該書(shū)作者出生于中國(guó)偏遠(yuǎn)山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績(jī)考入清華大學(xué)，后獲美國(guó)計(jì)算機(jī)博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗(yàn)與數(shù)百篇博文著成本書(shū)。

書(shū)中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個(gè)人理財(cái)核心主題，為財(cái)富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡(jiǎn)單易懂，適合投資新手、對(duì)當(dāng)前投資感到沮喪，或沒(méi)時(shí)間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

《財(cái)富捷徑》理財(cái)筆記40：如何評(píng)估你的理財(cái)水平？

理財(cái)筆記41：如何利用杠桿加速致富？

在理財(cái)界，利用杠桿（Leverage）是個(gè)極具爭(zhēng)議性的話題。由于不慎濫用杠桿可以導(dǎo)致傾家蕩產(chǎn)的嚴(yán)重后果，很多傳統(tǒng)的理財(cái)專家都強(qiáng)烈反對(duì)普通家庭過(guò)度使用除了自住房按揭貸款以外的杠桿，比如借錢(qián)投資股市或者出租房；有些保守的專家甚至反對(duì)利用房貸購(gòu)買(mǎi)自住房。不過(guò)后者的這種觀念，跟反對(duì)婚前性行為一樣，已經(jīng)主流社會(huì)拋棄了。

我覺(jué)得這些觀點(diǎn)對(duì)于保證家庭資產(chǎn)的安全性是頗有道理的；但是理財(cái)界的共識(shí)就是：高回報(bào)必然意味著高風(fēng)險(xiǎn)。如果不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，家庭資產(chǎn)的增長(zhǎng)率勢(shì)必會(huì)下降。況且，大部分年輕家庭都不太可能全款買(mǎi)到像樣的房產(chǎn)。因此，我們必須接受家庭貸款買(mǎi)自住房的正當(dāng)性和現(xiàn)實(shí)意義。

我今天就試圖分析一下普通家庭常見(jiàn)的幾種利用杠桿實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)的方法。

一、利用杠桿買(mǎi)房

不論在美國(guó)還是在中國(guó)的大部分地區(qū)，房子開(kāi)支都是普通家庭一生中最大的一筆。以我所在的加州硅谷核心地區(qū)圣克拉拉縣為例，在2023年，別墅房（Single Family House）的中位數(shù)價(jià)格已經(jīng)接近 170萬(wàn)美元；而家庭中位數(shù)收入僅有 15 萬(wàn)美元；所以房?jī)r(jià)收入比是1倍。在中國(guó)的北京市和上海市，房?jī)r(jià)收入比更是達(dá)到匪夷所思的28倍以上。

因此，用房貸買(mǎi)房是很多家庭的無(wú)奈之下的“首選”。隨著房?jī)r(jià)的上漲，家庭買(mǎi)房投入的首付在加了房貸的杠桿后，會(huì)快速增長(zhǎng)。那么，如何計(jì)算這些買(mǎi)房款的投資收益率呢？

他山之石，可以攻玉。我們需要換一個(gè)思路，用買(mǎi)投資房的思路來(lái)分析，就一目了然了。

注意，為了簡(jiǎn)化問(wèn)題，我們忽略所有和稅收相關(guān)的問(wèn)題。

假設(shè)你想買(mǎi)一個(gè)一百萬(wàn)元的房子并把它租給別人。出租房的收益來(lái)自租金收入和房子價(jià)格的增長(zhǎng)；而日常開(kāi)支包括房子維修成本、房產(chǎn)稅、管理費(fèi)等等。假設(shè)你是全款買(mǎi)房，你的投資收益率 （Return On Investment）就是：

ROI = （收益- 開(kāi)支）/投資本金

這里，投資本金就是買(mǎi)房子的100萬(wàn)元。以我所在的硅谷地區(qū)舉例，這樣一個(gè)別墅房的租金加上房子增值，每年大約在8萬(wàn)（8%）左右，而維修成本和地產(chǎn)稅約為 1.5萬(wàn)，也就是1.5%。那么該房子的投資收益率就是：

