“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測”三位一體服務(wù)

撰文 | 蘇珊、雨晴

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方小紅書

在資產(chǎn)證券化的浪潮中，深度分析成為新紀元的入場券，什么才是決定資產(chǎn)長期價值的真正內(nèi)核？

贏商研究中心堅信，資產(chǎn)的價值源于從企業(yè)、城市、商圈、項目到品牌的層層穿透與環(huán)環(huán)相扣。我們構(gòu)建了完整的數(shù)據(jù)維度和分析體系，旨在將復雜的市場信息，轉(zhuǎn)化為清晰的決策指令，助力投資者洞見未來，穩(wěn)馭風浪。

針對一級市場投研、二級市場權(quán)益投資（地產(chǎn)、消費）、二級市場偏固定收益投資（公募REITs、私募REITs），贏商研究中心提供全維度商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)、深度行業(yè)研究與分析報告、消費REITs專項研究與品牌動態(tài)監(jiān)測等“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測”三位一體服務(wù)，助力精準識別價值、敏銳發(fā)現(xiàn)機會、有效管理風險。

01

企業(yè)研究

從源頭識別資產(chǎn)價值、預判經(jīng)營韌性

企業(yè)是資產(chǎn)的持有者與運營者，其戰(zhàn)略布局、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營能力，直接決定了底層資產(chǎn)的質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性。深入研究企業(yè)，是從源頭上識別資產(chǎn)價值、預判經(jīng)營韌性的關(guān)鍵。

更進一步說，通過分析企業(yè)的資產(chǎn)組合策略（是聚焦核心還是分散風險）、產(chǎn)品線運營能力（不同的產(chǎn)品組合及落位），以及財務(wù)健康狀況（NOI、負債結(jié)構(gòu)等），能夠判斷其是否具備持續(xù)的“造血能力”與風險抵御能力。企業(yè)的管理基因，最終會體現(xiàn)在每一個底層項目的運營效率上。

■示例一：華潤萬象生活資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

華潤萬象生活的優(yōu)質(zhì)項目數(shù)量遠超行業(yè)平均水平。S級/A級優(yōu)質(zhì)項目，華潤占比為9.8%/26.5%，全國購物中心均值占比為1.3%/4.9%。從品牌業(yè)態(tài)來看，華潤萬象生活在管項目，尤其是萬象城產(chǎn)品線的零售占比更高，一定程度上證明華潤萬象生活的招商能力。

■示例二：萬達廣場品牌關(guān)聯(lián)度

隨著萬達廣場數(shù)量增加，其關(guān)聯(lián)品牌數(shù)量也走出了增長之路。據(jù)贏商研究中心監(jiān)測，目前與萬達廣場品牌關(guān)聯(lián)度超過25%的品牌共73個，在60%以上的品牌共13個。而在2021年底，這兩個數(shù)字底分別為57個、6個。萬達廣場與品牌的綁定深度仍在不斷提升。

■示例三：吾悅廣場選址特征與偏好

目前有效下沉市場集中在長三角地區(qū)，以新城吾悅表現(xiàn)最為突出。以新城吾悅已開業(yè)吾悅廣場的長三角三四線縣級市及縣城為例，除常住人口增速表現(xiàn)較弱以外，GDP 和社零總額的平均增速都高于全國水平。從人均 GDP角度看，吾悅廣場選擇入駐的城市均具備較強的經(jīng)濟實力和發(fā)展速度。

02

城市研究

項目生存環(huán)境、經(jīng)營能力和長期業(yè)績

城市是宏觀經(jīng)濟環(huán)境的載體。城市能級、城鎮(zhèn)人均可支配收入、社零總額、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及變化、常住人口基數(shù)及變化趨勢等宏觀經(jīng)濟指標，決定著商業(yè)項目的基本生存環(huán)境、經(jīng)營上下限和長期業(yè)績趨勢。

通常認為，城市能級越高，對產(chǎn)業(yè)、資本、人口的吸附能力越強，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，在其余約束條件理想化的情況下，商業(yè)項目的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營業(yè)績上限越高。有商業(yè)經(jīng)驗認為，單個規(guī)模商業(yè)銷售額上限是當?shù)厣缌憧傤~的10%。一般而言，只有北京、上海、深圳等一線城市有可能孕育并支撐百億級的商業(yè)項目。

此外，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會直接影響城市居民消費習慣和消費水平，同時其變化會通過影響城市人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)，間接影響商業(yè)項目長期經(jīng)營態(tài)勢。

■示例一：存量空間模型應(yīng)用

從城市進入機會評定角度分析佛山城市商業(yè)基本面：佛山屬于博弈機會城市，處于典型的存量階段，購物中心供需相對平衡，且消費活躍度高，存量盤活與煥新存在大量市場機會

