浦西三大郊區(qū)松江、嘉定和青浦正在上演一場(chǎng)殘酷的爭(zhēng)霸賽，三區(qū)發(fā)展格局迎來(lái)大洗牌！

曾經(jīng)的“老大哥”松江最早起步，卻被嘉定后來(lái)居上，兩區(qū)GDP差距越拉越大；

現(xiàn)在倆區(qū)都陷入了增長(zhǎng)放緩的困境，青浦卻成了一匹黑馬，GDP增速把它們遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。

去年松江、嘉定的GDP增速分別只有2.8%、5.8%，而青浦高達(dá)7.3%：

今年上半年，青浦以9.3%的GDP增速?zèng)_到了全市第一，相較松江和嘉定的4%把差距拉得更大了：

青浦的進(jìn)步越來(lái)越快，以前遙遙領(lǐng)先的松江和嘉定卻跟不上增速了，為啥反差這么大？

浦西三大郊區(qū)未來(lái)的格局會(huì)如何演變？要是青浦的GDP增速再猛些，總量會(huì)有一天超越松江和嘉定嗎？

回首松江、嘉定和青浦三區(qū)的發(fā)展，大家的起步時(shí)間、發(fā)展模式都不同，初期發(fā)展的差異造成了后期更大的差異。

松江被譽(yù)為“上海之根”，是古代上海地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，地位非常高。

這一深厚的歷史底蘊(yùn)，為松江的發(fā)展奠定了獨(dú)特的基礎(chǔ)。

進(jìn)入新世紀(jì)，松江在上海市的總體規(guī)劃中屢屢搶占先機(jī)，早早地與嘉定、青浦拉開(kāi)了差距：

2000年開(kāi)始上海搞“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃，其中的“城”就是松江新城，作為核心項(xiàng)目率先啟動(dòng)；

2005年，松江大學(xué)城開(kāi)始建設(shè)，引入了上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、東華大學(xué)、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等多所高校。

大學(xué)城的建設(shè)不僅提升了松江區(qū)域的文化品位，也為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了大量的人才資源。

2007年地鐵9號(hào)線駛?cè)胨山山蔀槿蠼紖^(qū)中第一個(gè)通地鐵的區(qū)域。

松江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也比較早，一直是上海先進(jìn)制造業(yè)的重要陣地。

從早期的臺(tái)資電子企業(yè)聚集，到后來(lái)的智能制造布局，松江形成了非常堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

松江開(kāi)發(fā)區(qū)、漕河涇松江園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐了眾多制造業(yè)企業(yè)。

松江區(qū)位圖

松江的整體畫(huà)像

從建大學(xué)城到修地鐵再到產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，松江各方面的發(fā)展在三區(qū)中都領(lǐng)了個(gè)先。

因而松江老早就聚集了大量的外來(lái)人口，人口多又促進(jìn)了基建配套的完善，區(qū)域最先成熟起來(lái)。

松江的發(fā)展比較“均富”，從九亭、泗涇、佘山到松江新城、松江老城，各個(gè)板塊發(fā)展相對(duì)均衡。

這種全面開(kāi)花的發(fā)展策略，使松江早年一路領(lǐng)先，成為浦西郊區(qū)中的“老大哥”。

嘉定以前的GDP只比松江高一點(diǎn)，只在2010年被短暫超越過(guò)，后來(lái)嘉定發(fā)展的勢(shì)頭越來(lái)越猛，憑借著汽車(chē)產(chǎn)業(yè)把GDP的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)逐步擴(kuò)大，最后直接吊打松江。

從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，依托大眾汽車(chē)的落戶(hù)，嘉定逐漸確立了“汽車(chē)城”的地位。

以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為核心，嘉定構(gòu)建了從研發(fā)、制造到銷(xiāo)售、售后服務(wù)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

安亭汽車(chē)城、F1賽車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)博物館等設(shè)施，進(jìn)一步強(qiáng)化了嘉定在汽車(chē)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)形象。

