來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

昨天，我們幫助一位海外客戶，順利完成了融資購樓——買入一棟位于品川區(qū)南端天王洲一帶的復(fù)合型大樓。

這一棟樓，土地面積150平米1989年建成，符合新耐震標(biāo)準(zhǔn)，共7層：1樓適合店鋪經(jīng)營，2~5層可作事務(wù)所，6~7層為居住空間，目前滿租，交易價(jià)格約為4.2億日元（約2250萬人民幣)。

為何選擇這一標(biāo)的？

首先，日本買房最有價(jià)值的是土地，150平方米永久產(chǎn)權(quán)的一塊完整地皮，商業(yè)地域容積率500%，資產(chǎn)安全邊際高。其次，店鋪、事務(wù)所、居住三層收益結(jié)構(gòu)分散租戶類型，空置風(fēng)險(xiǎn)低于純住宅或純辦公。第三，天王洲隨羽田機(jī)場國際線擴(kuò)容、品川站周邊再開發(fā)，租金成長性和土地增值可期。最后，日本銀行對1989年新耐震、商業(yè)地域、復(fù)合收益型物件認(rèn)可度高，愿意放貸本身即是資產(chǎn)質(zhì)量的驗(yàn)證。

我們設(shè)計(jì)的投資與融資方案——

總價(jià)：約4.2億日元（約2250萬人民幣）

自有資金：約1200萬人民幣，約2.1億日元，占比50%

銀行貸款：約2.1億日元，成數(shù)50%，利率2.6%，期限20年

月利息支出：約45.5萬日元

收益預(yù)估測算：

這一棟樓毛租金回報(bào)率4.8%，年租金收入為2016萬日元，每個(gè)月租金168萬日元?？鄢芾碣M(fèi)、修繕積立金及稅費(fèi)等，年凈租金收入1612.8萬日元。再扣除年貸款利息支出546萬日元，以自有資金2.1億日元計(jì)算，收益回報(bào)率達(dá)到5.08%。

這里的關(guān)鍵在于杠桿效應(yīng)的放大。若全款購買，凈租金回報(bào)率為3.8%；而采用50%貸款后，凈租金回報(bào)率提升至5.08%，杠桿效應(yīng)將自有資金效率提升了約1.3百分點(diǎn)。

這也是為什么在日本房產(chǎn)投資中，我們會(huì)建議，有能力的朋友盡可能去貸款買樓，往往在于投資亮點(diǎn)已經(jīng)不僅在于房產(chǎn)本身：

? 通過低息貸款撬動(dòng)杠桿，少量自有資金即可擁有東京核心區(qū)價(jià)值數(shù)億的整棟資產(chǎn)；

? 銀行審核為資產(chǎn)背書，間接驗(yàn)證物業(yè)優(yōu)質(zhì)；

? 日元貶值反而提供了套利空間，自有資金投入降低；

? 長期看，租金收入穩(wěn)定、資本增值潛力明確，現(xiàn)金流可觀；

簡單來說，越能盡早把東京房產(chǎn)看成一項(xiàng)金融產(chǎn)品，越能發(fā)現(xiàn)其優(yōu)勢所在：實(shí)物、即時(shí)、低息杠桿。

1、作為實(shí)物資產(chǎn)，所見即所得，土地加建筑永久產(chǎn)權(quán)，抗通脹；

2、作為即時(shí)現(xiàn)金流，過戶即可收租，后續(xù)不需再追加投入，租金覆蓋月供；

3、作為低息杠桿工具，2.2%利率對比5%左右租金收益，實(shí)現(xiàn)正息差套利；

當(dāng)市場還在討論日元走勢時(shí)，聰明資金和買家已經(jīng)完成借日元、買日元資產(chǎn)、賺息差的三重布局。

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