ROI =(8萬(wàn) -1.5萬(wàn)）/100萬(wàn)=6.5%

為了方便討論，我們把全款買(mǎi)房取得的固有投資收益率定義為R。

下面分享加了杠桿的情況。假如我們買(mǎi)房時(shí)用了C元本金，從銀行借了N×C元的貸款，利息率是D。這里N就是你的杠桿率。在美國(guó)大部分地區(qū)，很多家庭買(mǎi)房時(shí)放20%的首付，貸80%的房貸，那么N就是4。在這種情況下，每年的房子凈收益就是：

R×(1 + N）×C-N×C×D=(R+R×N-D×N)×C

那么這個(gè)C元投資的投資收益率就是：

ROI =(R+R× N-D×N)×C/C=R+(R-D)×N

這個(gè)收益率有兩個(gè)部分構(gòu)成：一個(gè)是房產(chǎn)本身的固定收益率 R，另外就是杠桿部分的額外

收益：(R -D)×N。

比如，如果R是6.5%，貸款利息 D 是4%，杠桿率是4，那么投資收益率就是：

ROI =6.5% +(6.5%-4%)×4=16.5%

我們可以看出，杠桿率越高、固定收益率和利息率的差值越大，那么這個(gè)投資房的投資收益率就越高!

比如，如果投資者買(mǎi)的是固有收益率更高的公寓樓或者多單元獨(dú)立屋，R=9%，杠桿率仍然為4，貸款利息率為5%，那么收益率為：

ROI =9%+(9%-5%)×4=25%

當(dāng)然，這個(gè)計(jì)算是假定投資房產(chǎn)生的現(xiàn)金流是正的；也就是說(shuō)，房租是大于日常開(kāi)支的（比如房貸、維修費(fèi)和地產(chǎn)稅）。這樣，投資者不需要追加投資了。很多租售比比較低的地區(qū)和房型，比如硅谷的別墅房、或者中國(guó)一線城市的公寓房，就不太適合這種加很多杠桿的策略；除非投資者繼續(xù)追加投資以平衡現(xiàn)金流。在這種情況下，我們的計(jì)算會(huì)更加復(fù)雜，我就不再展開(kāi)了；但是，最終得出的投資收益率是相差無(wú)幾的。

介紹了如何計(jì)算出租房的投資收益率，我們?cè)倩仡^看自住房的投資。其實(shí)，我們買(mǎi)了自住房，相當(dāng)于自己買(mǎi)了一個(gè)出租房，“租給了”自己住。因此，我們就可以簡(jiǎn)單用上面的計(jì)算估計(jì)自己買(mǎi)自住房的首付的投資收益率了。你只要到市面上找一個(gè)和自己房子類似的出租房，拿到房子的固有收益率數(shù)據(jù)；再套用上面的公式就行了。

在大部分情況下，與用貸款買(mǎi)出租房類似，利用房貸買(mǎi)自住房可以取得很高的資產(chǎn)收益率。這也就是為什么大部分理財(cái)專家都會(huì)鼓勵(lì)年輕人盡早買(mǎi)房，快速積累家庭資產(chǎn)。

在美國(guó)，房貸貸款利息還有稅務(wù)上的減免，這是政府發(fā)給普通家庭的又一個(gè)大禮包。這種天上掉下來(lái)的大餡餅，不容錯(cuò)過(guò)。

如何最大化這個(gè)房貸神器呢？就是盡量用較低的利息率貸更多的款，放大杠桿的威力。

當(dāng)然，在持續(xù)還房貸的過(guò)程中，房貸余額占房子價(jià)格的比例會(huì)持續(xù)下降，也就是說(shuō)杠桿率會(huì)持續(xù)下滑。為了保持原來(lái)的高投資收益率，可以考慮用返現(xiàn)再融資的辦法（Cash-out Refinance），把房子中的凈值拿出來(lái)、把房貸規(guī)模變大。詳情請(qǐng)看我先前的文章，“為什么提前還清房貸是一個(gè)糟糕透頂?shù)闹饕?？?/p>

