東京樓市徹底瘋狂！

普通人一輩子的買房夢(mèng)正在這座城市快速蒸發(fā)。

最新數(shù)據(jù)顯示，東京核心區(qū)新房均價(jià)竟已突破1.33億日元，一年暴漲超20%！更扎心的是，連二手公寓都有16%賣到上億日元——這價(jià)格三年前想都不敢想。

外資正像潮水般涌來(lái)，趁著日元貶值瘋狂掃貨。

而日本的年輕人卻只能眼睜睜看著工資紋絲不動(dòng)，房?jī)r(jià)一飛沖天?，F(xiàn)在東京已經(jīng)分裂成兩個(gè)世界：一個(gè)是富豪們輕松購(gòu)置豪宅的樂(lè)園，另一個(gè)是普通上班族連七千萬(wàn)公寓都望塵莫及的現(xiàn)實(shí)。

而且這種瘋狂還在蔓延。

不僅房?jī)r(jià)瘋漲，連租金都飆升了8%。想靠貸款？對(duì)于首付都湊不齊的普通人毫無(wú)意義。

對(duì)此，日本有些專家直言：根本不是泡沫，而是殘酷的新常態(tài)！

無(wú)數(shù)家庭正在被迫離開(kāi)生活多年的社區(qū)，向更遠(yuǎn)的郊區(qū)遷徙。

而留在市中心的，只能是那些手握巨額資產(chǎn)的幸運(yùn)兒。

日本的網(wǎng)絡(luò)論壇上，討論最多的是那句「もう庶民は買えない」（普通人已經(jīng)買不起了），有人在網(wǎng)上貼出70平方米卻要價(jià)1.5億日元的小公寓清單，有人在Reddit上計(jì)算著獨(dú)棟住宅五年內(nèi)上漲45%的悲催曲線。東京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到12倍，遠(yuǎn)高于8倍的全球警戒線。

要讓住房回歸「可負(fù)擔(dān)」，房?jī)r(jià)需要暴跌40%——但誰(shuí)都知道，這幾乎不可能。

于是，一場(chǎng)大規(guī)模的人口遷徙正在上演。越來(lái)越多的家庭選擇「縮小規(guī)模」，搬往更遠(yuǎn)的埼玉、千葉，在那里掀起了一波迷你繁榮。這些被迫遠(yuǎn)離都市核心的居民，每天花費(fèi)數(shù)小時(shí)通勤，只為換取一個(gè)還能負(fù)擔(dān)的住所。

1. 資產(chǎn)分層固化

許多人一看到房?jī)r(jià)飆升，第一反應(yīng)就是“泡沫”，并期待著它像上世紀(jì)90年代那樣轟然破裂，讓市場(chǎng)回歸“正?！?。然而，如果我們用這種舊地圖，注定找不到新東京的坐標(biāo)。

今天在東京上演的，并非又一場(chǎng)全民狂歡后必然醒來(lái)的迷夢(mèng)，而是可能將會(huì)變成永久性的“資產(chǎn)分層固化”。這其中的邏輯，與三十年前有著根本性的不同。

當(dāng)年日本的泡沫時(shí)代，是全體日本人的集體亢奮。

銀行無(wú)節(jié)制地放貸，企業(yè)盲目投資，普通職員也堅(jiān)信“土地神話”永不落幕，紛紛加杠桿沖進(jìn)市場(chǎng)。

那時(shí)的繁榮，建立在流沙之上，是由內(nèi)部過(guò)度膨脹的信貸和虛妄信心吹起的巨大氣球，一戳就破。

而今天，驅(qū)動(dòng)?xùn)|京房?jī)r(jià)，特別是核心區(qū)域房?jī)r(jià)的，是一股完全不同的、更為強(qiáng)大的合力。

它的一端，是來(lái)自全球的頂級(jí)資本，它們?yōu)檫@座城市的頂級(jí)資產(chǎn)重新標(biāo)定了價(jià)格；另一端，是東京都心區(qū)幾乎無(wú)法逆轉(zhuǎn)的土地供應(yīng)緊張這一現(xiàn)實(shí)瓶頸；而貫穿其中的，是日本央行長(zhǎng)期維持的超低利率環(huán)境，它為這場(chǎng)資本的盛宴提供了源源不斷的廉價(jià)燃料。

這是一個(gè)“價(jià)值回歸”與“價(jià)值溢出”并存的過(guò)程。

全球資本認(rèn)識(shí)到東京核心資產(chǎn)被長(zhǎng)期低估的價(jià)值，從而推動(dòng)其“回歸”到與全球同類城市相匹配的水平；同時(shí)，這種高價(jià)值又從最頂端的資產(chǎn)“溢出”到次一級(jí)的資產(chǎn)，但這種“溢出”并未惠及所有人，反而將市場(chǎng)清晰地切割成了不同的層級(jí)。

