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“豪宅區(qū)”,也不香了

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作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

這幾年高價(jià)的新房,讓人大跌眼鏡了。

即使是限購區(qū)域的一些看海地段,也不一定能扛住市場(chǎng)的周期。


“偽豪宅”的擠出效應(yīng)

這幾年,如果買了“豪宅概念”的房子,夜里大概已經(jīng)無數(shù)次懊惱,曾經(jīng)的自己是否過于沖動(dòng)了。

因?yàn)樵谏钲谫I房,最容易讓人沖動(dòng)的就是靠著豪宅概念出圈的貴宅。

這樣的住宅,在市場(chǎng)上往往被稱為“偽豪宅”,最大的特征就是溢價(jià)高。

當(dāng)市場(chǎng)處于擠泡沫的周期,泡沫擠出效應(yīng)也最多的。

比如位于寶安的曦城片區(qū),就是退潮最典型受傷的區(qū)域。

2004年純別墅樓盤曦城拉開尖崗山豪宅的序幕,10年前又被《Robb Report》雜志將尖崗山列為“世界十大頂級(jí)豪宅區(qū)”之一,曾經(jīng)只做豪宅的泰禾豪擲57億拿下兩宗地塊,樓面價(jià)接近8萬/平,刷新深圳的樓面價(jià)。

后來在曦城、中海九號(hào)公館的帶領(lǐng)下,尖崗山片區(qū)價(jià)格在2021年一路沖到了15萬/平左右,甚至對(duì)標(biāo)于深圳灣、香蜜湖等豪宅片區(qū)的價(jià)格。


如今卻成為“偽豪宅區(qū)”的代表,掛盤均價(jià)滑落至8.2萬/㎡。


曾經(jīng)的曦城也回到了10萬出頭一平,如新世界名鐫、中海九號(hào)公館一期以及招商曦城一期等。




而作為2020年入市的網(wǎng)紅樓盤尖崗山壹號(hào),頂著尖崗山“輕奢豪宅”的頭銜,以均價(jià)接近9萬/㎡入市,總價(jià)區(qū)間約679萬—2075萬,時(shí)隔5年如今只剩一陣唏噓。

短短半年,尖崗山壹號(hào)的成交價(jià)又回落了接近1萬元/平,從今年4—5月的8萬+/平的成交單價(jià),9-10月的成交單價(jià)則回落到了7萬+/平。

9月成交了一套約79.4平的戶型,掛盤報(bào)價(jià)620萬,成交周期2天,成交總價(jià)約603萬,折合單價(jià)約7.59萬/平,10月成交了一套單價(jià)新低的戶型,89.2平的三室兩廳,成交總價(jià)約630萬,折合單價(jià)只剩約7.06萬/平。




近9萬/平回到4萬+/平

如果說曾經(jīng)沖著尖崗山豪宅圈層去的業(yè)主沖動(dòng)了,如今正經(jīng)歷同樣遭遇的還有南山赤灣板塊的項(xiàng)目。

深圳南山赤灣板塊雖然二手房市場(chǎng)不算活躍,相比寶安區(qū)的尖崗山片區(qū)待建設(shè)完善程度更深,但同樣也讓人唏噓不已。

最近,位于南山赤灣的新房開云府甩出了歷史新低,開盤均價(jià)約8.9萬/平,現(xiàn)在已經(jīng)不到5萬/平,掉了一半。

朋友圈最新的中秋促銷價(jià)為4.9萬/平起,僅6套,124平7樓、8樓44樓49樓總價(jià)約612萬-649萬。


而在兩個(gè)月前,開云府就已經(jīng)搞過一次特惠促銷,推出過5套價(jià)格折后單價(jià)約5.5萬/平的戶型。


要知道這是新房,開云府推出的413套住宅,如今還剩余204套(統(tǒng)計(jì)截至2025年10月31日,深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)),單價(jià)區(qū)間約7.65萬—17萬/平,總價(jià)區(qū)間約979萬—11516萬/平。其中124平戶型總價(jià)區(qū)間約797萬-1285萬。

這就意味著,近兩個(gè)月,開云府又便宜了不少。不僅更便宜了,還賣出了光明價(jià),甚至連龍華價(jià)都已經(jīng)不是了。

而這是南山赤灣市場(chǎng)2020年以后入市最有代表性的項(xiàng)目。

短時(shí)間內(nèi)的明顯調(diào)整,要知道這是新房項(xiàng)目,且在售庫存超過200套,周邊也還有眾多新房庫存。

價(jià)格如此跳脫,周邊的新房該如何去化?

更重要的是,赤灣的天健灣時(shí)代府在吹風(fēng)入市,雖然價(jià)格未揭曉,但作為戶型面積段主打113、114、115、139㎡4-5房的住宅,是赤灣市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵項(xiàng)目。

市場(chǎng)都比較關(guān)注,那么該如何定價(jià)和銷售?

總不能跟著開云府這個(gè)前輩項(xiàng)目,以5萬+/平的價(jià)格入市吧?

項(xiàng)目拿地的樓面價(jià)都要約37609元/㎡。

但即使不以5萬+/平的姿態(tài)開盤,也已經(jīng)擺脫不了赤灣這個(gè)板塊的新房已經(jīng)“光明化”。

核心區(qū)域的分化,也已經(jīng)超出了市場(chǎng)的共識(shí)。

PS:如果覺得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值,歡迎關(guān)注@格隆匯樓市,不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn),不代表格隆匯立場(chǎng)

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