文/謝逸楓

10月20日，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前9月全國新建商品房銷售面積6.5835億平，同比下降5.5%，降幅比上月擴大0.8%。其中住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，降幅比上月擴大0.9%，說明市場降溫加劇，處于下行、探底的調(diào)整期。

前9月全國商品房銷售額6.3040萬億元，同比下降7.9%，降幅比上月擴大0.6%。其中住宅銷售額5.5329萬億元，同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6%。說明目前房地產(chǎn)市場尚未止跌回穩(wěn)，二手房市場對新房沖擊大，以價換量是主流。

筆者認為，宏觀經(jīng)濟下滑，房地產(chǎn)下降不可避免。不管是固定投資、出口、消費方面，都出現(xiàn)增速回落，其中固定投資中的房地產(chǎn)下降幅度最大，其次是出口在搶出口窗口期后出現(xiàn)增速下降，消費在刺激之后出現(xiàn)增速下降。

目前房地產(chǎn)市場未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達到市場止跌預期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢，關(guān)鍵是下行趨勢進一步惡化，指標下降、部分核心指標降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調(diào)整階段。

房地產(chǎn)最大的問題，首先是預期和信心差。其次是房價、銷售面積和銷售額的下降幅度擴大。再次債務重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數(shù)下降擴大。最后房地產(chǎn)下降加劇，止跌回穩(wěn)的動能減弱，政策堵點未打通。

筆者認為，目前全國房價處于探底、止跌的筑底調(diào)整階段，單月房價跌幅收窄，總體往改善的方向邁進，但沒有明顯的改善。2025 年1月-9月，全國新建商品房銷售均價9575元/㎡， 同比下降2.5%， 降幅較1月-8月收窄了0.2 %。

9月單月，全國新建商品房銷售均價為9406元/㎡， 同比下降1.4%， 降幅較8 月收窄了2.4 %。毫無疑問，市場結(jié)構(gòu)性的因素，是房9月單月全國新建房價收窄的主要原因，剔除結(jié)構(gòu)性的因素，房價下跌幅度則是擴大的。

未來全國房價止跌反彈，依然需要更強更猛的政策刺激。一方面是實體經(jīng)濟需要房地產(chǎn)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟復蘇的關(guān)鍵。另一方面是房地產(chǎn)的庫存、供需關(guān)系、房地產(chǎn)風險的平衡、化解，需要更強更猛的政策刺激。

只有實體經(jīng)濟復蘇、居民收入增加、房價上漲，房地產(chǎn)風險（土地與商品房高庫存、結(jié)構(gòu)性供應過剩、房企交房逾期與爛尾樓、房企銷售回款枯竭及債務違約與現(xiàn)金流危機、供應鏈危機、信心與預期弱）才能漸漸化解。

筆者呼吁，國家馬上出臺4萬億-10萬億強刺激計劃；取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施、下降房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲存量商品房和收回閑置土地的政策堵點、融資限制，暫停三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制。

當前市場止跌特征為結(jié)構(gòu)性、城市分化、一二線區(qū)域強城市弱復蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復、邊際改善階段。鞏固房地產(chǎn)市場止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企。土地市場分化，熱點城市強于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2025年-2026年。

前9月房地產(chǎn)市場指標跌幅擴大，分別為投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房企到位資金、國房景氣指數(shù)。指標跌幅收窄為新開工面積、房價、土地購置面積和土地購置金額。指標上漲為地價，指標好轉(zhuǎn)為庫存面積。

第一是供應端，投資額跌幅擴大。前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資6.7706萬億元，同比下降13.9%，降幅比上月擴大1.0%。住宅5.2046萬億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴大1.0%。辦公樓2564億元，同比下降19.1%，降幅比上月擴大1.3%。

商業(yè)營業(yè)用房4806億元，同比下降10.4%，跌幅比上月擴大0.9%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場嚴重供應過剩。其次是住宅開發(fā)投資，一定程度上反映出房企不敢拿地投資，新開工、竣工的意愿差，住宅庫存大。

