一個(gè)月上百套房子，60%左右的客戶(hù)都買(mǎi)均價(jià)8727元/㎡左右更貴的房子。

去年套均總價(jià)75.6萬(wàn)，今年套均總價(jià)85.8萬(wàn)。

不得不讓人深思，這個(gè)市場(chǎng)，到底需要什么樣的產(chǎn)品？

2025年，德陽(yáng)樓市步入加速去庫(kù)存時(shí)期。

去年同期有38個(gè)樓盤(pán)出貨，主力在售樓盤(pán)21個(gè)；今年縮減到24個(gè)樓盤(pán)出貨，主力在售樓盤(pán)縮減到16個(gè)。

隨著這一批樓盤(pán)的出清，2026年，又該怎么辦？

9月，311套房子不算多，你以為這個(gè)市場(chǎng)買(mǎi)房的人不多了。

結(jié)果，10月份又增長(zhǎng)了。

不僅銷(xiāo)量漲了，而且，房?jī)r(jià)也漲了。而還有很多人，買(mǎi)房心態(tài)是，撿漏。當(dāng)“漏”來(lái)了時(shí)，又還想更“漏”。

便宜都被占完了，那還有便宜可占嗎。

今天的主題就是，好東西，不便宜。

10月，我們來(lái)看看德陽(yáng)主城區(qū)的樓市情況。

說(shuō)房先說(shuō)價(jià)，10月均價(jià)來(lái)到7233元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)2.79%，同比增長(zhǎng)7.53%。

那么問(wèn)題來(lái)了，都2025年了，德陽(yáng)的房?jī)r(jià)還能增長(zhǎng)，這你不好奇嗎？雖然近幾年德陽(yáng)房?jī)r(jià)都維持在7千上下，但今年屢屢刷新高。

7千還只是均價(jià)，貴的一抹多。

比如，文德湖嶼樹(shù)的洋房均價(jià)1萬(wàn)出頭，也賣(mài)沒(méi)得了。和悅雲(yún)岸的小高層，均價(jià)8千8；邦泰攬境2梯2戶(hù)的小高層均價(jià)8727元/㎡，梧桐驪府的小高層7897元/㎡；

你說(shuō)這么貴，有人買(mǎi)嗎？

結(jié)果現(xiàn)實(shí)情況是，買(mǎi)的人還不少，還是居多數(shù)。

就像邦泰攬境，又是10月份的成交榜首，可看成交排行榜，幾個(gè)新規(guī)產(chǎn)品樓盤(pán)霸占排行榜。

邦泰攬境104套，傲于榜首。

我統(tǒng)計(jì)了一下，結(jié)果是2梯2戶(hù)的產(chǎn)品更受歡迎，占比接近60%。然而，這也是更貴的產(chǎn)品。

和悅雲(yún)岸也是，最貴的樓王均價(jià)最高接近1萬(wàn)；正臨湖的幾棟樓也不便宜，小高層產(chǎn)品均價(jià)都是8千8左右，但成交量和高層旗鼓相當(dāng)，幾戶(hù)各占比50%。

貴，但買(mǎi)的人不少。

貴的背后，是產(chǎn)品的升級(jí)，品質(zhì)的提升。榜單上的樓盤(pán)，絕大多數(shù)概莫能外。

用一個(gè)字總結(jié)叫做：好！

優(yōu)質(zhì)的地段+優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品=不便宜的價(jià)格

有貴的樓盤(pán)，自然就有便宜的，貴的上8千，便宜的不到5千，總體差距1倍。但，買(mǎi)的人反而少，不足兩位數(shù)。

側(cè)面印證：剛需少了。

片區(qū)房?jī)r(jià)地圖，大家了解一下即可，好的地段，價(jià)格都不便宜。在哪里買(mǎi)房，你的預(yù)算多少，就是比著kuku買(mǎi)鴨蛋。

再說(shuō)成交量，新房368套，環(huán)比增長(zhǎng)18.33%，同比下降22%。

二手房688套，環(huán)比下降2.69%，同比下降11.91%。

你要說(shuō)這個(gè)成交量有好大的變化，沒(méi)得。累計(jì)到10月結(jié)束，今年同比成交增長(zhǎng)6.9%，差12.9%就和去年相當(dāng)，還有兩月，大不了就是和去年持平。

成交量就這么多，再多也擠不出來(lái)。

二手房也是，截止到10月結(jié)束，同比和去年差距只有0.51%，基本上持平。

但是，和去年相比。

改善更多了。0-80㎡剛需占比增長(zhǎng)0.88%，120-150㎡改善增長(zhǎng)7.75%，80-120㎡剛需減少5.6%。

同時(shí)，新規(guī)產(chǎn)品的成交占比已經(jīng)超過(guò)50%，直接來(lái)到了62%。另外，在價(jià)格上也有明顯差異，新規(guī)產(chǎn)品均價(jià)7579元/㎡，而老規(guī)產(chǎn)品6610元/㎡。

從成交區(qū)域排行看，以新規(guī)產(chǎn)品為主拉動(dòng)一個(gè)區(qū)域的成交量，顯而易見(jiàn)。當(dāng)然，新規(guī)也不是萬(wàn)能的，首先期房屬性就是很多人不能接受的點(diǎn)。

最后看看供應(yīng)與庫(kù)存。

10月份，692套，還是挺多。其中屬于杰陽(yáng)天成二期的就有656套，但什么時(shí)候開(kāi)售還是一個(gè)謎。

隨著邦泰攬境4號(hào)樓再次取證，今年5月份才開(kāi)盤(pán)的邦泰攬境，剩下未取證的樓棟也就不多了。

截止10月底，德陽(yáng)主城區(qū)庫(kù)存量也就來(lái)到了約6922套，約79.48萬(wàn)㎡，去化周期約18.47個(gè)月。

仔細(xì)一盤(pán)，讓我看得上的區(qū)域庫(kù)存量不到2000套。今年主城區(qū)，到目前為止還沒(méi)有拍地，挺好。

不要拍了，再熬一熬，稀飯熬干，舀飯就要更要使勁才行了。