穩(wěn)賺不賠。

首先，租金回報(bào)率是按照沒有“空窗期”來計(jì)算的。但實(shí)際情況是，很少有房源可以實(shí)現(xiàn)每一年都沒有空置期。而空置期，也是需要成本的。

另外，還有維修與折舊的沉默成本，以及與租戶的溝通成本。

因此在做選擇時(shí)，需要多方考慮，想要減少風(fēng)險(xiǎn)，可從以下幾方面入手：一、緊盯地鐵、商圈、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，這些是租金和出租率的保證。

二、算清一筆賬，別只看租金與房價(jià)，要把空置期成本、裝修成本、維修成本都算進(jìn)去，凈租金回報(bào)率，才是你真正的收益。

三、需具備長期思維，除了出租外，還得考慮資產(chǎn)變現(xiàn)。

最穩(wěn)健的增長，來自于對(duì)收益的精準(zhǔn)計(jì)算，更來自于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分敬畏。

說完這些后，你還有做包租公的打算嗎？