■示例二：蘇州城市商業(yè)迭代與發(fā)展路徑分析

蘇州商業(yè)已從姑蘇區(qū)單一中心，演進為“多中心、組團式、網(wǎng)絡(luò)化”格局。伴隨2012年“一核四城”戰(zhàn)略推進及軌交發(fā)展，商業(yè)資源與人口分布趨于均衡，形成以“15分鐘社區(qū)+30分鐘通勤”為特征的分布式消費生態(tài)。

這種“不聚焦中心、不迷信符號”的行為模式，構(gòu)成蘇州商業(yè)生態(tài)中分散而穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)型消費邏輯。這個演變的過程，蘇州商業(yè)經(jīng)歷了從步行街、百貨到購物中心的升級進階。

同時，贏商研究中心還進行了充分的線下調(diào)研。堅持“數(shù)據(jù)+調(diào)研”雙輪驅(qū)動，通過系統(tǒng)化城市調(diào)研與歷史數(shù)據(jù)分析，構(gòu)建城市商業(yè)發(fā)展檔案，為資產(chǎn)選址、市場進入與風險研判提供扎實依據(jù)。

不僅看一個城市的GDP總量，更關(guān)注其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口凈流入的“質(zhì)量”；不僅看社零總額，更分析其消費習慣與升級趨勢。對存量博弈城市的深度剖析，揭示了在宏觀數(shù)據(jù)之下，微觀市場的激烈競爭與結(jié)構(gòu)性機會，此類分析能有效避免投資者陷入“看似美好”的宏觀數(shù)據(jù)陷阱。

03

商圈研究

商業(yè)項目生存與競爭的微觀戰(zhàn)場

商圈是商業(yè)項目生存與競爭的微觀戰(zhàn)場。其能級、客流、競爭格局直接影響項目的經(jīng)營表現(xiàn)。精準研判商圈，是從空間維度鎖定資產(chǎn)價值的關(guān)鍵一環(huán)。

一個商圈是“睡城”（居住主導型）還是“不夜城”（工作/旅游主導型），這決定了其客流潮汐與消費目的；商圈內(nèi)項目的“扎堆效應(yīng)”是共同做大蛋糕的“協(xié)同”，還是此消彼長的“內(nèi)卷”。這些細微的差別，共同決定了身處其中的商業(yè)項目能否守住經(jīng)營下限，并突破業(yè)績上限。

■示例一：商圈分類：居住主導型、工作主導型、職住復合型商圈

商圈，是指一個項目吸引顧客的輻射范圍。人群消費場景決定著商圈運行的邏輯：綜合考慮居住、工作和區(qū)位三大因素，將商圈劃分為3大類及14種細分類型。

■示例二：商圈分級：市級、區(qū)域級、社區(qū)級商圈

項目輻射力表示項目對所在城市市內(nèi)居民的影響力。也就是指項目吸引顧客的空間范圍。商圈分級，可以幫助更好地評估項目的分級效應(yīng)，同時也是判斷資產(chǎn)價值的標準之一。

■示例三：商圈競爭：均衡競爭型、壟斷競爭型、寡占型商圈

寡占度crN越大，說明商圈內(nèi)頭部項目相對于商圈而言壟斷程度越高；競爭度crN_rate越大，說明商圈內(nèi)的競爭程度越高，新項目越難加入競爭。

以最近一個月的競爭度作為分類依據(jù)：1-1.5為均衡競爭型、1.5-2為壟斷競爭型，2以上為寡占型。

04

項目研究

評估資產(chǎn)收益能力、風險重要抓手

項目的區(qū)位、硬件、運營數(shù)據(jù)與客群結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)的真實價值。項目層面的深度分析，是評估資產(chǎn)收益能力與風險暴露的核心抓手。在贏商研究中心的研究框架下，一個商業(yè)項目的價值不僅在于其“年齡”（開業(yè)年限）和“體格”（建筑規(guī)模），更在于其“活力”（客流指數(shù)）和“魅力”（品牌級次、首店數(shù)量）。將商業(yè)項目置于城市與商圈的坐標系中，與競品進行全方位對標，從而回答一個核心問題：在同樣的市場環(huán)境下，為什么是這個項目能持續(xù)勝出？

■示例一：武漢奧特萊斯項目輻射范圍分析

從項目輻射范圍來看，武漢百聯(lián)奧萊及武漢首創(chuàng)奧萊分別位于武漢江北、江南片區(qū)的兩個頭部奧萊項目，在長江兩岸形成了分庭抗禮的格局，雙方的輻射范圍均未越過長江對岸。

這是由于，武漢是大江大湖交匯之地，城市發(fā)展深受河道分割影響。河道分割帶來的地理上的阻隔，即便在武漢長江大橋通車后，也無法消除武漢市民心理上的阻隔。這種“無形的高墻”，深刻影響著城市經(jīng)濟、商業(yè)格局的演變。

