近日，“山海田園，港灣有約”—— 港灣街道2025年“百千萬工程”土地開發(fā)利用招商推介會在南沙國際郵輪母港順利舉辦。

　　本次推介會重點推出了村屬土地資源12宗（約523畝）、村閑置廠房用地2處（約35畝），以及可經(jīng)營性政府儲備用地及國有土地約2972 畝，總規(guī)模超3500畝。

　　前文回顧：吸引近80家企業(yè)！南沙這里招商有大動作??！

　　其中，黃山魯林場留用地，成為本次推介會最引人矚目的焦點。

　　該地塊位于進港大道與港前大道(北)交匯處西南、海關(guān)大樓旁，地塊規(guī)模3.39公頃（51畝），現(xiàn)狀租用為無動力游樂園，即將清退；現(xiàn)控規(guī)用途為公建混合住宅用地，容積率2.0，但可根據(jù)引入項目的實際需求靈活調(diào)整控規(guī)。

　　據(jù)產(chǎn)業(yè)用地視頻介紹，該地塊的土地性質(zhì)擬調(diào)整為商業(yè)商務(wù)(B1B2)，具體發(fā)展方向為高端商業(yè)綜合體、文娛傳媒辦公、電商直播、主題酒店等，可引入可引入山姆等商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展高端商業(yè)，提供高品質(zhì)生活服務(wù)。

　　一石激起千層浪！眾所周知，當前南沙灣片區(qū)的生活配套短板較為突出，不僅缺乏三甲醫(yī)院，也沒有類似星河COCO Park、環(huán)宇城這樣的大型商業(yè)體，飽受業(yè)主們吐槽。

　　而本次推介會曝光的黃山魯林場留用地，恰好為填補這一空白帶來了新可能，倘若真能引入山姆等商業(yè)地產(chǎn)，將極大完善板塊的商業(yè)配套，提升居民生活便利度與消費能級。

　　那么山姆會員實體商店，真的會來南沙嗎？

　　首先要明確的是，推介視頻里提到的可引入≠能引入。

　　山姆會員商店作為高端會員制零售的代表，其選址標準在業(yè)內(nèi)素以嚴苛著稱，不僅要考量城市消費能力、人口密度、交通便利性，對周邊配套、停車場規(guī)模乃至未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/strong>都有較高的要求。

　　根據(jù)網(wǎng)傳的山姆實體店的選址要求：

　?、?公里范圍內(nèi)不少于30萬常住人口，且中高收入家庭（20萬元+）密度要高；

　　②傾向于城市近郊區(qū)，降低建設(shè)運營成本；

　　③臨近城市主干道和高快速路，方便消費者駕車到達；

　?、懿慌c其他大型商超相鄰，減少直接競爭?；

　?、莸貕K面積約3萬㎡，至少1000個以上停車位。

　　從現(xiàn)有條件來看，黃山魯林場留用地恰好位于南沙兩條主干道的交匯處，而且距離莞佛高速出入口不到5公里，滿足驅(qū)車自駕通達性的要求。

　　同時，地塊周邊5公里范圍內(nèi)尚無大型商超，避免了同質(zhì)化競爭的風險，具備打造區(qū)域級商業(yè)地標的區(qū)位基礎(chǔ)。

　　而且地塊為政府留用地，土地租金方面官方勢必會給予較大的優(yōu)惠支持。面積共51畝，合約3.4萬㎡，具備承載山姆實體門店建設(shè)的物理基礎(chǔ)。

　　But.....制約山姆會員商店落地的關(guān)鍵，還得看周邊的人口密度和消費水平。

　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截止至2025年1月，整個港灣街道總?cè)丝趦H約12萬人，遠低于5公里30萬常住人口的要求。

　　不過由于這塊地的選址非常刁鉆，恰好選在南沙街道和港灣街道的交界處，如果加上南沙街道的30萬常住人口，估計剛好能滿足5公里范圍不低于30萬人口的要求。

　　再來說說南沙的消費水平。

　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2024年南沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅有68500元，遠低于廣州市83436元的平均水平，屬于墊底的水平。

　　人均可支配收入低，往往意味著一個地區(qū)的就業(yè)機會少、工資水平低。盡管南沙的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)非常健康，但其割裂的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)又制約了產(chǎn)業(yè)升級和人力資本提升，從而陷入一種發(fā)展困境。

　　相信不少朋友找工作都深有體會，除了體制內(nèi)和少數(shù)高精尖行業(yè)，絕大多數(shù)人都難以在南沙找到和市區(qū)同等待遇的工作崗位，而且生活成本并不低。

　　山姆作為高端會員制商店，其商業(yè)模式高度依賴穩(wěn)定、高凈值的家庭客群。開通普通會籍每年需260元，卓越會籍更是高達680元，這本身對大部分消費者就是一道難以接受的門檻。

　　在此背景下，南沙街道和港灣街道的客流能否支撐起足夠規(guī)模的付費會員群體，成為開設(shè)山姆實體店的關(guān)鍵問題。

　　在剛剛過去的10月27日，山姆在南沙正式開通“極速達”服務(wù)，倉庫選址于南沙街道飛沙角社區(qū)服務(wù)中心旁，配送范圍覆蓋南沙街道。

　　據(jù)了解，山姆“極速達”服務(wù)是一項依托于前置“云倉”的即時配送服務(wù)，在山姆布局實體店的策略中，一直有“先倉后店”的慣例，即先通過前置云倉試水市場、積累會員數(shù)據(jù)，待運營成熟后再開設(shè)實體門店。

　　通常情況下，山姆會通過“極速達”服務(wù)在3-6個月內(nèi)便能精準測試出當?shù)氐南M潛力、會員增長速度及核心需求強度。這意味著，如果這段時間內(nèi)的客單價、復(fù)購率、會員注冊數(shù)等關(guān)鍵指標能達到品牌預(yù)期，部落預(yù)計明年上半年就能迎來山姆實體會員店落地！

　　你期待南沙開設(shè)山姆實體商店嗎？

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