當(dāng)下的上海樓市，正處在一個對買家非常友好的時期。

　　一方面，市場上開始出現(xiàn)真正的“好房子”。

　　前幾年市場火爆的時候，很多好樓層好位置好戶型的房源，房東根本舍不得拿出來賣，有錢也買不到。

　　但現(xiàn)在不一樣了，幾乎每個板塊，每個價位段，都出現(xiàn)了一些在價格、戶型、樓層、位置和裝修上讓人眼前一亮的“誠意房源”。

　　另一方面，價格的確下來了。

　　上海二手房價相較于最高點，普遍已有30%左右的回落。

　　現(xiàn)在買房，性價比遠(yuǎn)超前幾年的牛市高點。

　　所以，如果你手里有鈔票，且是真心想買房解決自住或改善需求，現(xiàn)在是有機(jī)會挑到“既好又便宜”的房子的。

　　那么關(guān)鍵問題來了：不同的預(yù)算，究竟該怎么選？

　　今天我將結(jié)合上海樓市現(xiàn)狀，分享從200萬到2000萬各總價段的買房思路。

　　告訴你在特定預(yù)算內(nèi)買房，哪些方面要重點關(guān)注，哪些可以忽略。

　　預(yù)算200萬以下

　　200萬以下超低總價預(yù)算，目標(biāo)非常明確——犧牲居住面積和品質(zhì)，在上海安一個家。

　　目前最有性價比的選擇是市區(qū)老破小和掛戶口老公房。

　　這類房子地段優(yōu)越、生活便利、租售比也不低。

　　單身青年、考慮通勤便利的、沒錢還想住市區(qū)的都可以滿足。

　　典型選擇有普陀-華師大一村，對口華師大附小+華師大四附中（普陀區(qū)雙一梯隊），目前最低門檻價200萬以下。

　　普陀-圣天地服務(wù)式公寓，對口江寧學(xué)校（九年一貫制）。

　　雖是公寓知名，但實際上是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，民水民電，還不耽誤上學(xué)。

　　單身可以住、孩子可以上學(xué)、也可以出租當(dāng)loft。

　　目前圣天地租售比高達(dá)3.5%。

　　某種意義上來講，這是上海性價比最高的學(xué)區(qū)房！簡直相當(dāng)于買房送學(xué)位。

　　現(xiàn)在門檻價195萬，學(xué)區(qū)溢價直接倒掛！比旁邊沒有學(xué)區(qū)的房子更便宜了。

　　浦東的可以看看東園一村，有陸家嘴的地段增持，周邊配套齊全，租售比也不錯。

　　對口洋涇菊園實驗學(xué)校（浦東二梯隊），小區(qū)內(nèi)有幼兒園，方便小朋友上學(xué)。

　　200-500萬

　　預(yù)算到了200-500萬的區(qū)間，可以開始追求居住空間和小區(qū)品質(zhì)了。

　　這里面我們再細(xì)分：

　　200-300萬：

　　選擇范圍擴(kuò)散到外環(huán)附近的近郊板塊，能買到房齡較新的2房或緊湊3房。

　　比較典型的選擇，青浦徐涇南山雨果，房齡稍微老了點，品質(zhì)還不錯。

　　這個階段買房，想要追求品質(zhì)，只能是用時間換空間，適合不在意通勤時間的首置剛需家庭。

　　300-400萬：

　　選擇面進(jìn)一步拓寬，可以瞄準(zhǔn)近郊品質(zhì)更高的次新小區(qū)。

　　或者將“地鐵”作為硬性標(biāo)準(zhǔn)，保證出行的便利性。

　　典型選擇有青浦徐涇-綠中海明苑4/5期、金地天御、嘉定南翔-湖畔天下。

　　圖：湖畔天下

　　400-500萬：

　　這是第一個出現(xiàn)明顯分化的預(yù)算段，你有三條路可以選：

　　1. 市區(qū)優(yōu)質(zhì)商?。罕热缙胀拥母呱蓄I(lǐng)域、浦東的森蘭美倫。

　　如果只考慮自住，且能接受商住的優(yōu)缺點，如不通燃?xì)狻⑸趟屉?、轉(zhuǎn)手稅費高等，可以考慮。若是投資，不建議買商住公寓。

　　圖：高尚領(lǐng)域

　　2. 近郊次新標(biāo)桿3房：如恒基旭輝中心、富力虹橋十號、招商虹橋公館。

　　這些板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤，居住品質(zhì)很高，現(xiàn)在的價格也比較合適。

