正在建設(shè)中的建國門九號項目。張帥旗/攝

姍姍來遲的北京建國門九號，或?qū)⒂瓉硇乱惠喡L的去化考驗。

張帥旗 中房報記者 梁笑梅 | 北京報道

開盤入市4個多月，北京建國門九號成交寥寥，市場反響不及預(yù)期。

建國門九號是一個命運多舛的項目，最早由天鴻集團于2004年以1.27億元競得建設(shè)，后隨企業(yè)重組劃入首開體系。受拆遷推進緩慢等因素影響，項目開發(fā)進程長期滯后，開發(fā)周期長達21年，直至2025年12月才取得預(yù)售許可證正式面市。

不過，來自北京市住建委的信息顯示，截至4月16日，這一項目還未有實際簽約。

21年間，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)從高速繁榮到深度調(diào)整的多輪周期更迭，在劇烈波動中，行業(yè)格局與產(chǎn)品體系早已發(fā)生翻天覆地的變化。

記者通過實地探訪及多方核實了解，建國門九號的戶型設(shè)計與當(dāng)前高端市場需求存在明顯代際差異，以建筑面積406平方米戶型為例，面寬約17.7米、進深約 25.6 米，面寬進深比僅0.69，整體戶型偏狹長。同時，項目還存在容積率偏高、規(guī)劃不合理等問題。

“‘短面寬、長進深’已然成為時代的‘眼淚’，0.69 的面寬進深比，與當(dāng)前主流1.2以上的標(biāo)準(zhǔn)形成鮮明反差；70%～79%的得房率，在如今普遍90%以上得房率的豪宅市場中也毫無競爭力；4.62的容積率也與市場低密化趨勢背道而馳?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，與縵合北京、融創(chuàng)壹號院等新一代豪宅同臺競爭，建國門九號在產(chǎn)品上已存在明顯代差，這將成為項目去化的天然障礙。

漫長的開發(fā)周期也大幅推高了項目的建設(shè)成本。

據(jù)首開股份2025年半年報披露，建國門九號計劃總投資71.31億元，計容建筑面積5.5萬平方米，折算開發(fā)成本已近13萬元/平方米。項目備案預(yù)售價格區(qū)間為11.96萬~21萬元/平方米，均價約15萬元/平方米，盈利空間被嚴重擠壓。

針對項目銷售情況、產(chǎn)品設(shè)計等相關(guān)問題，記者多次聯(lián)系建國門九號項目方及控股公司首開股份，對方均拒絕了采訪請求。

姍姍來遲的北京建國門九號，或?qū)⒂瓉硇乱惠喡L的去化考驗。

01

入市歷時21年

建國門九號項

目西側(cè)城市界面。張帥旗

/攝

在北京東二環(huán)建國門橋東南角，名為“建國門九號”的高層建筑群已拔地而起。這個從2004年拿地到2025年末取得預(yù)售許可證的歷時21年開發(fā)的豪宅項目，正在接受市場檢驗。

時間回溯至2004年。當(dāng)時，天鴻集團以1.27億元價格摘得北京朝陽區(qū)華僑村二期5號地塊。按照最初規(guī)劃，項目計劃于2007年竣工交付。然而，漫長的拆遷工作令這一項目延期不斷，直到2018年底才取得施工許可，時間長達14年之久。

期間，因北京國資體系改革，2005年，北京城開集團與北京天鴻集團啟動重組，北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司應(yīng)運而生。建國門九號隨著企業(yè)重組也轉(zhuǎn)至新集團名下。

公開信息顯示，負責(zé)項目開發(fā)的東銀燕華成立于2004年，注冊資本3000萬元，目前有三大股東，分別是旺泰地產(chǎn)（北京）集團持股49%、北京燕華置業(yè)持股40%、北京首開億信置業(yè)持股11%。

穿透后的資本版圖顯示，北京燕華置業(yè)與首開億信均為首開系控股子公司，首開股份與首開集團在項目公司中合計持股約51%。

這一股權(quán)格局的形成亦歷經(jīng)更迭。2020年底，原股東中誠信托及曹威將其持有的東銀燕華合計49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予旺泰地產(chǎn)，后者由此成為項目第一大股東。