有人說(shuō)，這是分割成了“兩個(gè)東京”。

貧與富，是最大的分野——它劃出了一道“資產(chǎn)持有者”與“非持有者”之間的鴻溝。

在港區(qū)、千代田區(qū)這樣的核心地帶，房產(chǎn)作為“家”的物理屬性已經(jīng)削弱得可怕。它不再僅僅是一個(gè)為你遮風(fēng)擋雨的居所，其金融屬性已經(jīng)徹底壓倒了居住屬性。它變成了一件全球富豪和機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置清單上的“安全資產(chǎn)”，一份以日元計(jì)價(jià)的、能夠有效對(duì)沖通脹和全球不確定性的“實(shí)物債券”。

要知道，全世界的資金都在尋找安全、穩(wěn)定且有增值潛力的避風(fēng)港啊，這時(shí)東京入了資本的眼——這個(gè)普遍公認(rèn)的國(guó)際都市，其核心資產(chǎn)自然就成了搶手貨。

如此例，從“居住空間”到“金融工具”的異化過(guò)程，我們已經(jīng)在香港中環(huán)、紐約曼哈頓、倫敦肯辛頓目睹了其全部劇本。如今的東京，正以驚人的速度和確定性，步上這些城市的后塵，完成從一個(gè)國(guó)民市場(chǎng)向一個(gè)全球資本平臺(tái)的蛻變。

2. 是什么原因?qū)е拢?/h5>

要理解東京的房?jī)r(jià)為何一騎絕塵，就不得不提至少三股決定性的力量所影響。

其一，是來(lái)自全球資本的“降維打擊”。當(dāng)人們看到疲軟的日元讓東京豪宅對(duì)海外買家如同“打折奢侈品”時(shí)，往往只看到了表象。真正的核心在于，在一個(gè)充滿地緣政治沖突和經(jīng)濟(jì)不確定性的時(shí)代，全球資本正在瘋狂尋找安全的“避風(fēng)港”。

而東京，以其特色，成為了亞太地區(qū)乃至全球范圍內(nèi)一個(gè)令資本安心的選擇。于是，我們看到的不僅僅是中國(guó)買家尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)，或東南亞新貴進(jìn)行財(cái)富多元化，這更是一場(chǎng)規(guī)模宏大的“戰(zhàn)略性資產(chǎn)置換”。

如果真像我們預(yù)見(jiàn)的那樣，全球前1%的富人和手握重金的主權(quán)財(cái)富基金成為東京核心資產(chǎn)的主要競(jìng)標(biāo)者時(shí)，那房產(chǎn)的定價(jià)權(quán)，從此與本地工薪階層的工資收入徹底脫鉤。

一套港區(qū)公寓的價(jià)格，不再由東京上班族的年薪?jīng)Q定，而是由紐約、倫敦、新加坡和上海的資金池來(lái)共同定義。

這意味著，本地居民被迫與全球資本巨鱷同臺(tái)競(jìng)技，其結(jié)果不言而喻。

其二，是日本央行陷入了自己親手設(shè)計(jì)的“囚徒困境”。

它被兩難抉擇所折磨：一方面要小心翼翼地維持來(lái)之不易的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭，另一方面又要面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格飆升帶來(lái)的社會(huì)壓力。

要維持近乎于零的利率，看似福利，實(shí)質(zhì)殘酷。它是對(duì)全日本儲(chǔ)蓄者和工薪階層的“隱形征稅”，同時(shí)卻慷慨地“補(bǔ)貼”了所有借款人和資產(chǎn)持有者。

關(guān)鍵概念在于“實(shí)際負(fù)利率”。即使名義利率從零略微上調(diào)，只要通脹率持續(xù)高于利率，實(shí)際利率就依然為負(fù)。

也就是說(shuō)，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)代，只要能借到錢，本身就是一種盈利。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浐唾Y產(chǎn)升值會(huì)幫你侵蝕掉債務(wù)的實(shí)際價(jià)值。這一魔力強(qiáng)烈刺激著所有尚有貸款能力的人——無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人——不惜加杠桿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檫t一步，就意味著被財(cái)富列車無(wú)情拋下。

這種恐慌性需求，又反過(guò)來(lái)為房?jī)r(jià)的上漲添了一把干柴。

而所有這些需求，最終都撞上了一道無(wú)法逾越的“結(jié)構(gòu)性供應(yīng)瓶頸”。

東京的問(wèn)題，“土地稀缺”已經(jīng)不能概括了。

我認(rèn)為它更深的矛盾在于“供應(yīng)錯(cuò)配”。飛漲的建筑成本和嚴(yán)峻的勞動(dòng)力短缺，使得開(kāi)發(fā)商只有瞄準(zhǔn)利潤(rùn)最高的奢侈品市場(chǎng)，才能保證項(xiàng)目的盈利。

