近日，潘石屹夫婦現(xiàn)身紐約郊外，在張欣發(fā)布的照片中可以看到二人笑容滿滿。

更引人關(guān)注的是，最近他們?cè)诩~約和波士頓斥巨資買地。不過。這次他們并不是個(gè)人企業(yè)主，而是代表一個(gè)跨境家族資本集團(tuán)，一個(gè)資產(chǎn)規(guī)模已超過50億美元的“隱形地產(chǎn)帝國(guó)”。

據(jù)媒體報(bào)道，潘石屹與張欣夫婦家族辦公室SevenValleys通過旗下實(shí)體CloserProperties，購(gòu)入紐約上東區(qū)五塊相鄰地塊，總價(jià)約6250萬美元，并計(jì)劃收購(gòu)第六塊地，整合開發(fā)總投資預(yù)計(jì)接近7600萬美元（約5.4億人民幣）。

這是潘石屹夫婦在美國(guó)首次以“自有開發(fā)商”身份推進(jìn)的全新項(xiàng)目，標(biāo)志著他們從單純的資產(chǎn)持有人轉(zhuǎn)型為主動(dòng)開發(fā)的地產(chǎn)操盤者。

與SOHO中國(guó)時(shí)代的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式不同，張欣此次采取了更為穩(wěn)健的“強(qiáng)現(xiàn)金流”策略。

從地產(chǎn)大佬到家族資本家

潘石屹與張欣，這對(duì)曾經(jīng)在中國(guó)地產(chǎn)界叱咤風(fēng)云的夫妻，已悄然將事業(yè)重心轉(zhuǎn)向美國(guó)，通過家族辦公室SevenValleys開啟新的財(cái)富篇章。

過去十年，潘石屹夫婦持續(xù)從中國(guó)市場(chǎng)撤退。自2014年開始，SOHO中國(guó)就開始頻繁出售在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)。

據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2023年以來，潘石屹卸任企業(yè)職務(wù)達(dá)14次，先后卸任了北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津布萊吉投資管理咨詢有限公司等多家公司的法定代表人、董事長(zhǎng)等職務(wù)。

與此同時(shí)，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)也大幅下滑。2023年上半年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入約8.215億元，較2022年同期的8.96億元進(jìn)一步萎縮；歸母凈利潤(rùn)僅1361.3萬元，同比下降高達(dá)92.86%。

與在中國(guó)業(yè)務(wù)萎縮形成鮮明對(duì)比的是，潘石屹夫婦在美國(guó)的財(cái)富布局日益擴(kuò)大。張欣的家族辦公室CloserGroup旗下地產(chǎn)公司CloserProperties宣布，已通過現(xiàn)金交易購(gòu)入位于曼哈頓上東區(qū)的五個(gè)相鄰地塊。

此次收購(gòu)的包括150、152、154East79thStreet及1131、1135LexingtonAvenue五個(gè)地塊，同時(shí)另有第六宗地塊（1133LexingtonAvenue）正在進(jìn)行交易，預(yù)計(jì)將在2026年6月完成交割。

潘石屹的新財(cái)富密碼

與SOHO中國(guó)時(shí)期的高杠桿模式截然不同，張欣夫婦的美國(guó)布局呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：長(zhǎng)線視角、去杠桿化操作以及與文化教育資產(chǎn)的融合。

去杠桿化是此次美國(guó)戰(zhàn)略的核心。SevenValleys在美國(guó)的每一宗交易幾乎都以現(xiàn)金支付為主，融資杠桿控制在40%以下，使整個(gè)投資組合具備極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

這種低杠桿策略與當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的債務(wù)困境形成鮮明對(duì)比。

在項(xiàng)目選址上，他們聚焦紐約曼哈頓、波士頓等核心學(xué)術(shù)與金融區(qū)，強(qiáng)調(diào)抗周期性和保值屬性。此次收購(gòu)的地塊位于紐約曼哈頓上東區(qū)黃金地段，鄰近紐約地鐵4、5、6號(hào)線，步行可達(dá)中央公園、博物館區(qū)以及多家高端商店和餐廳。

張欣表示，計(jì)劃在上東區(qū)、西村、切爾西等紐約歷史文化街區(qū)開發(fā)精品型高端公寓，因?yàn)椤叭藗儫釔圻@些區(qū)域，但當(dāng)?shù)氐姆吭创蠖嗬吓f，缺乏服務(wù)和配套設(shè)施”。

她還認(rèn)為，盡管利率及按揭成本都在上升，但市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁。

除了地產(chǎn)開發(fā)，SevenValleys還涉足文化與新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。張欣早前投資英國(guó)流媒體平臺(tái)MUBI并進(jìn)入其董事會(huì)，試圖通過文化投資延展地產(chǎn)邏輯。

在上東區(qū)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)建筑與藝術(shù)空間的融合，計(jì)劃引入畫廊與文化公共區(qū)，延續(xù)她一貫的“城市美學(xué)”理念。

財(cái)富傳承的隱形平臺(tái)

SevenValleys作為潘石屹夫婦的家族辦公室，設(shè)立于紐約，核心管理團(tuán)隊(duì)以張欣為主導(dǎo)，聚焦三大板塊：核心商業(yè)物業(yè)持有、城市更新項(xiàng)目開發(fā)、文化及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域股權(quán)投資。

外界估算，SevenValleys目前管理的資產(chǎn)規(guī)模超過50億美元（約合400億人民幣），已成為一個(gè)名副其實(shí)的“隱形地產(chǎn)帝國(guó)”。

房地產(chǎn)仍是其最核心的資產(chǎn)類別——目前，家辦在紐約、波士頓兩地共持有十余處核心地段資產(chǎn)，包括早年收購(gòu)的GeneralMotorsBuilding部分股權(quán)、ParkAvenuePlaza等地標(biāo)性物業(yè)。

這些項(xiàng)目多數(shù)通過低杠桿、長(zhǎng)期租約方式穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，成為家辦資產(chǎn)池中的“現(xiàn)金奶牛”。

張欣在2021年接受美媒專訪時(shí)就曾表示，她已不再關(guān)心“規(guī)模有多大”，而更關(guān)心“資產(chǎn)能否代代相傳”。

SevenValleys正是這種理念的體現(xiàn)：它既是家族財(cái)富的“蓄水池”，也是跨代傳承的治理平臺(tái)。

其投資決策流程獨(dú)立于個(gè)人情緒，由專業(yè)投資委員會(huì)與外部顧問共同把關(guān)，確保每一筆投資兼顧風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)與傳承價(jià)值。

從公開市場(chǎng)退場(chǎng)到建立家族辦公室，再到以投資人身份重新進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，潘石屹夫婦完成了從“企業(yè)家”到“家族資本家”的完美轉(zhuǎn)型。

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