前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資6.7706萬億元，同比下降13.9%，降幅比上月擴大1.0%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅擴大3.3%。大跌幅度擴大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導到投資端減弱的趨勢。

樓市超預期下滑的強信號。前三季全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降13.9%，創(chuàng)2021年前4月同比下降2.7%以來最大的降幅，已經(jīng)連續(xù)下降54個月，達到4年6個月，超過上輪房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降的周期。

前9月住宅開發(fā)投資5.2046萬億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴大1.0%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅擴大2.4%。開發(fā)投資同比累計已經(jīng)連續(xù)下降3年9個月（45個月），預計短期內(nèi)難改變下降趨勢。

前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號。透露出房地產(chǎn)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化趨勢，表明房地產(chǎn)的冬天沒有過去、房地產(chǎn)的風險沒有化解。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時間深跌，修復緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程中的城中村改造、保障性住房建設緩慢，其中去庫存、保交房成為房企的首要任務。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降23.4%。其次是東部地區(qū)，同比下降16.2%。中部地區(qū)，同比下降11.8%。最后是西部地區(qū)，同比下降7.3%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，與上期持平，說明住宅投資占開發(fā)投資比較大，呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)象。

單月來看，9月開發(fā)投資7397億元（8月6729、7月6922億元、6月1.04萬億元），同比下降21.3%（8月下降19.5%、7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅較8月擴大2.8%，主要是因為施工、建安投資持續(xù)下降，降幅擴大。

9月住宅開發(fā)投資金額5664億（8月5174億元、7月5438億元、6月8039億元），同比下降20.3%（8月下降19.1、7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅較8月擴大了1.2%，表明投資改善需依賴銷售端實質(zhì)性回暖，短期下行趨勢難改。

第二是供應端，施工面積跌幅擴大。前9月房屋施工面積64.8580億平方米，同比下降9.4%，比上月擴大0.1%，房屋施工面積連續(xù)下降3年9個月（45個月），說明房屋施工面積邊際改善、修復緩慢的趨勢不變，主要是拿地面積下降。

前9月房屋施工面積64.8580億平方米，同比下降9.4%，比上月擴大0.1%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.7%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫存高有直接的關(guān)系。

前9月房屋住宅施工面積45.2165億平，同比下降9.7%，跌幅比上月擴大0.1%。辦公樓施工面積2.7569億平，同比下降5.9%，跌幅比上月擴大0.4%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積5.6362億平，同比下降8.9%，比上月收窄0.6%。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時間長、收窄緩慢，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項目白名單和協(xié)調(diào)機制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務。

第三是供應端，新開工面積跌幅收窄。前9月房屋新開工面積4.5399億平，同比下降18.9%，跌幅比上月收窄0.6%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.1%，連續(xù)下降4年9個月（57月），呈現(xiàn)邊際改善、修復放緩。

前9月住宅新開工面積3.3273億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。辦公樓新開工面積1122萬平方米，同比下降22.3%，跌幅比上月擴大0.4%。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積2950萬平方米，同比下降20.5%，跌幅比上月收窄0.8%。

前9月住宅新開工面積3.3273億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。新開工面積的跌幅擴大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

單月來看，9月新開工面積5598萬平，同比下降14.4%（8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），同比降幅較8月收窄5.9%，絕對值處于2006年以來同期最低位。庫存高倒逼供給端收縮，庫存去化周期長，新開工規(guī)模難再提升。

從三季度單季數(shù)據(jù)來看，2025年第三季度全國房屋新開工面積1.5億億平方米，同比下降16.6%，降幅較第二季度擴大0.2%。由于前期拿地較少、庫存規(guī)模仍然較高，且當前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預計將持續(xù)承壓。

開發(fā)企業(yè)土儲縮量、資金承壓和高庫存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，隨著好房子供應、城市更新項目和保障性住房建設提速，預計未來新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)，但短期難改下降趨勢。

按照供求關(guān)系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。這將導致未來一段時間新房供應規(guī)模維持低位，部分庫存低的熱點城市，將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應短缺現(xiàn)象。

