當(dāng)下的上海樓市，正處在一個(gè)對(duì)買家非常友好的時(shí)期。

　　一方面，市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)真正的“好房子”。

　　前幾年市場(chǎng)火爆的時(shí)候，很多好樓層好位置好戶型的房源，房東根本舍不得拿出來(lái)賣，有錢也買不到。

　　但現(xiàn)在不一樣了，幾乎每個(gè)板塊，每個(gè)價(jià)位段，都出現(xiàn)了一些在價(jià)格、戶型、樓層、位置和裝修上讓人眼前一亮的“誠(chéng)意房源”。

　　另一方面，價(jià)格的確下來(lái)了。

　　上海二手房?jī)r(jià)相較于最高點(diǎn)，普遍已有30%左右的回落。

　　現(xiàn)在買房，性價(jià)比遠(yuǎn)超前幾年的牛市高點(diǎn)。

　　所以，如果你手里有鈔票，且是真心想買房解決自住或改善需求，現(xiàn)在是有機(jī)會(huì)挑到“既好又便宜”的房子的。

　　那么關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了：不同的預(yù)算，究竟該怎么選？

　　今天我將結(jié)合上海樓市現(xiàn)狀，分享從200萬(wàn)到2000萬(wàn)各總價(jià)段的買房思路。

　　告訴你在特定預(yù)算內(nèi)買房，哪些方面要重點(diǎn)關(guān)注，哪些可以忽略。

　　預(yù)算200萬(wàn)以下

　　200萬(wàn)以下超低總價(jià)預(yù)算，目標(biāo)非常明確——犧牲居住面積和品質(zhì)，在上海安一個(gè)家。

　　目前最有性價(jià)比的選擇是市區(qū)老破小和掛戶口老公房。

　　這類房子地段優(yōu)越、生活便利、租售比也不低。

　　單身青年、考慮通勤便利的、沒(méi)錢還想住市區(qū)的都可以滿足。

　　典型選擇有普陀-華師大一村，對(duì)口華師大附小+華師大四附中（普陀區(qū)雙一梯隊(duì)），目前最低門檻價(jià)200萬(wàn)以下。

　　普陀-圣天地服務(wù)式公寓，對(duì)口江寧學(xué)校（九年一貫制）。

　　雖是公寓知名，但實(shí)際上是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，民水民電，還不耽誤上學(xué)。

　　單身可以住、孩子可以上學(xué)、也可以出租當(dāng)loft。

　　目前圣天地租售比高達(dá)3.5%。

　　某種意義上來(lái)講，這是上海性價(jià)比最高的學(xué)區(qū)房！簡(jiǎn)直相當(dāng)于買房送學(xué)位。

　　現(xiàn)在門檻價(jià)195萬(wàn)，學(xué)區(qū)溢價(jià)直接倒掛！比旁邊沒(méi)有學(xué)區(qū)的房子更便宜了。

　　浦東的可以看看東園一村，有陸家嘴的地段增持，周邊配套齊全，租售比也不錯(cuò)。

　　對(duì)口洋涇菊?qǐng)@實(shí)驗(yàn)學(xué)校（浦東二梯隊(duì)），小區(qū)內(nèi)有幼兒園，方便小朋友上學(xué)。

　　200-500萬(wàn)

