來源：時(shí)代周報(bào)-時(shí)代在線

2269天過去，楊女士還留著那張物業(yè)費(fèi)收據(jù)。這是她最后一次繳費(fèi)，時(shí)間定格在2020年2月1日。

淡藍(lán)色的手寫字跡正在褪色。和字跡一同“消退”的，還有收據(jù)背后的東平苑。

由于社區(qū)代管難以替代專業(yè)服務(wù)，在沒有物業(yè)的六年里，東平苑逐漸進(jìn)入一種失序狀態(tài)——垃圾集中堆放在門口等待清運(yùn)，樓道無人打掃，落葉越積越厚；門禁缺失，外來車輛隨意占位。

東平苑在廣州番禺，是一個(gè)單位自建小區(qū)，共有三百多戶，2003年入伙。隨著原單位職工陸續(xù)賣房離開，管理主體退出，加上部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，原物業(yè)公司最終因無法維持運(yùn)營而撤場。

楊女士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)東平苑的物業(yè)費(fèi)是0.68元/平方米/月。

楊女士保留至今的收據(jù)，受訪者供圖

東平苑的情況并非孤例?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)撤場項(xiàng)目達(dá)173個(gè)，其中主動(dòng)撤出占比64.7%。中指研究院的報(bào)告亦顯示，2024至2025年，TOP50物企在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場率同比增長37%，住宅項(xiàng)目占比超過八成。

物業(yè)公司開始主動(dòng)離場，甚至打破不退出關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司項(xiàng)目的舊有邏輯。

“十年前，萬科物業(yè)在深圳承接一個(gè)頭部房企開發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目?！比f物云董事長朱保全在2025年《致股東書》中回憶。

但去年，萬科物業(yè)在天津首次退出關(guān)聯(lián)方開發(fā)項(xiàng)目，“這是對(duì)歷史內(nèi)部紅線的突破”，朱保全說。

物業(yè)撤退之后，誰來接住這些小區(qū)？曾經(jīng)依賴規(guī)模擴(kuò)張的物業(yè)企業(yè)，又將如何在出清與收縮中保持增長？

業(yè)主不滿意服務(wù)，物業(yè)收款難

“物業(yè)已經(jīng)遣散了保安，現(xiàn)在外賣騎手隨便進(jìn)出小區(qū)，家門口也很久沒人打掃了”，一方上和府業(yè)主伍悅（化名）說。

11天后，這個(gè)小區(qū)也將進(jìn)入沒有物業(yè)的狀態(tài)。伍悅告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，管家在業(yè)主群通知稱，由于經(jīng)營收入已無法覆蓋基礎(chǔ)服務(wù)所需的必要成本，項(xiàng)目長期處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)，萬科物業(yè)決定于4月30日正式退出。

伍悅家樓下大堂，受訪者供圖

一方上和府位于浙江金華，2023年交付，物業(yè)費(fèi)3元/平方米/月?！皩?duì)于我們小縣城來說，這個(gè)物業(yè)費(fèi)是偏貴了”，伍悅說。

物業(yè)公司也有自己的難處。負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的萬科物業(yè)表示，“自入駐以來，項(xiàng)目收入與支出嚴(yán)重不對(duì)等，盡管采取了多種措施仍難以為繼”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，由于精裝問題未能及時(shí)解決引發(fā)業(yè)主不滿，最終轉(zhuǎn)化拒繳物業(yè)費(fèi)。據(jù)伍悅從管家處得到的信息，去年一方上和府物業(yè)費(fèi)收繳率不足50%。

收費(fèi)難是物業(yè)行業(yè)普遍面臨的問題，也是物企主動(dòng)撤場的原因之一。

近兩年，多地出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，對(duì)前期定價(jià)及漲幅進(jìn)行約束。與此同時(shí)，部分業(yè)主基于價(jià)格應(yīng)下降或服務(wù)未改善的預(yù)期，選擇延遲甚至拒繳。

