David Granat今年34歲、來(lái)自英國(guó)牛津郡南部（South Oxfordshire）。

在寶馬完成工程學(xué)徒培訓(xùn)期間，David決定搬離父母家，過(guò)上更加獨(dú)立的生活。然而，當(dāng)他在當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)尋找房子時(shí)，卻被一個(gè)個(gè)破敗不堪的出租房所震驚。

“感覺(jué)就像在一堆糟糕的住處中，挑選一個(gè)不那么糟糕的，”David說(shuō)道，“房屋質(zhì)量太差了，全是米黃色墻壁和散發(fā)異味的廚房。我心想，為什么情況會(huì)這么糟糕？”

盡管租房的經(jīng)歷并不愉快，但卻激起了他創(chuàng)業(yè)當(dāng)房東的想法。

不過(guò)，由于需要完成學(xué)徒培訓(xùn)，David暫時(shí)擱置了這個(gè)念頭。他放棄租房，繼續(xù)住在家里攢錢(qián)。2013年，他在比斯特（Bicester）購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室公寓，成功登上住房階梯。有趣的是，這份資產(chǎn)竟為他未來(lái)的事業(yè)埋下了伏筆。

這一時(shí)期，David也已獲得學(xué)徒培訓(xùn)資格，并進(jìn)入捷豹路虎工作。有一次機(jī)會(huì)，他與一位同事偶然交談時(shí)，得知對(duì)方已經(jīng)有多套購(gòu)房出租（buy-to-let）房產(chǎn)，這也重新點(diǎn)燃了他成為房東的興趣。

僅僅十多年后，懷揣著為租客提供更高生活標(biāo)準(zhǔn)的雄心壯志，David成為了一名專(zhuān)業(yè)房東，并建立了價(jià)值8,000萬(wàn)英鎊的購(gòu)房出租投資帝國(guó)。

【從工程師到房東的轉(zhuǎn)身】

David的第一次投資始于2016年，與同事交談后不久，25歲的他做出了一個(gè)非常重要的決定：他將自住的公寓進(jìn)行再抵押（remortgage），獲得了一筆貸款，加上平日積攢的儲(chǔ)蓄，他成功在考文垂（Coventry）購(gòu)置了一棟三居室新建住宅，正式踏上了專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資之路。

嘗到甜頭后，他很快將目光投向了回報(bào)率更高的領(lǐng)域——多戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）。

通過(guò)過(guò)橋貸款（bridging loan）和個(gè)人儲(chǔ)蓄，他以28.5萬(wàn)英鎊的價(jià)格在牛津郡收購(gòu)了一處破舊的五居室HMO，并立即著手改造，決心打造出租客真正向往的理想居所。

經(jīng)過(guò)六個(gè)月的精心裝修和4.5萬(wàn)英鎊的投入，這處房產(chǎn)煥然一新，估值躍升至39.5萬(wàn)英鎊，并且很快就被租客一搶而空。

“市場(chǎng)需求完全超出預(yù)期，”他回憶道，“裝修還沒(méi)完工，就有租客迫不及待地想要入住。那一刻我真正意識(shí)到：這個(gè)商業(yè)模式確實(shí)行之有效?！?/p>

這次成功讓David信心倍增。他以這個(gè)改造項(xiàng)目為范本，成功吸引了外部投資者的關(guān)注。借助外來(lái)資金，他開(kāi)始大規(guī)模收購(gòu)類(lèi)似物業(yè)，并將其改造為他所說(shuō)的“高端HMO”。

這些房產(chǎn)全部配備三層玻璃窗、保溫隔熱層和太陽(yáng)能電池板，因?yàn)榫难b修，他的每處房產(chǎn)的EPC能效等級(jí)證書(shū)也都達(dá)到了最高的A級(jí)。

“我的投資邏輯很清晰，”David解釋道，“第一個(gè)項(xiàng)目用的是自己的資金，即使失敗也在我能承受的范圍內(nèi)。當(dāng)商業(yè)模式被驗(yàn)證成功后，我才開(kāi)始引入外部投資者。”

David表示，他為投資者提供了鎖定12個(gè)月的固定回報(bào)方案，待房產(chǎn)改造完成并通過(guò)再融資實(shí)現(xiàn)增值后，投資者就可以收回本金。

在接下來(lái)的兩年里，他的房產(chǎn)版圖快速擴(kuò)張。通過(guò)10處房產(chǎn)的60個(gè)房間，他實(shí)現(xiàn)了每年5萬(wàn)英鎊的租金收入——這恰好相當(dāng)于他當(dāng)時(shí)在捷豹路虎的工程師年薪。于是，他做出了一個(gè)重大決定：辭去工程師工作，全情投入房產(chǎn)事業(yè)。

同一年，為了方便管理出租房產(chǎn)，他創(chuàng)立了自己的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)租賃管理公司。如今，他的房產(chǎn)帝國(guó)已擁有91處物業(yè)、531個(gè)房間，資產(chǎn)總價(jià)值約達(dá)8,000萬(wàn)英鎊。