　　預(yù)算到了200-500萬(wàn)的區(qū)間，可以開(kāi)始追求居住空間和小區(qū)品質(zhì)了。

　　這里面我們?cè)偌?xì)分：

　　200-300萬(wàn)：

　　選擇范圍擴(kuò)散到外環(huán)附近的近郊板塊，能買到房齡較新的2房或緊湊3房。

　　比較典型的選擇，青浦徐涇南山雨果，房齡稍微老了點(diǎn)，品質(zhì)還不錯(cuò)。

　　這個(gè)階段買房，想要追求品質(zhì)，只能是用時(shí)間換空間，適合不在意通勤時(shí)間的首置剛需家庭。

　　300-400萬(wàn)：

　　選擇面進(jìn)一步拓寬，可以瞄準(zhǔn)近郊品質(zhì)更高的次新小區(qū)。

　　或者將“地鐵”作為硬性標(biāo)準(zhǔn)，保證出行的便利性。

　　典型選擇有青浦徐涇-綠中海明苑4/5期、金地天御、嘉定南翔-湖畔天下。

　　圖：湖畔天下

　　400-500萬(wàn)：

　　這是第一個(gè)出現(xiàn)明顯分化的預(yù)算段，你有三條路可以選：

　　1. 市區(qū)優(yōu)質(zhì)商?。罕热缙胀拥母呱蓄I(lǐng)域、浦東的森蘭美倫。

　　如果只考慮自住，且能接受商住的優(yōu)缺點(diǎn)，如不通燃?xì)?、商水商電、轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高等，可以考慮。若是投資，不建議買商住公寓。

　　圖：高尚領(lǐng)域

　　2. 近郊次新標(biāo)桿3房：如恒基旭輝中心、富力虹橋十號(hào)、招商虹橋公館。

　　這些板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤，居住品質(zhì)很高，現(xiàn)在的價(jià)格也比較合適。

　　3. 郊區(qū)疊拼：如趙巷的龍湖滟瀾山、萬(wàn)科有山。

　　500萬(wàn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)你的“別墅夢(mèng)”，但一般位置比較偏遠(yuǎn)。

　　總之這個(gè)總價(jià)段，你要想清楚自己最核心的需求：是地段、居住品質(zhì)，還是產(chǎn)品形態(tài)？

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　　500-700萬(wàn)

　　500-700萬(wàn)這個(gè)總價(jià)段機(jī)會(huì)很多，也容易淘到寶。

　　如果你把握住機(jī)會(huì)，能憑借房子實(shí)現(xiàn)階層跨遷。

　　500-600萬(wàn)：

　　可以繼續(xù)考慮市區(qū)優(yōu)質(zhì)商住，比如高尚領(lǐng)域、長(zhǎng)風(fēng)云翠、香溢天地官邸。

　　或者近郊次新標(biāo)桿3房，如蟠龍?zhí)斓兀C合配套和品質(zhì)都非常出色。

　　圖：蟠龍?zhí)斓?/p>

　　600-700萬(wàn)：

　　這是從“有的住”向“住得好”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段。

　　可以重點(diǎn)關(guān)注被市場(chǎng)錯(cuò)殺的性價(jià)比標(biāo)的或高品質(zhì)新房。

　　打折新房：桃浦-紫薇花園。

　　郊區(qū)大面積疊拼：龍湖滟瀾山、融信鉑灣、綠中海明苑二期。

　　住宅產(chǎn)權(quán)辦公樓：太陽(yáng)廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)、金橋大廈、錦明大廈。

　　近郊改善盤大戶型：虹橋融景新房、葛洲壩虹橋紫郡公館。

　　“跌穿”的學(xué)區(qū)房：比如閔行七寶-白雪公主。

　　曾經(jīng)高不可攀的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在價(jià)格腰斬，是很好的“撿漏”機(jī)會(huì)。

　　700-900萬(wàn)

　　從這個(gè)階段開(kāi)始，可以兼顧學(xué)區(qū)和居住品質(zhì)了。

　　700-800萬(wàn)：

　　對(duì)居住品質(zhì)比較高的，可以考慮郊區(qū)聯(lián)排別墅，比如青浦-合生朗廷、松江-同潤(rùn)加州。

　　或者市中心高端酒店式公寓的兩房，極致享受頂級(jí)地段的繁華。

　　比較典型的選擇有：長(zhǎng)寧區(qū)鎮(zhèn)寧路-尚泰里、黃浦新天地-香港廣場(chǎng)、靜安寺-南京西路公館。

　　對(duì)學(xué)區(qū)和居住都有要求的中產(chǎn)家庭，可以考慮浦東-萬(wàn)科海上傳奇，御橋的品質(zhì)標(biāo)桿，對(duì)口建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)地杰校區(qū)。