房企的經(jīng)營風險、財務風險、債務風險、庫存風險、交房風險、融資困境尚未解除，市場信心和預期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場的基本面修復過程拉長。目前房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

第四是供應端，竣工面積跌幅擴大。前9月房屋竣工面積3.1129億平，同比下降15.3%，跌幅比上月擴大3.6%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄12.4%，連續(xù)下降1年9個月（21個月），表明保交房壓力大。

前9月住宅竣工面積2.2228億平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄1.4%。辦公樓竣工面積1100萬平方米，同比增長16.5%，漲幅擴大7.2%。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積2232萬平方米，同比下降14.6%，降幅比上月收窄2.2%。

前9月住宅竣工面積2.2228億平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄1.4%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄10.3%。毫無疑問，房地產(chǎn)項目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，9月竣工面積3435萬平，同比增長1.5%（8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%），同比增速較8月提升了2.9%。說明商品房去庫存速度加快，當前房企發(fā)展戰(zhàn)略為以投定銷、以銷定產(chǎn)。

2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計同比持續(xù)負增長，按照2-3年的工程進度來計算，竣工將延續(xù)周期性的縮量，預計2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善。

第五是供應端，土地供應跌幅收窄。前9月全國房土地購置面積收窄，已經(jīng)累計同比下降6年11個月，連續(xù)下降81個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數(shù)據(jù)再沒有公布出來，但在統(tǒng)計年鑒中披露。

2023年全國房企購置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國房企購置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年全國一季度土地購置費7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%）。

2025年1月-4月土地購置費用10564.72億，同比下滑5.90%；1月-5月土地購置費用14211.83億，同比下滑7.1%；1月-6月土地購置費用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購置費累計為21140.85億元，同比下降8.9%。

到2025年9月土地購置費用已經(jīng)連續(xù)下滑42個月。數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度全國（300城）土地成交總價同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%、12.6%），預計對今年三、四季度投資、新開工修復形成一定支撐。

2025年第三季全國供給土地規(guī)劃建面7.60億平方米， 同比下降9.42%。2025年第三季全國實現(xiàn)土地出讓金0.6781萬億元， 同比下降9.74%。2025年第三季土地出讓平均溢價率4.56%， 相比2024年第三季上升0.81%。

結(jié)構(gòu)上看，目前全國城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度300城推出規(guī)劃建筑面積為17.8億平方米，同比下降11.3%。其中三季度推出7.0億平方米，同比下降10.9%。2025年前三季度，300城成交規(guī)劃建筑面積為14.7億平方米，同比下降7.4%。

其中三季度成交5.3億平方米，同比下降8.1%。2025年前三季度300城出讓金為1.86萬億元，同比小幅增長3.1%。其中三季度成交6634億元，同比下降10.4%。2025年前三季度300城推出規(guī)劃建筑面積為3.9億平方米，同比下降17.9%。

其中三季度推出1.8億平方米，同比下降16.4%，同比增速持續(xù)回落。2025年前三季度300城成交規(guī)劃建筑面積為3.0億平方米，同比下降8.1%。其中三季度成交1.2億平方米，同比下降13.2%，降幅較二季度擴大8.4%。

2025年前三季度全國300城出讓金為1.33萬億元，同比增長11.6%。其中三季度成交4635億元，同比下降10.0%，季度出讓金增速由正轉(zhuǎn)負。一定程度上說明商品住宅土地市場的總體供應下降，成交下降的趨勢不變。

2011年后土地購置面積跌破4億平方米。2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米，增長25.2%。2011年4.43億平，增長10.9%。2012年3.56億平，負增長19.5%。2013年3.88億平，增長8.8%。2014年3.33億平，負增長14%。

2014年后土地購置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負增長31.7%。2016年2.20億平方米，負增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負增長1.1%。2021年2.15億平方米，負增長15.45%。2022年1.0041億平方米，負增長53.4%。2023年-2024年預計0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過20%。毫無疑問，土地購置面積已經(jīng)連續(xù)6年多負增長。

第六是需求端，銷售面積跌幅擴大。前9月新建商品房銷售面積6.5835億平，同比下降5.5%，跌幅比上月擴大0.8%。比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄7.4%。已經(jīng)連續(xù)下降3年9個月（45個月），表明銷售動能下降。