這些房產(chǎn)規(guī)模各異，從三居室到十二居室不等，平均每處擁有七間臥室。月租金包含所有賬單，價(jià)格在700至1,200英鎊之間。他的每處房產(chǎn)的年均毛租金收入約為7.77萬(wàn)英鎊，在扣除貸款等各項(xiàng)成本后，也有著相當(dāng)可觀的凈收益。

據(jù)David透露，他目前靠出租現(xiàn)有房產(chǎn)能獲得超過(guò)140萬(wàn)英鎊的凈收入，更不要提，隨著時(shí)間的推移，其中一些房產(chǎn)的價(jià)值還會(huì)增長(zhǎng)。

【創(chuàng)業(yè)并非一帆風(fēng)順】

隨著業(yè)務(wù)版圖的不斷擴(kuò)大，David逐漸明確了自己的目標(biāo)客群和產(chǎn)品定位。他主要將房間出租給二三十歲的年輕專(zhuān)業(yè)人士。雖然他坦承自己的HMO租金比牛津同類(lèi)房產(chǎn)要高出100至200英鎊，但他認(rèn)為這一定價(jià)完全合理。因?yàn)樗蟹块g都按照高標(biāo)準(zhǔn)完成裝修，并且都配備了獨(dú)立衛(wèi)浴。

除了硬件設(shè)施的升級(jí)，他還為每處房產(chǎn)都配備了智能加熱溫控器，提供每周定點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)和每月一次的園藝維護(hù)，甚至還專(zhuān)門(mén)設(shè)置了社交協(xié)調(diào)員崗位，負(fù)責(zé)組織舍友間的聯(lián)誼活動(dòng)，營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍。

在投資策略上，David有著自己獨(dú)到的眼光。尋找新投資房產(chǎn)時(shí)，他特別青睞那些狀況一般但卻有較大改造潛力的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)通?？梢詳U(kuò)建空間，通過(guò)改造能夠?qū)崿F(xiàn)最大的價(jià)值提升。

然而，成功的道路從來(lái)都不是一帆風(fēng)順的。回顧創(chuàng)業(yè)歷程，David也遇到過(guò)很多挫折與教訓(xùn)。

他坦誠(chéng)分享道：“2018年，我創(chuàng)辦自己的租賃公司時(shí)，想法還很幼稚，當(dāng)時(shí)我手頭大約有10套房產(chǎn)。我根本沒(méi)時(shí)間自己打理這些房產(chǎn)，加上我一直沒(méi)找到靠譜的中介幫助，只能趕鴨子上架。最終，這個(gè)過(guò)程耗費(fèi)了我大量的資金、時(shí)間和精力?！?/p>

基于這些經(jīng)歷，他建議新入行的房東還是應(yīng)該優(yōu)先考慮聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)中介。

融資方面也始終是個(gè)挑戰(zhàn)。像David這樣規(guī)模的房產(chǎn)組合在市場(chǎng)上并不常見(jiàn)，不過(guò)根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)OSB Group的說(shuō)法，這類(lèi)情況正在逐漸增多。

目前，David主要依靠抵押貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)管理復(fù)雜的融資事務(wù)，包括及時(shí)提醒利率到期時(shí)間、安排過(guò)橋貸款的償還，以及尋找愿意為后續(xù)收購(gòu)提供資金的貸款機(jī)構(gòu)。這也意味著一個(gè)專(zhuān)業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人非常重要。

除了外部挑戰(zhàn)，在內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，David也走過(guò)彎路。他坦言在創(chuàng)業(yè)初期招的人選很糟糕：“如果你想要做大，當(dāng)規(guī)模達(dá)到300間客房時(shí)，你就有足夠的資金去雇傭真正優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人士。但在創(chuàng)業(yè)初期，由于預(yù)算緊張，給出的薪資往往無(wú)法吸引到優(yōu)質(zhì)人才——這是我最大的失誤?！?/p>

David的團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在有20名優(yōu)秀的員工。展望未來(lái)，他的目標(biāo)是將資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)展到上千間客房。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，他依舊充滿信心……

看到David的成功故事，很多人可能會(huì)問(wèn)：為什么英國(guó)的購(gòu)房出租如此受歡迎？其實(shí)原因很簡(jiǎn)單。

首先，房產(chǎn)投資能帶來(lái)雙重收益：房子本身會(huì)隨著時(shí)間的推移而升值，同時(shí)還能每個(gè)月產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。特別是在目前存款利率不高的環(huán)境下，這份額外的收入顯得尤為寶貴。

其次，英國(guó)很多城市的租房需求持續(xù)旺盛，特別是年輕一代的上班族。他們注重生活品質(zhì)，愿意為舒適的居住環(huán)境支付合理的費(fèi)用。這就為像David這樣用心經(jīng)營(yíng)房東提供了市場(chǎng)空間——只要把房子打理得舒適溫馨，不愁房子租不出去。

再者，通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，房東不僅能夠提高租金水平，還能提升房產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值。這種既能增加現(xiàn)金流又能提升資產(chǎn)價(jià)值的投資方式，自然受到許多投資者的青睞。

另外，在物價(jià)上漲的周期里，房租水平通常也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這也為房東提供了一定的抗通脹能力。

正因如此，才有很多像David的房東對(duì)未來(lái)充滿信心，愿意持續(xù)入場(chǎng)。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/ditched-engineering-career-build-buy-let-business/

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