隨著嘉定汽車(chē)城的發(fā)力，大幅拉動(dòng)了GDP增長(zhǎng)，甩出松江一條街。

特別是2018-2019年，嘉定的GDP連續(xù)2年在上海全市排第二，到達(dá)了最光彩的時(shí)刻：

嘉定新城的建設(shè)進(jìn)一步提升了區(qū)域城市功能。

遠(yuǎn)香湖、嘉定圖書(shū)館、保利大劇院等標(biāo)志性項(xiàng)目落成，使嘉定逐漸擺脫了“工業(yè)區(qū)”的單一形象，向產(chǎn)城融合方向邁進(jìn)。

如今松江新城越來(lái)越老化，而嘉定新城成了燃起的新星，伴隨著各方面的大發(fā)展基本奠定了新一哥地位。

跟松江、嘉定相比，青浦的發(fā)展晚了十多年，在兩位大哥高歌猛進(jìn)的那些年，青浦還一直保持著老縣城的落后面貌，在三個(gè)區(qū)中最不起眼。

直到2017年底，青浦才通地鐵17號(hào)線，比松江晚了10年，比嘉定晚了8年。

也就是靠著這條地鐵，青浦開(kāi)始真正迎來(lái)了發(fā)展，不斷在沿線造房子、建商場(chǎng)，面貌有了改觀。

青浦真正的轉(zhuǎn)折是在2019年長(zhǎng)三角一體化官宣、大虹橋紅利到來(lái)時(shí)。

長(zhǎng)三角一體化、大虹橋給青浦帶來(lái)的禮包實(shí)在是太厚重了，可謂千年一遇，非常難得。

借助大虹橋的機(jī)遇青浦在徐涇賣(mài)了很多地、建設(shè)了很多商品房，大大充填了褲兜。

青浦還加配了示范區(qū)線軌交、落地了徐涇總部園區(qū)、華為練秋湖研發(fā)基地。

隨著虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐、五大新城、長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的建設(shè)，青浦這幾年迎來(lái)了一個(gè)快速發(fā)展期，戰(zhàn)略地位日益凸顯。

現(xiàn)在青浦的GDP飛起來(lái)了，但松江和嘉定卻遇到了麻煩。

三區(qū)GDP增速表現(xiàn)出很大的差異，實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)變遷（傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)下滑、新興產(chǎn)業(yè)崛起）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同導(dǎo)致的。

我們先來(lái)看下松江、嘉定和青浦三區(qū)的第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占比，以2024年為例：

松江：0.2∶63.4∶36.4

嘉定：0.1：56.2：43.7

青浦：0.5：28.5：71.0

可以發(fā)現(xiàn)，松江、嘉定對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度明顯比青浦高不少，比重都在50%以上。

現(xiàn)在松江、嘉定的制造業(yè)都在轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)重依賴(lài)傳統(tǒng)制造業(yè)的情況下，兩區(qū)的轉(zhuǎn)型包袱相對(duì)較大。

而青浦以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)71%，沒(méi)有包袱可以輕裝上陣，更快地適應(yīng)了新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異，直接影響了三區(qū)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的發(fā)展韌性。

因而松江、嘉定短期增速放緩，GDP跑輸了青浦。

那么我們仔細(xì)地探究，松江、嘉定現(xiàn)在到底遇到了哪些具體的發(fā)展困境？

在2024年GDP統(tǒng)計(jì)口徑改變之前，松江的GDP增速連續(xù)2年都是負(fù)增長(zhǎng)的。

這其中主要是松江的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值降低了，2022年是4496.90億元，同比下降3%；2023年是4063.01億元，降幅擴(kuò)大到了17.5%。

松江的制造業(yè)以中低端制造為主，在全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮中受到了沖擊。

隨著成本上升和環(huán)保要求提高，一批制造業(yè)企業(yè)開(kāi)始向周邊地區(qū)和內(nèi)陸轉(zhuǎn)移。

松江某制造工廠

加之松江的港澳臺(tái)企業(yè)比較多，一部分搬離后對(duì)松江更是雪上加霜。

在產(chǎn)業(yè)變化后，松江的外來(lái)人口也在減少，購(gòu)買(mǎi)力在從內(nèi)部下降，樓市出現(xiàn)了調(diào)整，跌幅相對(duì)較大。

嘉定是因?yàn)槠?chē)產(chǎn)業(yè)興起的，現(xiàn)在也因?yàn)槠?chē)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型受到了拖累。