前9月住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴大0.9%。辦公樓銷售面積1642萬平，同比下降6.0%，跌幅比上月擴大0.6%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3869萬平，同比下降8.7%，跌幅比上月擴大1.6%。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前8月商品房銷售成交面積同比下降5.5%，累計同比降幅比上月擴大0.8%，表明銷售動能減弱。主要原因是政策端在落實方面有待加強，實體經(jīng)濟的恢復，需要時間。因此，市場底部的基礎(chǔ)不牢固。

房地產(chǎn)市場止跌、復蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了以價換量力度，延續(xù)量價齊跌的弱復蘇態(tài)勢。當前房地產(chǎn)市場的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效，需更大力度的政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來看，9月銷售面積8531萬平方米，同比下降10.5%（8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），同比降幅較8月收窄了0.1%，連續(xù)3個月高于5%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，銷售降幅大，成交動能弱復蘇不變。

單月連續(xù)下降45個月，說明房地產(chǎn)市場的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高、銷售動力走弱，預計政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

前9月住宅銷售面積5.5063億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴大0.9%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄8.5%。商品房住宅面積累計同比已經(jīng)連續(xù)3年9個月下降（45個月），表明商品住宅銷售止跌、企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，復蘇動能弱。

單月來看，9月住宅銷售面積同比下降11.4%（8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月擴大1.7%，連續(xù)3個月高于7.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月住宅銷售降幅進一步擴大，成交動能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來看，前9月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降8.0%、 下降2.5%、 下降4.0%、下降5.6%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)4個月下降。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項銷售面積的指標同比跌幅擴大，商品房銷售面積跌幅連續(xù)6個月擴大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售形勢差。

前9月新建商品房銷售金額6.3040萬億元，同比下降7.9%，跌幅比上月擴大0.6%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄9.2%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善不明顯，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價換量成主流。

前9月住宅銷售金額5.5329萬億元，同比下降7.6%，跌幅比上月擴大0.6%。辦公樓銷售金額2111億元，同比下降8.1%，跌幅比上月擴大0.2%。商業(yè)營業(yè)用房金額3627億元，同比下降12.8%，跌幅比上月擴大1.0%。

單月來看，9月銷售金額8025億元，同比下降11.8%（8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%），同比降幅較8月收窄2.2個%。連續(xù)多月雙位數(shù)負增長。降幅擴大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降，房企以價換量成主要銷售策略相關(guān)。

前9月住宅銷售金額5.5329萬億元，同比下降7.6%，跌幅比上月擴大0.6%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄10.0%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價換量是市場主流的趨勢。

單月來看，9月住宅銷售金額同比下降11.6%(8月下降13.6%、7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月收窄2.0%。分季度看，三季度銷售面積、銷售額降幅較二季度明顯擴大，二季度商品房銷售面積、銷售額降幅比一季度擴大。

三季度商品房銷售面積降幅較二季度商品房銷售面積降幅明顯擴大。三季度商品房銷售面積2.0億平方米，同比下降9.8%，降幅較二季度商品房銷售面積擴大5.8%。三季度銷售金額1.9萬億元，同比下降13.1%，降幅較二季度擴大4.8%。

第七是需求端，庫存去化緩慢下降。9月末商品房待售面積7.5928億平方米，比8月末減少241萬平方米，增長3.6%。其中住宅待售面積3.9937億平方米，比8月末減少292萬平方米，增長5.8%。截至8月末商品房待售面積連續(xù)7個月減少。

住宅待售面積3.9937億平方米，比8月減少292萬平方米，增長5.8%。辦公樓待售面積5209萬平方米，增長0.6%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4224億平方米，下降0.2%。收購存量房舉措不斷優(yōu)化，推進收購落地，去庫存效率將逐步提升。