無錫一位業(yè)主就在社交平臺(tái)發(fā)帖直言：2.5元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)，換來一地雞毛的服務(wù)——公共管道堵塞無人處理、公共能耗數(shù)據(jù)不透明、發(fā)票開具不規(guī)范，“我并非拒繳物業(yè)費(fèi)，而是拒絕為不匹配的服務(wù)買單。”

另一方面，隨著銷售放緩，開發(fā)商未售房源增加，大量空置房拖欠的物業(yè)費(fèi)逐漸累積成大額應(yīng)收賬款，部分項(xiàng)目甚至高達(dá)數(shù)百萬元。這部分應(yīng)收賬款往往最終演變?yōu)閴馁~。

“一個(gè)交付的小區(qū)可能會(huì)有超過30%的未售房屋，這樣的項(xiàng)目要承接嗎？”朱保全直言。

數(shù)據(jù)顯示，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率已連續(xù)四年下滑，2025年降至71%。其中，上市物企約為78%，中小物企普遍低于65%，部分項(xiàng)目甚至跌破50%。

“果斷退出”，退盤潮蔓延

收入端承壓的同時(shí)，成本卻高度剛性。

越秀服務(wù)披露的數(shù)據(jù)顯示，其基礎(chǔ)物管毛利率同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)至11.3%，主要受人工成本上升拖累。

利潤下滑疊加壞賬風(fēng)險(xiǎn)，上市物企開始退出那些不賺錢的項(xiàng)目。

在今年3月的業(yè)績會(huì)上，萬物云首席運(yùn)營官何曙華明確表示，公司已成立專項(xiàng)小組治理存量虧損項(xiàng)目，通過彈性定價(jià)改善經(jīng)營，“無法扭虧的項(xiàng)目將果斷退出”。

類似的邏輯已經(jīng)在更多物企內(nèi)部形成共識(shí)。

碧桂園服務(wù)管理層表示，不會(huì)輕易放棄任何一個(gè)虧損項(xiàng)目，但確實(shí)難以扭虧的將主動(dòng)清退，去年退出約1%項(xiàng)目。

2025年，中海物業(yè)約滿及退盤項(xiàng)目面積達(dá)5560萬平方米，同比增長25%。華潤萬象生活從南通長樂物業(yè)、潤悅南通及潤悅廈門等主體撤回部分項(xiàng)目。永升服務(wù)退出超過200個(gè)項(xiàng)目，“這些項(xiàng)目在我們?cè)u(píng)估中屬于質(zhì)地不佳、基礎(chǔ)條件較差、運(yùn)營難度較大的資產(chǎn)，不符合公司當(dāng)前戰(zhàn)略布局。”永升服務(wù)總裁林祝波表示。

整體來看，2025年，50家披露在管面積的上市物企合計(jì)管理面積約75.1億平方米，同比增長5.3%，增速較上年回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。作為對(duì)比的是，2021年這一指標(biāo)曾高達(dá)49.2%。

圖源：pexels

“當(dāng)前物企退盤，本質(zhì)上是企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的結(jié)果?！敝形镏菐靹?chuàng)始人楊熙認(rèn)為，無論是央國企背景物企，還是綠城、龍湖、萬科等市場化程度較高的公司，已從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)為盈利導(dǎo)向，項(xiàng)目是否具備持續(xù)盈利能力，成為核心判斷標(biāo)準(zhǔn)。

更深層的矛盾，在于物業(yè)服務(wù)的隱性價(jià)值長期被低估。

“業(yè)主往往關(guān)注門崗態(tài)度、保潔頻次等顯性體驗(yàn)，但物業(yè)更核心的職能，是對(duì)建筑本體及設(shè)施設(shè)備的長期維護(hù)。”楊熙指出，電梯、消防系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)施的維護(hù)，直接關(guān)系到資產(chǎn)壽命與安全性，但這些價(jià)值難以被即時(shí)感知。

