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2018年，那時(shí)老司機(jī)在某平臺(tái)負(fù)責(zé)二手房業(yè)務(wù)，有一次去巡店，親眼見(jiàn)證了一場(chǎng)談判。

房東是一位寧波本地人，50多歲，講一口寧波話(huà)；買(mǎi)家是一對(duì)小夫妻，說(shuō)普通話(huà)，一看就不是本地人。

談判卡在價(jià)格上，小夫妻本希望房東能便宜點(diǎn)，沒(méi)料到房東非但沒(méi)有一分錢(qián)優(yōu)惠，反而漲了10萬(wàn)，還把鍋甩給我們的業(yè)務(wù)員，說(shuō)他把價(jià)格搞錯(cuò)了，這房子上禮拜就漲價(jià)了。

我清楚的記得小夫妻兩人無(wú)助的眼神，這本是一套老破小，總價(jià)一百多萬(wàn)，臨時(shí)又漲上去10萬(wàn)，可能真是他們難以承受的了。

房東的電話(huà)響個(gè)不停，估計(jì)已經(jīng)有中介知道他在談價(jià)了，從電話(huà)中可以聽(tīng)到，有中介在極力勸阻房東別賣(mài)，他們有客戶(hù)愿意出更高的價(jià)格。

無(wú)論中介說(shuō)的是真是假，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，這對(duì)小夫妻幾乎沒(méi)有辦法猶豫了，最終他們咬牙簽下了這套房子，比當(dāng)初看到的價(jià)格貴了10萬(wàn)。

三十年河?xùn)|，三十年河西，實(shí)際上只用了不到8年，情勢(shì)就徹底的掉了個(gè)。

今天，談判的強(qiáng)勢(shì)方來(lái)到了買(mǎi)家一邊，300萬(wàn)的房子，上來(lái)就問(wèn)200萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)？老司機(jī)前不久還碰到個(gè)非常離譜的，一套掛牌3800萬(wàn)的獨(dú)棟，有個(gè)客戶(hù)問(wèn)1500萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)？

幸好房東當(dāng)時(shí)不在場(chǎng)，在場(chǎng)估計(jì)會(huì)打起來(lái)，太TM侮辱人了。

氣憤歸氣憤，房東的弱勢(shì)是顯而易見(jiàn)的，上一篇《》老司機(jī)就提到，寧波有機(jī)構(gòu)正在推動(dòng)一項(xiàng)變革，今后房東要付的中介費(fèi)，史上首次超過(guò)客戶(hù)。

雖然不好受，但這就是現(xiàn)實(shí)，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在缺的不是房東，而是客戶(hù)，就像2018年缺的是房東，而不是客戶(hù)一樣。

中介費(fèi)還是小錢(qián)，多付0.6%也沒(méi)多少，更痛苦的還是房?jī)r(jià)的下跌：從去年10月以來(lái)，寧波二手房的價(jià)格中位數(shù)，下跌了14%，這就是大錢(qián)了。

如果把這個(gè)趨勢(shì)延長(zhǎng)到2021年，這個(gè)下跌更是驚人，也就是說(shuō)，堅(jiān)持不讓步的房東，在這個(gè)周期里遭遇到了巨大的賬面損失。

強(qiáng)調(diào)一下，中位數(shù)不是平均數(shù)。

時(shí)至今日，寧波六區(qū)的二手住宅掛牌量仍高達(dá)92000套，絕對(duì)值仍然是非常高的，按照目前3000套/月的銷(xiāo)量，靜態(tài)去化周期超過(guò)30個(gè)月，嚴(yán)重供過(guò)于求。

一個(gè)健康的二手房市場(chǎng)，靜態(tài)去化周期不超過(guò)10個(gè)月，這就要求寧波的二手房月度成交超過(guò)8000套，或者庫(kù)存下降到40000套以下，顯然這都是不現(xiàn)實(shí)的。

也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下跌超過(guò)40%之后，寧波的房東仍然面臨著異常艱難的局面。

當(dāng)然，艱難并不意味著完全沒(méi)有機(jī)會(huì)，畢竟每個(gè)月有3000套成交，還是有3000個(gè)房東賣(mài)掉了房子。房東唯一要做的，就是成為這1/3000。

這當(dāng)然不容易，畢竟有92000個(gè)房東正在掛牌，成功售出的房東僅占3.2%，和考985的比例差不多。

想要成功上岸，首先就得制定一個(gè)靠譜的掛價(jià)方案，這個(gè)方案既要考慮到近期的成交價(jià)，也要參照目前的掛牌情況，有時(shí)候還得考慮到周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。

有些小區(qū)半年都沒(méi)有一套成交，因?yàn)橄啾戎苓吀?jìng)品，這個(gè)小區(qū)整體都偏貴了，只是誰(shuí)也沒(méi)有打破這個(gè)默契，還誤認(rèn)為自己小區(qū)的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

老司機(jī)已經(jīng)為數(shù)百位房東定制過(guò)價(jià)格方案，當(dāng)然，這是一項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)，我要去查詢(xún)各個(gè)平臺(tái)的成交數(shù)據(jù)，掛牌數(shù)據(jù)，以及預(yù)判可能的價(jià)格走勢(shì)，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)，所以很貴。

了解老司機(jī)價(jià)格方案，請(qǐng)點(diǎn)擊文末的小標(biāo)簽“”。

價(jià)格方案是關(guān)鍵一步，但還不是全部，有效的推廣才是順利售出的關(guān)鍵。

老司機(jī)團(tuán)隊(duì)曾為VIP會(huì)員的售房做過(guò)免費(fèi)推廣，也在去年嘗試過(guò)有償推廣，但效果都不甚理想。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，我們能給到的刺激似乎還不夠。于是老司機(jī)有了一個(gè)大膽的設(shè)想：

是不是我們推廣的房源，買(mǎi)家可以不用付中介費(fèi)？

這并不是一個(gè)新概念，很多年前就有人嘗試過(guò)，只不過(guò)由于房東端的中介費(fèi)不好收，這種嘗試最終覆蓋不了成本。

今天，寧波房東的中介費(fèi)已經(jīng)在向1.6%過(guò)渡，實(shí)施單邊收費(fèi)的時(shí)機(jī)似乎更加成熟了。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，老司機(jī)設(shè)想把售房拆分成三個(gè)獨(dú)立的服務(wù)：

1、定制銷(xiāo)售方案，核心是價(jià)格方案。單獨(dú)收費(fèi)；

2、在掛價(jià)獲得房東認(rèn)可的情況下，在老司機(jī)各個(gè)平臺(tái)免費(fèi)推廣，售出收取1.6%傭金；

3、買(mǎi)家不收中介費(fèi)。

大家對(duì)這個(gè)方案怎么看？如果您是房東，您能接受這樣的方案嗎，你認(rèn)為更加合理的方案是怎樣的？歡迎掃文末二維碼，和老司機(jī)私聊。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢(xún)量最大的獨(dú)立咨詢(xún)師。除了單次咨詢(xún)，我們還推出了年度VIP，會(huì)員享受不限次數(shù)的一對(duì)一咨詢(xún)、內(nèi)部報(bào)告免費(fèi)贈(zèng)閱、內(nèi)部沙龍優(yōu)先邀請(qǐng)等特權(quán)。了解老司機(jī)的服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

此外，本周三晚上《房產(chǎn)老司機(jī)》視頻號(hào)將會(huì)有一場(chǎng)直播，歡迎關(guān)注我的視頻號(hào)，直播時(shí)將會(huì)收到提醒。

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