二、利用杠桿投資股市

毋庸置疑的是，這個(gè)策略，更加具有爭(zhēng)議性！

首先，我們必須排除加了杠桿的基金產(chǎn)品，比如3倍納斯達(dá)克指數(shù)ETF或者3倍標(biāo)普500指數(shù) ETF。這些完全是投機(jī)產(chǎn)品，其持有的幾乎都是短期期權(quán)產(chǎn)品，根本不是真正的公司股票；而且其波動(dòng)性比迪斯尼樂(lè)園的過(guò)山車(chē)還大，普通投資者幾乎無(wú)法承受。比如在2020年新冠疫情爆發(fā)時(shí)，3倍標(biāo)普指數(shù)基金SPXL在一個(gè)月內(nèi)下跌了75%！另外，隨著時(shí)間的流逝，這種基金會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的衰變（Decay），并最終導(dǎo)致基金價(jià)格無(wú)限趨近于零。

第二種加杠桿的辦法是融資，即用自己持有的股票和基金倉(cāng)位做抵押，從券商那里借錢(qián)買(mǎi)股票，并支付一定的利息。這種策略的風(fēng)險(xiǎn)也比較高：如果你的股票資產(chǎn)價(jià)格下跌到危險(xiǎn)水平，券商為了自己的資金安全，會(huì)強(qiáng)制平倉(cāng)。這意味著在低點(diǎn)賣(mài)掉股票，而這往往是極其糟糕的賣(mài)出時(shí)間。如果要玩這種策略，除了關(guān)注融資的利息率，一定注意不要加過(guò)高的杠桿，以避免股市下跌時(shí)被券商強(qiáng)制平倉(cāng)。

第三種比較安全的策略是上文提到的從自住房里拿出資金來(lái)投資股票基金。從根本上說(shuō)，它和從現(xiàn)有房產(chǎn)里拿出資金買(mǎi)下一個(gè)出租房，是異曲同工的方法；只不過(guò)我們拿出的錢(qián)買(mǎi)了波動(dòng)性較大的股票指數(shù)基金，而不是出租房。

為了簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們假設(shè)一個(gè)家庭的房貸已經(jīng)還清了，房子現(xiàn)價(jià)值是 C。這個(gè)家庭去重新做房貸，把杠桿率提高，貸出 L%的凈值。

我們?nèi)匀挥肦代表房子固有的投資收益率，用S代表股票基金的投資收益率。我們這些資 金的收益就是：

R×C+(S- D)×L%×C

那么，房子凈值C的投資收益率就是：

ROI =R+(S-D)×L%

依然按照先前的例子，R = 6.5%， L= 70，D(貸款利息) = 3%，S = 11%(比如，標(biāo)普500指數(shù)基金的年化收益率)。那么，

ROI =6.5%+8%×70%=12.1%

可以看出，比房產(chǎn)固有收益率6.5%多出的5.6%，就是這個(gè)杠桿取得的額外收益！

如果在做返現(xiàn)再貸款之前，房貸并沒(méi)有還清，比如房貸尚有 L%，那么原有凈值 C 的杠桿率N就是 L /(100-L)，而收益率就是：

ROI=R+(R- D)×N

比如，R = 6.5%， L=50，N=50/(100 -50)=1，D=3%。那么，ROI =6.5%+(6.5%-3%)×1=10%

此時(shí)，如果做返現(xiàn)再貸款，把貸款額提高到L1%，貸出的資金就是：

（L1% -L%）×(1+N)×C

那么總體的收益就是：

R×(1 + N)×C+(L1%-L%)×(1+ N)×C×S-D×L1%×(1+N)×C

收益率就是：

ROI = R×(1+N)+(L1%-L%)×(1+N)×S-D×L1%×(1+N)

ROI =(1+ N)×(R+(L1%-L%)×S-D×L1%)

比如，L = 50，L1=70，S=11%，則：

ROI = 2×(6.5+(70%-50%)×11%-3%×70%)=13.2%

所以，返現(xiàn)再貸款把資產(chǎn)的收益率從10% 提高的13.2%，足足多了 3.2%！

在過(guò)去8年，我一直采用這個(gè)策略。我的基金組合的收益率是14%，利息率大約在3%左右，L1為70，L = 50，N =1。那么，收益率就是：

ROI = 2×(6.5+(70%-50%)×14%-3%×70%)=14.4%

所以，我取得的額外收益率就是14.4% - 10% =4.4%！