這也意味著，一旦物業(yè)退出，短期內(nèi)或許帶來費(fèi)用下降，但長期來看，維護(hù)缺位反而可能推高整體成本。

“這本質(zhì)上是一個(gè)市場教育的過程?！睏钗醣硎荆S著部分小區(qū)在物業(yè)撤場后陷入治理困境，業(yè)主或?qū)⒅鸩街匦抡J(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)的真實(shí)價(jià)值。

誰來接盤？

物業(yè)撤退之后，真正的問題才剛剛開始。

曾儀（化名）在華東一家品牌物企工作多年。近期，他所在公司接手了一個(gè)“撤盤”項(xiàng)目。

該小區(qū)位于杭州，總建筑面積約12萬平方米、總戶數(shù)不足千戶。由于業(yè)主與前任物業(yè)公司未能就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，后者于去年年中退出。在街道辦協(xié)調(diào)下，小區(qū)一度由當(dāng)?shù)匾患倚⌒臀飿I(yè)公司應(yīng)急托管。經(jīng)過數(shù)月磋商，曾儀所在公司最終完成“接盤”。

事實(shí)上，對(duì)于頭部物企而言，不足千戶的體量算不上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。這也意味著類似的小區(qū)需要花費(fèi)更長的時(shí)間來尋找接盤方，而在此期間，業(yè)主們或需要忍受雜亂無序的小區(qū)環(huán)境。

曾儀表示，公司評(píng)估是否承接，核心看賬能不能算得過來。評(píng)估重點(diǎn)包括管理面積、戶數(shù)規(guī)模、當(dāng)前收繳率以及設(shè)備狀況等基礎(chǔ)條件，同時(shí)也會(huì)測算廣告位等公共收益潛力。如果項(xiàng)目規(guī)模適中、收繳率相對(duì)穩(wěn)定，且硬件條件尚可、維護(hù)成本可控，那么改善空間會(huì)更大，企業(yè)也更愿意進(jìn)入。

但即便經(jīng)過篩選，收繳率仍然是繞不開的難題?！拔覀儍?nèi)部有句話叫，‘（收物業(yè)費(fèi)）靠感動(dòng)業(yè)主’?！痹鴥x坦言。

為了提高收繳率，物企們也在嘗試新的辦法。

萬科物業(yè)2024年底啟動(dòng)的“彈性定價(jià)”實(shí)踐，嘗試將物業(yè)服務(wù)拆解為可量化的服務(wù)清單，并附帶成本構(gòu)成說明，讓業(yè)主了解錢花在了哪里。

以山東煙臺(tái)萊山區(qū)四季花城為例。在街道與社區(qū)的推動(dòng)下，今年年初四季花城引入萬科物業(yè)，采用“業(yè)主點(diǎn)單”的服務(wù)模式，將服務(wù)拆分為底線服務(wù)與可選服務(wù)兩類。業(yè)主根據(jù)實(shí)際需求勾選服務(wù)內(nèi)容并調(diào)整頻次，最終形成一份涵蓋六大類、300余項(xiàng)內(nèi)容的定制方案。

楊熙認(rèn)為，這一模式的核心在于陽光透明和共同參與。過去由物業(yè)公司單方面制定標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)在則轉(zhuǎn)為雙方協(xié)商，既提升了業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容的理解，也為后續(xù)監(jiān)督與考核提供了基礎(chǔ)。

中高端項(xiàng)目之外，物企也開始下沉，探索低物業(yè)費(fèi)場景下的可行路徑。

2025年底，碧桂園服務(wù)推出面向老舊社區(qū)的自有品牌“悅佰家”，在上海、北京、深圳、武漢等地落地項(xiàng)目。

“悅佰家是針對(duì)低物業(yè)費(fèi)產(chǎn)品的專屬運(yùn)營模式?！北坦饒@服務(wù)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理趙嘉杰介紹，這一模式堅(jiān)持低價(jià)、普惠，重點(diǎn)保障安防、消防、電梯維保等基礎(chǔ)服務(wù)。