　　800-900萬(wàn)：

　　預(yù)算再拔高點(diǎn)，到了800-900萬(wàn)的黃金區(qū)間，比較有性價(jià)比的選擇：

　　1. 學(xué)區(qū)+自住緊湊3房：比如慧芝湖花園，大寧的標(biāo)桿自住XQ小區(qū)，板塊和學(xué)區(qū)號(hào)召力都不錯(cuò)。

　　2. 好地段次新兩房：靜安蘇河灣-圣和靜安公館、閔行金虹橋-翡翠名都。

　　3. 中環(huán)次新小三房：目前性價(jià)比高的，大寧?kù)o安府。

　　圖：靜安府

　　900-1200萬(wàn)

　　這個(gè)總價(jià)段能在核心地段和寬敞空間的基礎(chǔ)上，追求更高階的稀缺性。

　　要么是地段的不可替代性，要么是產(chǎn)品在板塊內(nèi)的稀缺性。

　　900-1000萬(wàn)：

　　可以實(shí)現(xiàn)“好地段+強(qiáng)學(xué)區(qū)+自住”。

　　比較典型的選擇，長(zhǎng)寧新華路-佳信都市花園，對(duì)口江蘇路第五小區(qū)（長(zhǎng)寧一梯隊(duì)）。

　　房子雖然舊了點(diǎn)，但地段和面積都足夠好。

　　1000-1200萬(wàn)：

　　正式邁入“市中心地段大三房”的門檻。

　　典型選擇有長(zhǎng)寧-利星國(guó)際廣場(chǎng)、靜安寺-嘉園、金柏苑。

　　或者市區(qū)普通地段次新大三房/4房。

　　比如浦東世博-凱德嘉博名邸、大寧-靜安府。

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　　1200萬(wàn)以上

　　1200-1300萬(wàn)：

　　性價(jià)比較高的市中心有檔次的老牌大三房，比如黃浦-帝庭。

　　或者內(nèi)環(huán)次新大三房，比如靜安-金融街融府。

　　1300-1400萬(wàn)：

　　這個(gè)預(yù)算可以考慮市區(qū)的疊拼產(chǎn)品，比如長(zhǎng)寧虹橋的西郊華庭。

　　或者近郊的高品質(zhì)聯(lián)排別墅，比如徐涇的燦輝晶典。

　　1400-1500萬(wàn)：

　　到這個(gè)預(yù)算段，盡量選擇市區(qū)高品質(zhì)大4房。

　　目前性價(jià)比較高的普陀-香溢花城三期、楊浦-嘉譽(yù)灣。

　　或者買近郊的豪宅項(xiàng)目，比如閔行星河灣。

　　1500萬(wàn)以上：

　　1500萬(wàn)以上，純粹的“性價(jià)比”標(biāo)的急劇減少，更多是為產(chǎn)品的獨(dú)特性和圈層價(jià)值付費(fèi)。

　　如果說(shuō)真要花2000萬(wàn)買個(gè)二手房，安全墊比較厚的就是買中環(huán)內(nèi)的聯(lián)排。

　　最后

　　當(dāng)然，攻略是死的，市場(chǎng)是活的。

　　在有限的預(yù)算下，不可能樣樣完美。

　　想清楚你的最核心訴求是什么：

　　是通勤便利？居住空間？學(xué)區(qū)資源？還是社區(qū)品質(zhì)？

　　我非常理解當(dāng)下買家心中的那份猶豫與觀望。

　　但我們也要接受，沒(méi)有人能真正買在最低點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)。

　　等待底部不一定是等到那個(gè)絕對(duì)的最低價(jià)格，更多的是在等一個(gè)相對(duì)低估的區(qū)域。

　　如果你是剛需，且預(yù)算非常有限，在上海買不到什么好產(chǎn)品的情況下可以捂緊錢袋子。

　　若你正在置換，恭喜你你的容錯(cuò)率其實(shí)是比較高的。

　　你要賣的房子雖然跌了，但你想買的房子可能跌得更多。

　　你要做的就是加速賣掉手中的差房子，以舊換新、以小換大，優(yōu)化資產(chǎn)，向上置換！

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。