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“狼來了！”物業(yè)公司一遍遍的警告聲，在小區(qū)里盤旋著，又消散于空氣里，似乎終歸只是遙遠(yuǎn)而模糊的威脅。然而這一次，狼真的來了，帶著決絕的公告與時間表，從精心守護的陣地默默撤離——中海物業(yè)將于8月底撤離鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，金科服務(wù)也將在同一天告別它服務(wù)了十年的重慶龍興未來城市小區(qū)，金碧物業(yè)同樣在岳陽湘陰六建溪上桃花源小區(qū)發(fā)出了告別信。

公告背后，皆是一本本難以為繼的賬簿：鄂州項目累計欠費近60萬元，重慶項目長期虧損，岳陽項目收繳率不足60%……這些并非孤例，龍湖、金科、中海、金碧等十余家知名物企近期紛紛主動撤場，留下身后一片狼藉的疑問：物業(yè)公司撤了，誰才是最終受傷的那個人？

表面的“勝利”與背后的代價

部分業(yè)主或許曾暗自慶幸，以為通過拒繳、壓價，成功“逼退”了物業(yè)公司，仿佛贏得了某種勝利。然而當(dāng)物業(yè)真正撤出，業(yè)主們才驚覺，自己才是風(fēng)暴中心最直接的承受者。

那些曾被物業(yè)公司默默承擔(dān)、不為人知的日常維護工作，會驟然陷入真空。試想：垃圾如山無人清理，蚊蠅滋生；電梯突發(fā)故障困人，卻無專業(yè)力量及時施救；公共照明大面積失效，歸家之路陷入黑暗；消防通道被雜物堵塞，安全隱患如影隨形……原本由專業(yè)團隊維持的社區(qū)運轉(zhuǎn)秩序瞬間崩塌，生活品質(zhì)斷崖式下跌，曾經(jīng)溫馨的家園轉(zhuǎn)眼間陷入混亂失序的泥沼。物業(yè)撤場，絕非一場勝利，而是一場集體生存環(huán)境的坍塌。

物業(yè)費博弈的死循環(huán)

當(dāng)下撤場潮中，物業(yè)費問題無疑是引爆點。一邊是業(yè)主因延期交房、房屋質(zhì)量、開發(fā)商遺留問題等非物業(yè)過錯而拒繳，或是試圖通過業(yè)委會強行壓價以減輕負(fù)擔(dān)；另一邊是物業(yè)公司面對剛性上漲的人力成本、維保費用，在收繳率持續(xù)低迷（2024年全國平均僅82%）的擠壓下舉步維艱。

當(dāng)物業(yè)費被壓至遠(yuǎn)低于成本線時，服務(wù)品質(zhì)必然縮水——保安數(shù)量減少、保潔頻次降低、維修響應(yīng)遲緩。服務(wù)縮水又引發(fā)更多業(yè)主不滿拒繳，形成“低價—劣質(zhì)—欠費—撤場”的惡性循環(huán)。杭州萬固珺府和中渝·春華秋實二期正是此例，業(yè)委會強行要求物業(yè)費大幅下降（后者降幅近40%），物業(yè)直言這已“背離市場實際，嚴(yán)重超越服務(wù)底線”，只能無奈離場。

物業(yè)公司并非慈善機構(gòu)，其生存與服務(wù)品質(zhì)的維系，天然依賴于合理、穩(wěn)定且能覆蓋成本的收費。當(dāng)收費不足以支撐服務(wù)，撤離便成了對自身經(jīng)營底線的最后堅守，也是對無法維系品質(zhì)服務(wù)的一種無奈交代。

開發(fā)商之殤，業(yè)主與物業(yè)共擔(dān)苦果

在岳陽湘陰六建溪上桃花源項目的案例中，金碧物業(yè)的困境清晰揭示了另一個沉重根源——開發(fā)商歷史遺留問題的轉(zhuǎn)嫁。該項目因恒大暴雷而延期交付，直到2024年底才基本完成。許多業(yè)主以“未正式通知收房”、“開發(fā)商遺留問題未解決”為由拒繳物業(yè)費。物業(yè)夾在中間，既要處理開發(fā)商遺留問題帶來的額外支出（如維護空置房、應(yīng)對業(yè)主因延期交付產(chǎn)生的怨氣），又因收費不足而持續(xù)虧損。業(yè)主的訴求有其合理性，但物業(yè)卻成了開發(fā)商問題直接且無奈的承受者與犧牲品。

破局之道：從零和博弈走向共生共治

當(dāng)“狼真的來了”，無論業(yè)主還是物業(yè)，皆非贏家。物業(yè)撤場后留下的管理真空與混亂，是全體業(yè)主必須吞咽的苦果；而物業(yè)公司失去陣地與聲譽，同樣代價沉重。這結(jié)局對雙方都是傷害。

真正的出路，在于打破固有的對立思維，構(gòu)建基于規(guī)則、透明和相互理解的社區(qū)治理共同體。

1. 明晰權(quán)責(zé)，回歸契約精神。開發(fā)商遺留問題，應(yīng)由開發(fā)商或通過法律途徑解決，不應(yīng)成為長期拒繳物業(yè)費的理由。業(yè)主與物業(yè)之間，需嚴(yán)格依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，履行繳費義務(wù)與提供服務(wù)的承諾。

2. 理性協(xié)商，尊重價值規(guī)律。物業(yè)費調(diào)整應(yīng)基于真實成本核算和市場水平，通過業(yè)委會（或業(yè)主大會）與物業(yè)公司進行充分、透明的溝通協(xié)商。單方面的強行壓價或漫天要價都不可持續(xù)。

3. 提升專業(yè)，善用自治力量。業(yè)委會作為業(yè)主代表，其專業(yè)素養(yǎng)和溝通能力至關(guān)重要。需依法依規(guī)運作，真正代表大多數(shù)業(yè)主的長期利益，成為物業(yè)與業(yè)主間的橋梁而非壁壘。杭州個別小區(qū)業(yè)委會在理性評估后同意適當(dāng)上調(diào)物業(yè)費以換取更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，便是良性互動范例。

4. 聚焦服務(wù)，重建信任紐帶。物業(yè)公司需持續(xù)提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、透明化與響應(yīng)效率，以實實在在的服務(wù)品質(zhì)贏得業(yè)主認(rèn)可，這是提高收繳率、建立長期合作信任的根本。

物業(yè)撤場不是“狼來了”的童話結(jié)局，而是社區(qū)治理困境的殘酷現(xiàn)實呈現(xiàn)。它警示我們：將物業(yè)公司推向?qū)α⒚?，幻想通過拒繳或壓榨來獲益，終會引火燒身。唯有將物業(yè)視為社區(qū)生態(tài)中不可或缺的合作伙伴，在規(guī)則框架下尋求利益平衡點，以理性溝通代替情緒對抗，以契約精神代替零和博弈，方能避免“雙輸”結(jié)局，共同守護家園的價值與安寧。

狼真的來了，它咬傷的，是家園的根基。與其在廢墟上互相指責(zé)，不如現(xiàn)在就學(xué)會如何與牧羊犬合作——因為守護我們共同家園的責(zé)任，終究要靠彼此喂養(yǎng)的信任與規(guī)則維系。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請告知刪除?。?/blockquote>

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