圖源：pexels

曾儀的公司正在探索片區(qū)化管理——通過整合周邊多個(gè)老舊或低收費(fèi)小區(qū)，由同一物業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營，以規(guī)模效應(yīng)分?jǐn)側(cè)肆Φ葎傂猿杀??！皢蝹€(gè)小區(qū)規(guī)模較小時(shí)，企業(yè)往往難以覆蓋成本。但如果形成片區(qū)化運(yùn)營，整體賬是可以算得過來的?！?/p>

拒絕“有毒”的規(guī)模

退盤潮更深層的意義，在于行業(yè)規(guī)則的改變。

過去十年，物業(yè)行業(yè)的核心邏輯是規(guī)模擴(kuò)張，拼在管面積、拼合約面積、拼增速?，F(xiàn)在，這套邏輯正在失效。

“規(guī)模競賽已進(jìn)入尾聲，下一階段比拼的是單盤產(chǎn)出和項(xiàng)目質(zhì)量。”中物智庫的報(bào)告指出，在管面積和合約面積的增速均已放緩至個(gè)位數(shù)，這意味著行業(yè)已徹底告別過去依賴母公司輸血的高速規(guī)模擴(kuò)張期，正式邁入存量深耕時(shí)代。

在這一背景下，企業(yè)的擴(kuò)張策略迅速收緊。

克而瑞指出，物企并非不再拿項(xiàng)目，而是拒絕“有毒”的規(guī)模。在收縮后的核心市場內(nèi)，企業(yè)的增長策略更加強(qiáng)調(diào)質(zhì)量優(yōu)先。

物企普遍設(shè)立更嚴(yán)格的財(cái)務(wù)與風(fēng)控約束，例如明確毛利率紅線、回款周期上限等，在確保項(xiàng)目不虧、現(xiàn)金不沉的前提下，才會(huì)出手獲取項(xiàng)目。

這種轉(zhuǎn)向，也同步體現(xiàn)在區(qū)域布局上。

2025年，23家披露數(shù)據(jù)的上市物企單城市在管面積均值達(dá)到168.7萬平方米，同比增長6.5%。在持續(xù)退出低效項(xiàng)目的同時(shí)，企業(yè)正將資源向高能級(jí)城市集中，通過提升單城管理密度，攤薄成本、放大規(guī)模效應(yīng)。

增長焦慮并未消失。楊熙指出，受新房市場收縮影響，物業(yè)行業(yè)整體營收增速已降至約4%，外部動(dòng)能明顯減弱。但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍在：一方面，通過承接出清后的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提升份額；另一方面，加速向設(shè)施管理、資產(chǎn)運(yùn)營等高附加值領(lǐng)域延伸，并借助科技手段實(shí)現(xiàn)降本增效。

物企的業(yè)務(wù)觸角向非住領(lǐng)域延伸。

2025年，中海物業(yè)新簽訂合約額52.4億元，其中非住宅項(xiàng)目31.3億元，在管面積占比68.4%。新增項(xiàng)目包括南京中興通訊雨花園區(qū)等商業(yè)業(yè)態(tài)，中南大學(xué)、北京語言大學(xué)等公建業(yè)態(tài)，以及天津東麗區(qū)西片區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目等城市服務(wù)業(yè)態(tài)。過去一年，碧桂園服務(wù)在整合營銷、家居零售、酒類等六大市場化戰(zhàn)略業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入近25億元，貢獻(xiàn)增值收入的大半壁江山，年化增速達(dá)40%甚至100%。

當(dāng)物業(yè)公司開始選擇小區(qū)，小區(qū)也被動(dòng)進(jìn)入了一場更為殘酷的篩選之中。但被篩選的，不只是小區(qū)。朱保全認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)市場競爭處于戰(zhàn)國時(shí)代，未來企業(yè)數(shù)量將從十萬量級(jí)向萬量級(jí)縮減。

不是所有社區(qū)，都能留在被服務(wù)的那一側(cè)；也不是所有物業(yè)公司，都能留下來提供服務(wù)。物業(yè)終將要從一門規(guī)模生意回到關(guān)于價(jià)值與信任的生意。