10月30日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布年內(nèi)第二次降息，將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至3.75%-4.00%。這是自2024年9月以來(lái)的第五次降息，引發(fā)全球市場(chǎng)廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)央行釋放明確寬松信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期LPR有望進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率或?qū)v史性步入"2時(shí)代"，為持續(xù)調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新動(dòng)能。

NO.1 | 壹

降息浪潮下的房貸新局勢(shì)

本次美聯(lián)儲(chǔ)降息是自2024年9月開啟降息周期以來(lái)的第五次降息，累計(jì)降息幅度已達(dá)125個(gè)基點(diǎn)。這一全球貨幣政策轉(zhuǎn)向，為新興市場(chǎng)國(guó)家創(chuàng)造了更為寬松的外部環(huán)境。對(duì)中國(guó)而言，中美利差縮小顯著緩解了人民幣貶值壓力，為國(guó)內(nèi)貨幣政策調(diào)整打開了操作窗口。

國(guó)內(nèi)政策層面，央行近期動(dòng)作頻頻。央行行長(zhǎng)潘功勝宣布恢復(fù)公開市場(chǎng)國(guó)債買賣操作，盡管這一操作不直接決定LPR，但釋放了貨幣寬松的關(guān)鍵信號(hào)。與此同時(shí)，多家中小銀行密集下調(diào)存款利率，其中平陽(yáng)浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行將三年期和五年期定期存款利率大幅下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，分別降至1.3%和1.35%。

盡管LPR已連續(xù)五個(gè)月維持不變，但市場(chǎng)普遍預(yù)期今年仍有兩次下調(diào)機(jī)會(huì)。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)顯示，接下來(lái)大概率會(huì)先下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，若此次下調(diào)落地，常規(guī)房貸利率將跌破3%，進(jìn)入"2字頭"區(qū)間。這一預(yù)期與全國(guó)租售比數(shù)據(jù)相呼應(yīng)，有望給低迷的市場(chǎng)帶來(lái)積極刺激。

值得注意的是，央行正在研究實(shí)施一次性個(gè)人信用救濟(jì)政策，對(duì)因疫情暫時(shí)遇到困難的群體提供信用重建支持。這一政策預(yù)計(jì)明年初實(shí)施，將釋放部分被壓抑的購(gòu)房需求，為市場(chǎng)回暖增添新動(dòng)力。

NO.2 | 貳

政策紅利下的市場(chǎng)新機(jī)遇

降息政策與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)寬松政策形成合力，正在重塑市場(chǎng)格局。目前，全國(guó)首套、二套商貸首付比例下限均已降至15%，商貸房貸利率也取消了全國(guó)層面利率下限。一線城市紛紛優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，北京、上海、深圳等城市均已放寬非核心區(qū)域限購(gòu)。

市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)二手房線上找房人數(shù)占比達(dá)64.1%，創(chuàng)4月以來(lái)峰值。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)突破50榮枯線，成為市場(chǎng)信心修復(fù)的重要標(biāo)志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，新房銷售價(jià)格同比上漲的城市數(shù)量從5個(gè)變?yōu)?個(gè)，釋放出積極信號(hào)。

來(lái)源：合肥樓市航拍

以合肥市場(chǎng)為例，目前房貸利率已降至3%左右，若LPR繼續(xù)下調(diào)，首套房貸利率有望進(jìn)入"2時(shí)代"。以貸款100萬(wàn)、期限30年為例，若利率從3%降至2.9%，月供將減少約53.74元，30年節(jié)省利息約2萬(wàn)元。

外資流向同樣值得關(guān)注。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，全球資本重新配置，外資正加速流入中國(guó)市場(chǎng)。除A股和黃金外，外資布局方向或?qū)⒏叨燃杏谥袊?guó)樓市，主要聚焦北京、上海等一線城市的高端住宅和長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)寫字樓。這種資本流動(dòng)將進(jìn)一步帶動(dòng)整體樓市的止跌回穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近5年的調(diào)整，目前已處于筑底關(guān)鍵期。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本到底，預(yù)期短期內(nèi)不會(huì)再有爆炸性新政出臺(tái)，但減稅費(fèi)、降利率等降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的政策還會(huì)陸續(xù)有來(lái)。

隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，四季度樓市有望逐步止跌回穩(wěn)。上半年頭部房企在核心城市獲取的優(yōu)質(zhì)地塊將陸續(xù)入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)新房銷售形成支撐。剛需購(gòu)房者迎來(lái)難得的利好窗口期，房貸利率下降疊加開發(fā)商促銷，購(gòu)房成本顯著降低。

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

本輪降息潮與國(guó)內(nèi)政策調(diào)整形成共振，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新動(dòng)力。從外部環(huán)境看，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息緩解了新興市場(chǎng)國(guó)家貨幣政策壓力；從內(nèi)部政策看，"十五五"規(guī)劃明確提出清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，為政策優(yōu)化指明方向。市場(chǎng)正在回歸自住主導(dǎo)的軌道上，購(gòu)房行為更加趨于理性。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn):

我們認(rèn)為，當(dāng)前是自住需求購(gòu)房的黃金窗口期。一方面，房貸利率降至歷史低點(diǎn)，顯著減輕購(gòu)房者還款壓力；另一方面，開發(fā)商為加速回款推出的促銷措施創(chuàng)造了較大議價(jià)空間。建議有實(shí)際居住需求的購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注四季度市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

對(duì)于投資型需求，需要保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。盡管政策環(huán)境持續(xù)改善，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本回歸居住屬性，短期炒作風(fēng)險(xiǎn)較高。建議優(yōu)先考慮一線城市核心區(qū)域和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地段，這些區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有望在市場(chǎng)回暖中率先企穩(wěn)。

政策預(yù)期方面，我們判斷未來(lái)將進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房門檻，但"房住不炒"基調(diào)不會(huì)改變。市場(chǎng)將延續(xù)穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，建議購(gòu)房者根據(jù)實(shí)際需求理性決策，避免盲目跟風(fēng)。隨著政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)將出現(xiàn)更明顯的回暖信號(hào)。