■示例二：寧波杉井奧萊競爭能力分析

寧波杉井奧萊周邊無實際競品，本地消費強勁。寧波杉井奧萊為寧波市第一家奧特萊斯項目，先發(fā)優(yōu)勢明顯。現(xiàn)時在寧波市內(nèi)的另外兩個奧萊項目，金沙碼頭奧萊公園更接近于購物中心，利時奧特萊斯則為城市奧萊，與歸屬于城郊綜合奧萊的寧波杉井奧萊不屬于同類競爭對手。

贏商研究中心特別針對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，形成了十分豐富的研究成果。

消費REITs的公開披露機制，提供了持續(xù)、透明、可比的經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)。這不僅是研究底層資產(chǎn)的寶貴資源，也為市場定價、資產(chǎn)對標與投資決策提供了標準化依據(jù)。結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)，贏商研究中心可以動態(tài)追蹤底層資產(chǎn)的出租率、租金坪效、租戶結(jié)構(gòu)變化，如同對資產(chǎn)進行“定期體檢”；同時，將不同項目進行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評估資產(chǎn)的真實價值與管理人的運營能力。

■示例一：長沙金茂覽秀城客流水平

從商圈看，目前項目所在梅溪湖商圈共有8個商場，長沙金茂覽秀城是商圈客流第二高的商場，常年占商圈客流的18-20%左右，客流水平相對穩(wěn)定。

■示例二：昆山萬象匯品牌調(diào)改

8-10月，昆山萬象匯調(diào)整品牌25個（不完全統(tǒng)計），原鋪煥新升級、移鋪重裝有11個，新入駐品牌14個。其中B1調(diào)整最大，同時新入駐麥甘蔗、李村脂渣等新店；外街重點就是原來占據(jù)前進路獨棟樓的美克美家調(diào)整為阿薩中東料理，直接對標蘇州中心、上海薈聚。

05

品牌及業(yè)態(tài)研究

從微觀層面預判資產(chǎn)持續(xù)競爭力

品牌是商業(yè)項目活力的晴雨表。級次、選址、開關(guān)店動態(tài)，直接反映項目的招商能力、客群吸引力與運營健康度。品牌分析，是從微觀業(yè)態(tài)層面預判資產(chǎn)持續(xù)競爭力的重要手段。

通過觀察哪些品牌在逆勢擴張（開關(guān)店比>1），哪些品牌在戰(zhàn)略性收縮；奢侈品與網(wǎng)紅茶飲的選址邏輯有何不同；一個項目能否吸引區(qū)域乃至全國首店——這些動態(tài)信息共同勾勒出消費趨勢的變遷圖，并提前預警項目可能面臨的客群老化或行業(yè)品牌影響力空心化風險。

■示例一：品牌開關(guān)店變化跟蹤對比

將近三年開關(guān)店比與2024年開關(guān)店交叉分析發(fā)現(xiàn)，150+細分品類呈現(xiàn)兩極分化，主要集中在持續(xù)擴張、持續(xù)收縮；而轉(zhuǎn)向上行或下行的品類相對較少。

■示例二：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)變化

對比2022年業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，24個城市600+優(yōu)質(zhì)購物中心，零售業(yè)態(tài)門店數(shù)量占比從50.6%下降至48.4%，餐飲則從27.4%增至29.5%；兒童親子從9.4%降至8.5%，生活服務(wù)反超兒童親子，占比增至9.3%；文體娛及其他增至4.3%。

在投資邁向更前瞻、動態(tài)、精細化的今天，贏商憑借覆蓋全國全量商業(yè)項目的動態(tài)數(shù)據(jù)庫、歷經(jīng)市場驗證的行業(yè)研究方法論，以及贏商研究中心高度的專業(yè)性及跨專業(yè)的知識背景，了解公募REITs生態(tài)，是資本市場首選的了解行業(yè)及合作的平臺。

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級市場投研、二級市場的權(quán)益投資、REITs等偏固收類投資?；?strong>贏商分布在28個城市的團隊，已完成覆蓋中國頭部城市的商業(yè)線下調(diào)研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟南、青島等城市，形成獨家核心的調(diào)研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、不動產(chǎn)公司、保險機構(gòu)、信托機構(gòu)、券商自營、券商研究所、海外對沖基金等客戶提供服務(wù)。

通過提供從城市能級、商圈能級到項目運營、REITs底層資產(chǎn)品牌變化監(jiān)測、品牌脈搏的全維度、穿透式分析，我們致力于將非標的不動產(chǎn)資產(chǎn)投資、消費行業(yè)投資，轉(zhuǎn)化為可量化、可比較、可預測的標準分析語言，助力投資者在復雜的市場環(huán)境中精準識別價值、敏銳發(fā)現(xiàn)機會、有效管理風險。

對以上數(shù)據(jù)及分析服務(wù)感興趣的金融機構(gòu)，請掃以下二維碼聯(lián)系贏商研究中心（請注明機構(gòu)、名字）。

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