至于大股東旺泰地產(chǎn)背后的資本譜系，穿透顯示其由旺泰能源（北京）集團持股99%、旺泰控股集團持股1%。旺泰控股的實際控制人為張紹昆與程寶仁，其投資版圖涵蓋地產(chǎn)、能源及金融等多個領(lǐng)域。

旺泰能源則是由程梓真、程致璇等自然人持有，在北京運營著規(guī)模可觀的加油站網(wǎng)絡(luò)。自2006年起，旺泰便以控股或參股方式涉足京內(nèi)外十余個地產(chǎn)項目。歐泰大廈便是其參與投資的項目之一。

最終，在首開股份運作下，2025年12月4日，建國門九號終于取得預(yù)售許可證，正式面世。不過，此時距離拿地已過去21年之久。

02

產(chǎn)品代際之差

建國門九號樓棟分布圖。

21年的開發(fā)，意味著該項目的產(chǎn)品定位跨越了多個房地產(chǎn)周期，當(dāng)它最終面世時，戶型設(shè)計與當(dāng)前市場需求之間已形成一定代際差異。

從項目規(guī)劃來看，建國門9號共有3棟住宅樓，97套房源，戶型面積區(qū)間在270平方米～520平方米，普遍采用短面寬、長進深的設(shè)計格局。此外，項目還包含部分頂層復(fù)式和下躍戶型，總價范圍在3000萬元～1.9億元間。

從面寬進深比來看，建國門九號1號樓及2號樓的相關(guān)指標(biāo)與當(dāng)前市場上常見的90平方米南向兩面寬產(chǎn)品相近，以項目中406平方米戶型為例，其進深約為25.6米，面寬約為17.7米，面寬進深比僅為0.69，與當(dāng)下主流產(chǎn)品設(shè)計相差較大。

在當(dāng)下樓市步入好房子產(chǎn)品時代以及高得房率漸成主流趨勢的背景下，建國門九號的得房率水平亦顯得差距較大。項目信息顯示，該項目得房率在70%至79%之間，其中520平方米戶型設(shè)計為三梯一戶，因公攤面積較大，得房率相對更低。

此外，建國門九號項目容積率高達4.62，高于北京普通住宅平均水平。該項目地塊還配建有一棟13層寫字樓及兩棟商業(yè)樓，其中寫字樓與項目住宅2號樓、3號樓樓間距僅有十余米，若購買項目16層以下207戶型及406西側(cè)戶型，將與寫字樓存在“對視”情況，有一定視線干擾。

記者實地踩盤時還發(fā)現(xiàn)，該項目周邊分布有部分老舊小區(qū)，若選擇西向房源，景觀視野相對受限，亦無法觀賞到中國尊、通惠河、國貿(mào)等城市景觀資源。

建國門九

號項目西側(cè)城市界面。張帥旗

/攝

正因為在售房源景觀視野的差異，項目呈現(xiàn)明顯的價格梯度。以全部為406平方米戶型的2號樓為例，東西兩側(cè)戶型價差顯著。

據(jù)項目銷售人員介紹，建國門九號西戶均價在12萬至13萬元/平方米間，東戶價格則為14萬元/平方米左右，價差主要源于東側(cè)單元擁有更優(yōu)的景觀視野和采光條件，“樓層高度不同亦導(dǎo)致定價差異，406平方米東側(cè)戶型從6層至次頂層的價格區(qū)間約為12.8萬元/平方米～17萬元/平方米。”

圖片來

源：

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會。

此外，該項目因地塊面積有限，不具備規(guī)劃大規(guī)模社區(qū)園林的地理條件，公開信息顯示，項目綠化率為30%。而在社區(qū)空間相對緊湊的情況下，該項目的物業(yè)費卻處于較高水平，為每月25.78元/平方米。按項目最小戶型270平方米計算，年度物業(yè)費用為8.4萬元。