傳統(tǒng)燃油車(chē)市場(chǎng)逐漸飽和，受到新能源汽車(chē)的沖擊較大，讓嘉定的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)面臨很大的轉(zhuǎn)型壓力。

2018年中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)分別完成2780.9萬(wàn)輛和2808.1萬(wàn)輛，產(chǎn)銷(xiāo)量同比分別下降4.2%和2.8%。

這是28年來(lái)中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，嘉定只是整個(gè)汽車(chē)行業(yè)影響下的一個(gè)縮影。

因而嘉定的GDP增速?gòu)倪^(guò)去的高增長(zhǎng)逐步放緩，近些年已經(jīng)低于上海市平均水平。

表現(xiàn)在總量排名上，嘉定從當(dāng)初的第二逐步掉到了第三、第四、第五，2024年進(jìn)一步下降到第六。

嘉定F1賽車(chē)場(chǎng)

跟重工業(yè)的松江和嘉定相比，青浦在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上比較多元化，將數(shù)字經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，適應(yīng)了新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，快速表現(xiàn)出了活力。

青浦的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深受?chē)?guó)家戰(zhàn)略影響，尤其是中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)和長(zhǎng)三角一體化兩大IP，帶動(dòng)了會(huì)展商務(wù)、現(xiàn)代物流、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)等服務(wù)業(yè)高速發(fā)展。

現(xiàn)在青浦正在打響“長(zhǎng)三角數(shù)字干線”品牌，加快集聚形成萬(wàn)億級(jí)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶。

那么青浦到底是哪些方面的進(jìn)步，使得GDP增速今年上半年在全市領(lǐng)跑呢？

前面我們提到青浦的第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)71%，是上海所有郊區(qū)當(dāng)中三產(chǎn)占比最高的一個(gè)區(qū)。

青浦這次進(jìn)步非常大，正是來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)作出的主要貢獻(xiàn)，三產(chǎn)增速高達(dá)11.6%：

按具體行業(yè)劃分，青浦的其他服務(wù)業(yè)增速高達(dá)18.1%，其中信息軟件增速高達(dá)30.2%。

青浦信息軟件業(yè)今年的生產(chǎn)總值是252.41億元，按照30.2%的增速算出增額是58.5億元，這可不少！

這個(gè)信息軟件肯定少不了華為等眾多數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)的入駐和投產(chǎn)，直接帶飛了青浦的GDP！

不過(guò)青浦畢竟是后來(lái)居上，發(fā)展剛剛起步?jīng)]幾年，在很多方面還面臨著不少問(wèn)題。

青浦發(fā)展走的非常像是一個(gè)打造明星板塊的路徑，資源高度集中在徐涇、趙巷東部板塊。

這些區(qū)域集中了青浦最多的高端住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)，正是大虹橋的賦能。

而青浦新城作為區(qū)域中心，獲得的資源卻有限，新城商務(wù)區(qū)還在起步階段，發(fā)展并不均衡。

西部的金澤開(kāi)發(fā)也剛起步，目前僅靠華為在支撐著，至于華新鳳溪、重固、練塘、白鶴等地發(fā)展都比較滯后。

如何實(shí)現(xiàn)全域協(xié)調(diào)發(fā)展，是青浦面臨的重要挑戰(zhàn)。

面對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和區(qū)域發(fā)展不平衡的困境，松江、嘉定和青浦都在尋找自己的突圍之道。

制造業(yè)下滑后，松江一直在努力通過(guò)打造G60科創(chuàng)走廊和科技影都，培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等加快謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

其中G60科創(chuàng)走廊旨在打造“項(xiàng)目落地—科創(chuàng)孵化—規(guī)模生產(chǎn)—企業(yè)壯大”的全鏈條企業(yè)引育體系，推動(dòng)松江從傳統(tǒng)制造向智能制造轉(zhuǎn)變升級(jí)。

松江G60科創(chuàng)走廊近年吸引了眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶(hù)，大大助力了松江轉(zhuǎn)型。

比如在高端裝備與智能制造領(lǐng)域，引來(lái)了上海固極智能科技股份有限公司、上海派斯林智能工程有限公司、瑞士百超中國(guó)區(qū)總部等企業(yè)；