于是，新建公寓紛紛極盡奢華之能事，目標(biāo)客戶直指國(guó)內(nèi)外精英階層。與此同時(shí)，像港區(qū)、千代田區(qū)這樣的核心地帶，其頂級(jí)的城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，本就是為全球精英量身定制的。這些區(qū)域的土地資源是絕對(duì)稀缺的，幾乎不可能大規(guī)模增加供應(yīng)。

然而，對(duì)它們的需求卻來(lái)自全球每一個(gè)角落。當(dāng)全球性的需求，撞上本地化的、近乎剛性的供給限制時(shí)，價(jià)格飆升就不再是偶然，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下的必然結(jié)果。

所以，這三個(gè)因素已經(jīng)形成了一個(gè)自我強(qiáng)化的閉環(huán)。

外國(guó)投資推高了資產(chǎn)價(jià)值，使央行在加息時(shí)投鼠忌器；低利率環(huán)境又進(jìn)一步刺激了國(guó)內(nèi)外購(gòu)買力；而所有這些需求在供應(yīng)瓶頸的擠壓下，只能通過(guò)價(jià)格的不斷上漲來(lái)尋求平衡。

我覺(jué)得或許這才是東京房?jī)r(jià)問(wèn)題的真正核心，一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、難以破解的困局。

3. 最后幾點(diǎn)看法

基于以上，在最后也談?wù)剮c(diǎn)看法。

政策干預(yù)是必然的了，但收效也會(huì)很微。其中最大可能，便是限制外國(guó)所有權(quán)，這類政策在香港、溫哥華等地已有先例，而實(shí)際實(shí)行的效果也很有限。

資本會(huì)找到繞開(kāi)的方法（如通過(guò)本地公司、信托持有）。而且，過(guò)于嚴(yán)厲的政策可能嚇跑推動(dòng)城市發(fā)展和稅收的全球人才與資本，政府投鼠忌器。

隨之而來(lái)的，是東京都市圈地理概念的重新定義。那道環(huán)繞著城市核心的山手線，將不再僅僅是條鐵路，它會(huì)日益清晰地成為一道劃分社會(huì)階層的“物理結(jié)界”。線內(nèi)，是資本、權(quán)力與頂級(jí)資源高度濃縮的“精英領(lǐng)地”；而線外，則成為被價(jià)格驅(qū)逐的中產(chǎn)階級(jí)和年輕一代不得不奔赴的廣闊腹地。

“通勤一小時(shí)以上”將從部分人的辛苦選項(xiàng)，變?yōu)檎淮吮黄冉邮艿?、冰冷的新常態(tài)。生活品質(zhì)的壓縮、家庭陪伴時(shí)間的犧牲、活力從中心被抽離，注入遙遠(yuǎn)的郊區(qū)，而中心則在夜晚淪為精英與訪客的華麗空城。

這一過(guò)程，勢(shì)必會(huì)在日本社會(huì)內(nèi)部催生一個(gè)影響深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性變遷：穩(wěn)固的“食利階層”加速形成。

這個(gè)群體的財(cái)富，不再主要來(lái)源于當(dāng)下的勞動(dòng)所得，而是源于他們?cè)缒曛孟碌漠a(chǎn)業(yè)，或是從父輩繼承的房產(chǎn)。他們無(wú)需投入新的勞動(dòng)，僅憑資產(chǎn)的自然增值和租金收益，其財(cái)富積累的速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)將依靠薪水生活的工薪階層甩在身后。

一個(gè)依靠“勞動(dòng)”創(chuàng)造價(jià)值的社會(huì)，與一個(gè)依靠“資產(chǎn)”增殖財(cái)富的體系，便撕裂開(kāi)來(lái)了。這將徹底顛覆了日本戰(zhàn)后相對(duì)平等的社會(huì)共識(shí)，極大地壓制了社會(huì)流動(dòng)性，并正在潛移默化地重塑年輕一代的價(jià)值觀：當(dāng)努力工作的回報(bào)遠(yuǎn)不及早早買對(duì)一套房時(shí)，奮斗的意義何在？

最終，所有這些壓力都將匯聚到一點(diǎn)，直指日本最根本的危機(jī)：人口懸崖。

東京極高的居住成本與極不穩(wěn)定的居住預(yù)期，成為了最有效的“避孕藥”。

當(dāng)組建家庭、養(yǎng)育后代意味著難以承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和空間窘迫時(shí)，越來(lái)越多的年輕人會(huì)選擇推遲，甚至徹底放棄。

這個(gè)國(guó)家已經(jīng)低至1.2的出生率，很可能因首都的這場(chǎng)住房危機(jī)而進(jìn)一步失速。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來(lái)源 | 騰訊新聞圖庫(kù)

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