　　3. 郊區(qū)疊拼：如趙巷的龍湖滟瀾山、萬科有山。

　　500萬內(nèi)實現(xiàn)你的“別墅夢”，但一般位置比較偏遠(yuǎn)。

　　總之這個總價段，你要想清楚自己最核心的需求：是地段、居住品質(zhì)，還是產(chǎn)品形態(tài)？

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　　500-700萬

　　500-700萬這個總價段機(jī)會很多，也容易淘到寶。

　　如果你把握住機(jī)會，能憑借房子實現(xiàn)階層跨遷。

　　500-600萬：

　　可以繼續(xù)考慮市區(qū)優(yōu)質(zhì)商住，比如高尚領(lǐng)域、長風(fēng)云翠、香溢天地官邸。

　　或者近郊次新標(biāo)桿3房，如蟠龍?zhí)斓?，綜合配套和品質(zhì)都非常出色。

　　圖：蟠龍?zhí)斓?/p>

　　600-700萬：

　　這是從“有的住”向“住得好”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段。

　　可以重點關(guān)注被市場錯殺的性價比標(biāo)的或高品質(zhì)新房。

　　打折新房：桃浦-紫薇花園。

　　郊區(qū)大面積疊拼：龍湖滟瀾山、融信鉑灣、綠中海明苑二期。

　　住宅產(chǎn)權(quán)辦公樓：太陽廣場、新世紀(jì)廣場、金橋大廈、錦明大廈。

　　近郊改善盤大戶型：虹橋融景新房、葛洲壩虹橋紫郡公館。

　　“跌穿”的學(xué)區(qū)房：比如閔行七寶-白雪公主。

　　曾經(jīng)高不可攀的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在價格腰斬，是很好的“撿漏”機(jī)會。

　　700-900萬

　　從這個階段開始，可以兼顧學(xué)區(qū)和居住品質(zhì)了。

　　700-800萬：

　　對居住品質(zhì)比較高的，可以考慮郊區(qū)聯(lián)排別墅，比如青浦-合生朗廷、松江-同潤加州。

　　或者市中心高端酒店式公寓的兩房，極致享受頂級地段的繁華。

　　比較典型的選擇有：長寧區(qū)鎮(zhèn)寧路-尚泰里、黃浦新天地-香港廣場、靜安寺-南京西路公館。

　　對學(xué)區(qū)和居住都有要求的中產(chǎn)家庭，可以考慮浦東-萬科海上傳奇，御橋的品質(zhì)標(biāo)桿，對口建平實驗中學(xué)地杰校區(qū)。

　　800-900萬：

　　預(yù)算再拔高點，到了800-900萬的黃金區(qū)間，比較有性價比的選擇：

　　1. 學(xué)區(qū)+自住緊湊3房：比如慧芝湖花園，大寧的標(biāo)桿自住XQ小區(qū)，板塊和學(xué)區(qū)號召力都不錯。

　　2. 好地段次新兩房：靜安蘇河灣-圣和靜安公館、閔行金虹橋-翡翠名都。

　　3. 中環(huán)次新小三房：目前性價比高的，大寧靜安府。

　　圖：靜安府

　　900-1200萬

　　這個總價段能在核心地段和寬敞空間的基礎(chǔ)上，追求更高階的稀缺性。

　　要么是地段的不可替代性，要么是產(chǎn)品在板塊內(nèi)的稀缺性。

　　900-1000萬：

　　可以實現(xiàn)“好地段+強(qiáng)學(xué)區(qū)+自住”。

　　比較典型的選擇，長寧新華路-佳信都市花園，對口江蘇路第五小區(qū)（長寧一梯隊）。

　　房子雖然舊了點，但地段和面積都足夠好。

　　1000-1200萬：

　　正式邁入“市中心地段大三房”的門檻。

　　典型選擇有長寧-利星國際廣場、靜安寺-嘉園、金柏苑。

　　或者市區(qū)普通地段次新大三房/4房。

　　比如浦東世博-凱德嘉博名邸、大寧-靜安府。

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　　1200萬以上

　　1200-1300萬：

　　性價比較高的市中心有檔次的老牌大三房，比如黃浦-帝庭。

　　或者內(nèi)環(huán)次新大三房，比如靜安-金融街融府。

　　1300-1400萬：

　　這個預(yù)算可以考慮市區(qū)的疊拼產(chǎn)品，比如長寧虹橋的西郊華庭。

　　或者近郊的高品質(zhì)聯(lián)排別墅，比如徐涇的燦輝晶典。

　　1400-1500萬：

　　到這個預(yù)算段，盡量選擇市區(qū)高品質(zhì)大4房。

　　目前性價比較高的普陀-香溢花城三期、楊浦-嘉譽(yù)灣。

　　或者買近郊的豪宅項目，比如閔行星河灣。

　　1500萬以上：

　　1500萬以上，純粹的“性價比”標(biāo)的急劇減少，更多是為產(chǎn)品的獨特性和圈層價值付費。

　　如果說真要花2000萬買個二手房，安全墊比較厚的就是買中環(huán)內(nèi)的聯(lián)排。

　　最后

　　當(dāng)然，攻略是死的，市場是活的。

　　在有限的預(yù)算下，不可能樣樣完美。

　　想清楚你的最核心訴求是什么：

　　是通勤便利？居住空間？學(xué)區(qū)資源？還是社區(qū)品質(zhì)？

　　我非常理解當(dāng)下買家心中的那份猶豫與觀望。

　　但我們也要接受，沒有人能真正買在最低點的現(xiàn)實。

　　等待底部不一定是等到那個絕對的最低價格，更多的是在等一個相對低估的區(qū)域。

　　如果你是剛需，且預(yù)算非常有限，在上海買不到什么好產(chǎn)品的情況下可以捂緊錢袋子。

　　若你正在置換，恭喜你你的容錯率其實是比較高的。

　　你要賣的房子雖然跌了，但你想買的房子可能跌得更多。

　　你要做的就是加速賣掉手中的差房子，以舊換新、以小換大，優(yōu)化資產(chǎn)，向上置換！

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。