在生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械領(lǐng)域引入了信安諾醫(yī)藥科技（上海）有限公司、上海匯禾醫(yī)療等企業(yè)；

在新一代信息技術(shù)與新材料領(lǐng)域引入了上海微釜半導(dǎo)體設(shè)備有限公司、上海威銳電子科技有限公司等企業(yè)。

得益于G60科創(chuàng)走廊平臺(tái)的建設(shè)，松江的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)占比進(jìn)一步提高，達(dá)到了驚人的66%，在郊區(qū)最高。

這意味著松江雖然短期陣痛，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)取得成效，在后期可能會(huì)爆發(fā)出更驚人的潛力。

松江還正在打造科技影都，力爭(zhēng)成為全球影視創(chuàng)制中心，這是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

松江有車(chē)墩影視基地，新吸引了華策長(zhǎng)三角國(guó)際影視中心落地，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)正在壯大。

松江的交通樞紐地位也在提升，高鐵的優(yōu)勢(shì)將極大增強(qiáng)松江在長(zhǎng)三角城市群中的競(jìng)爭(zhēng)力。

上海松江站規(guī)劃9臺(tái)23線，規(guī)模排在虹橋、東站之后居第3，可通達(dá)長(zhǎng)三角80%以上的城市。

嘉定正在新能源汽車(chē)和智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶凇?/p>

依托國(guó)家智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)（上海）試點(diǎn)示范區(qū)，嘉定正在打造“智慧的車(chē)、聰明的路、實(shí)時(shí)的云、可靠的網(wǎng)、精確的圖”體系。

面對(duì)特斯拉落戶(hù)臨港的競(jìng)爭(zhēng)，嘉定大力培育本土新能源汽車(chē)品牌，并圍繞智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

百度Apollo、小馬智行等自動(dòng)駕駛企業(yè)在嘉定開(kāi)展路測(cè)，體現(xiàn)了嘉定在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)變革中力爭(zhēng)上游的決心。

嘉定智能網(wǎng)聯(lián)車(chē)測(cè)試場(chǎng)景

除了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，嘉定也在積極拓展新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

智能傳感器、精準(zhǔn)醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)在嘉定已經(jīng)初步形成了規(guī)模。

嘉定的經(jīng)濟(jì)體量比較大，要是破局成功，在三區(qū)中會(huì)持續(xù)領(lǐng)跑。

面對(duì)區(qū)域發(fā)展不平衡的挑戰(zhàn)，青浦重新確立了“一城兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略。

即以青浦新城為核心，東部打造中央商務(wù)區(qū)，西部打造長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)，推動(dòng)全域協(xié)調(diào)發(fā)展。

青浦“一城兩翼”發(fā)展規(guī)劃

在松江、嘉定紛紛尋求突圍的同時(shí)，青浦也沒(méi)閑著，引來(lái)了更多的大企業(yè)。

青浦的定位在三區(qū)中最高，是與浦東“兩翼齊飛”的希望之區(qū)，因而獲得了更多的資源投入。

除了華為、網(wǎng)易外，青浦還引入了美的、北斗、哈工大人工智能等一批數(shù)字企業(yè)。

杭州就是靠數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)家的，要是青浦把這條路走后，未來(lái)總量可能超越松江和嘉定。

既然松江、嘉定和青浦三區(qū)的座次已經(jīng)重新排名，那么未來(lái)可能還會(huì)重排，加速迎來(lái)洗牌！

參照臨港新片區(qū)過(guò)去5年（2019-2024）平均17.6%的GDP增速，假設(shè)未來(lái)青浦的增速也飛得這么快。

按照目前青浦和松江、嘉定的總量以及增速差距，青浦會(huì)在2年后GDP超越松江，8年后超越嘉定！

大家說(shuō)青浦會(huì)否有一天超越松江和嘉定？

雖然青浦的發(fā)展我們很看好，GDP飛得很快，但是GDP跟樓市關(guān)聯(lián)不大，樓市是另外一回事。這就像我們看好臨港的發(fā)展，卻不看好它的樓市一樣。

青浦那么多板塊并不是哪里都值得買(mǎi)，具體的板塊置業(yè)分析、小區(qū)選擇和避坑指南，歡迎加V深聊。