9月末商品房待售面積7.5928億平、8月末7.6169億平，7月末7.6486億平、6月末7.6948億平，超過2015年7.1億平、2024年7.5億平，堪稱天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀錄之一。部分是現(xiàn)房，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達四分之一。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至9月末，全國商品住宅廣義庫存面積為15.8億平，環(huán)比下降1.9%，同比下降16.7%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.8個月，環(huán)比提升1.1個月，同比下降2.6個月。從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至9月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約3.99億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長5.8%。

全國現(xiàn)房庫存去化周期為19.2個月（由于9月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年3-8月銷售均值計算），環(huán)比下降0.1個月，同比下降2.2個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.3%，環(huán)比提升0.3個百分點，同比提升5.4%。

9月末待售面積較上月有所減少，同比增長3.6%，漲幅進一步擴大0.5%。按當前銷售面積計算，庫存總量還有超過19個月的消化周期，消化周期依然長，去庫存任務艱巨。城市試點推進現(xiàn)房銷售，將有效控制供應規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達到19個月，依然處于歷史高點。由于商品房庫存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴峻，現(xiàn)金流告急，債務集中到期，部分房企選擇二次或多次債務重組，面臨較大的債務風險。

商品房庫存處于2015年以來歷史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進，部分現(xiàn)房沒有按時交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第八是價格端，房價跌幅收窄。前9月全國商品房銷售均價9575元/平（前8月9601元/平、前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、前3月9510元/平、前2月9547元/平），回落至去年9月前水平，要防跌。

前9月銷售均價9575元/平，同比下降2.5%（前8月下降2.7%、前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上漲0.93%、前2月上漲2.6%），跌幅收窄0.2%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄2.3%。

累計房價下跌幅度收窄，說明與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)，平均房價連續(xù)下降1年零2個月（14個月），連續(xù)收窄3個月，連續(xù)3個月上漲后連續(xù)6個月下跌，房價處于止跌筑底的盤整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來看，9月單月，新建商品房銷售均價為9406元/㎡（8月9486元/平）， 同比下降1.4%（8月同比下降3.8%，7月同比下降6.7%，6月同比下降5.6%，5月同比下降2.8%，4月同比下降4.7%）， 降幅較8月收窄了2.4 %。

前9月住宅銷售均價10048元/平方（前8月10158元/平、前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平、前2月9949元/平），同比下降。2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來看，9月單月住宅銷售均價9864元/平（8月9971元/平），環(huán)比下降1.1%，同比下降0.3%（8月同比下降4.3%、7月同比下降7.0%、6月同比下降5.7%、4月同比下降4.3%），同比降幅比8月收窄4.0%，主要是結(jié)構(gòu)性的因素。

表明短期內(nèi)房價大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房價調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴大。前9月房企到位資金7.2299萬億元，同比下降8.4%，跌幅比上月擴大0.4%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄8.6%，累計下降3年9個月（45個月），說明房企資金狀況呈邊際改善放緩，有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯?？偟膩砜?，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進，但是復蘇動力弱。

前9月房企到位資金7.2299萬億元，同比下降8.4%，跌幅比上月擴大0.4%。其中，國內(nèi)貸款1.1294萬億元，下降1.4%，連續(xù)個3個月小幅度增長后轉(zhuǎn)為下降。利用外資18億元，同比下降37.3%，比上月下降11.5%擴大25.8%。

自籌資金2.6111萬億元，下降9.3%，跌幅比上月擴大0.4%。定金及預收款2.1138萬億元，下降10.3%，跌幅比上月收窄0.2%。個人按揭貸款9884億元，下降10.6%，跌幅比上月擴大0.1%。表明這三項資金的跌幅擴大。

房企資金壓力依然大，首先是債務。房企大量的到期債務，銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務出現(xiàn)多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無疑問，風險未出清。

銷售降溫對房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、跌幅最大，預示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場環(huán)境下加杠桿動力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴大房企融資是主要的政策方向。

前9月國內(nèi)貸款1.1294萬億元，下降1.4%（前8月增長0.2%、前7月增長0.1%、前6月增長0.6%），止增下降，比2024年同比下降6.1%，收窄4.7%，反映房企國內(nèi)融資環(huán)境未明顯改善，增量貸款困難，是房企縮減投資原因之一。