“從2004年拿地至今，北京豪宅市場經(jīng)歷了從‘地段崇拜’到‘產(chǎn)品主義’的范式轉(zhuǎn)移，當(dāng)代高凈值人群的要求已從‘擁有核心地段’升級為‘享受空間體驗’，建國門九號的戶型設(shè)計已然存在明顯的產(chǎn)品代差。”柏文喜表示。

03

沉重的成本代價

漫長的開發(fā)周期使企業(yè)付出了沉重的代價。

首開股份2024年發(fā)布的對外擔(dān)保公告顯示，截至2024年9月30日，負責(zé)開發(fā)建國門9號的項目公司——北京東銀燕華置業(yè)有限公司（以下簡稱“東銀燕華”）營業(yè)收入為零，雖然資產(chǎn)總額約25.3億元，但負債總額在35.4億元，凈資產(chǎn)為-10.06億元。

公告稱，項目營收為零系尚未開盤銷售所致。而為了支撐項目運轉(zhuǎn)，首開股份為該筆開發(fā)貸款提供的擔(dān)保金額高達20億元，期限展期至2028年8月。數(shù)字背后也勾勒出了項目長期沉淀所帶來的資金壓力。

圖片來源：

股份對外擔(dān)保公告。

首開股份2025年半年報則進一步提示了投入力度。報告顯示，公司在建國門9號項目上已計劃投入71.31億元。從規(guī)劃指標(biāo)看，這片約2.05萬平方米的土地上，總建筑面積約9.4萬平方米，計容建筑面積約5.5萬平方米。以此推算計容面積部分的開發(fā)成本，每平方米高達約13萬元。

圖片來源：

首開股份

2025年半年報。

來自北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，建國門九號銷售均價約為15萬元/平方米。若按均價計算，該項目計容面積每平方米的毛利率僅約為15.4%。截至目前，建國門9號項目仍未建設(shè)完成，預(yù)計在2027年底完成交付，企業(yè)對于項目的投資動作仍將繼續(xù)。

“該項目資金沉淀規(guī)模驚人，以71.31億元總投資、21年周期計算，即使按保守的8%年化資金成本估算，財務(wù)費用已累計超過60億元，實際沉淀成本可能已逼近或超過百億元?！卑匚南脖硎荆@意味著項目真實開發(fā)成本可能高達20萬元/平方米以上，遠超15萬元/平方米預(yù)售均價，項目實際已處于虧損狀態(tài)。

柏文喜進一步分析認為，15.4%的毛利率也是一個危險信號，一旦銷售周期拉長、營銷費用超支或交付標(biāo)準(zhǔn)提升，項目將迅速滑向虧損。更嚴峻的是，當(dāng)前市場調(diào)整期下，高端住宅議價空間收窄，降價促銷將進一步侵蝕本就微薄的利潤。

值得注意的是，近年來，首開股份業(yè)績持續(xù)承壓。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年首開股份歸屬上市公司股東凈利潤為-4.61億元；2023年虧損擴大至-63.39億元；2024年虧損進一步加劇至-81.41億元。2025年，公司預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤為-55億元～-69億元，這將是首開股份連續(xù)第四年錄得虧損。

記者就了解項目去化、戶型設(shè)計及容積率等情形致電了建國門九號項目銷售部門、開發(fā)商及首開集團，均未獲得有效回復(fù)。其中，銷售部門表示，項目屬于“舊改”，開發(fā)商不支持采訪；首開集團以電話不對外、無法轉(zhuǎn)接為由拒絕了采訪需求；開發(fā)商方面，記者撥打了多個東銀燕華公開信息中提供的電話號碼，但均未能接通。

對于首開股份而言，建國門九號的預(yù)售是一次回籠資金的機會，但項目最終能否實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，提振業(yè)績，答案需要等待銷售數(shù)據(jù)出爐。截至發(fā)稿，該項目仍未有網(wǎng)簽，建國門九號的故事，仍在繼續(xù)。