外資18億元，下降37.3%，比2024年末下降26.7%擴大9.6%，連續(xù)3年5個月（41個月）下降，連續(xù)4個月上漲后又降。自籌資金2.6111萬億元，下降9.3%，比上月擴大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄2.3%，資產(chǎn)處置等改善放緩。

定金及預收款2.1138萬億元，下降10.3%，跌幅比上月收窄0.2%，比2024年末下降23.0%，收窄12.7%。個人按揭貸款9884億元，下降10.6%，跌幅擴大0.1%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄17.3%，主要是銷售面積、金額跌幅擴大。

國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款四項資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項合計超過77%。受9月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來看，9月房企到位資金7981億元，同比下降11.5%（8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月收窄0.4%。資金降幅收窄，主要是房企內(nèi)部融資差，外部融資改善。

第一是9月房款3321億元，同比下降9.5%（8月下降16.6%），銷售回款端有所改善。定金及預收款同比下降8.6%，降幅較8月收窄6.6%，個人按揭貸款同比下降11.5%，降幅較8月收窄8.0%。9月居民中長期貸款新增2500億元，同比多增200億元，環(huán)比多增2300億元。

第二是9月非房款4660億元，同比下降12.9%（8月下降8.1%），降幅比上月擴大3.2%。國內(nèi)貸款1062億元，同比下降14.5%，同比增速較8月下降15.7%。自籌資金3137億元，同比下降12.1%，降幅較8月擴大0.4%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因?？傮w來說，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務到期及融資限制未全放開，導致房企流動性、經(jīng)營、財務緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降45個月，市場處于繼續(xù)止跌階段，風險壓力依然存在。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年9月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為561億元，同比增長31%。呈回暖跡象。按照融資結(jié)構(gòu)看，ABS（資產(chǎn)支持證券）向信用債加速轉(zhuǎn)換，信用債融資322億元，同比增長89.5%，占比躍升至57.4%，取代ABS成為絕對主力。

而ABS融資額為227.7億元，同比下降11.9%，占比降至40.6%。海外債僅占比2%，影響甚微。這一結(jié)構(gòu)性變化拉動了前9個月的累計數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至9月信用債融資2612.9億元，占比59.8%，雖同比微降0.6%，依然占居主導地位。

房地產(chǎn)融資成本整體處于歷史低位，其平均利率2.68%，同比下降0.38%，環(huán)比上升0.18%。其中信用債平均利率2.36%，同比下降0.44%，環(huán)比增長0.01%。ABS平均利率2.68%，同比下降0.55%，環(huán)比下降0.03%。海外債，利率11.88%。

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資呈現(xiàn)“央國企主導、民企局部改善”的二元格局。一方面，華潤、招商蛇口、陸家嘴、中國鐵建等代表性央國企發(fā)行總額均超過20億元，印證了其在債券市場的絕對主導地位。

另一方面，綠城、新城、新希望地產(chǎn)等民企成功發(fā)行信用債，合計融資約36.2億元，融資渠道局部改善。海外債融資來看，分化顯著，雖整體規(guī)模有限。融資渠道對優(yōu)質(zhì)房企開放。比如新城控股9月成功發(fā)行一筆1.6億美元。

而期限2年的境外債券，票面利率11.88%，募集資金主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務。這是繼6月新城發(fā)行3億美元境外債后，今年第二次發(fā)行海外債，反映出優(yōu)質(zhì)房企在境外市場中仍具備持續(xù)的再融資能力。

1月-9月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為4369.9億元，同比微增3.9%。其中信用債融資2612.9億元，同比下降0.6%，占比59.8%。海外債融資68.7億元，同比增長2.6%，占比1.6%。ABS融資1688.3億元，同比增長11.9%，占比38.6%。

第十是國房景氣端，跌幅連續(xù)6個月擴大。2025年8月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為92.78%，環(huán)比下降0.24，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)6個月下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年9個月（45個月）跌破100。

表明目前房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，2024年6月國房景氣指標開始邊際修復，但是速度非常緩慢，目前連續(xù)6個月跌幅擴大。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。