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市場(chǎng)被打回原形

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作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

市場(chǎng)是會(huì)追熱度的,資金總是流向最熱的地方。但有的時(shí)候,市場(chǎng)也是盲目的。

一些曾經(jīng)熱得發(fā)燙的地段就是最好的例子。


熱地段,慢去化

如今市場(chǎng)買賬的速度其實(shí)是很慢的,即使是熱門的區(qū)域或者地段。

最明顯的就是寶中板塊邊緣位置的保利瑧譽(yù)府1棟二單元,首批房源2025年8月開盤,204套住宅在,備案均價(jià)約9.88萬(wàn)/平,總價(jià)區(qū)間約980萬(wàn)~1584萬(wàn),在折扣讓利的基礎(chǔ)之上,當(dāng)日去化官宣是96%,大約是194套。

然而剩下的10套房源,賣了三月,截至11月7日深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示,還剩余4套房源未售。


如果項(xiàng)目受市場(chǎng)追捧,即使無(wú)折扣開盤,其實(shí)也能做到開盤銷售超過(guò)九成,如果項(xiàng)目受資金青睞,也不至于開盤去化快速,剩余的房源也不多,經(jīng)歷3個(gè)月才銷售6套。

因?yàn)榘蠢硎S喾吭匆矐?yīng)該在開盤大賣后,短時(shí)間內(nèi)也能快速清盤。

如今保利瑧譽(yù)府1棟1單元加推,197套115~144平住宅備案均價(jià)約,總價(jià)區(qū)間約1033萬(wàn)~1604萬(wàn)。

全是清一色的大戶型,起步門檻就是1000萬(wàn),綜合折扣約94折,市場(chǎng)又會(huì)有多少投票?而且相比首批房源也貴了一些。


更重要的是,項(xiàng)目處于寶安中心的邊緣地段,但周邊市場(chǎng)的交易,一次次刷新了底線。


年初,和年末成交的案例,已經(jīng)有明顯的差距。

比如典型的小區(qū)金泓凱旋城一期,123平左右的大戶型,今年年初到6月期間還能站穩(wěn)1000萬(wàn)+一套,折合單價(jià)約8萬(wàn)+/平,到了9月中旬,成交總價(jià)就已經(jīng)不到850萬(wàn)一套,折合單價(jià)已經(jīng)到了6字頭。



再比如具有代表性的小區(qū)新錦安海納公館,約89平戶型,在今年年初如果說(shuō)成交還能站穩(wěn)1000萬(wàn)+一套或者接近1000萬(wàn)一套的話,那么到了今年10月同戶型掛盤價(jià)已經(jīng)不到900萬(wàn)一套,只報(bào)價(jià)約878萬(wàn)套。而1000萬(wàn)出頭,約1100萬(wàn)總價(jià)已經(jīng)能夠選擇更大的117平。



所以,市場(chǎng)的底部是還不夠明朗的。

那么價(jià)格之外,市場(chǎng)就會(huì)特別講究品質(zhì)、園林、公區(qū)配套、商業(yè)這些東西。


增量天花板

起步門檻就是1000萬(wàn)的房子,顯然需要能夠經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。

而能夠經(jīng)得起市場(chǎng)長(zhǎng)期的檢驗(yàn)的,通常需要滿足四個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn),頂尖的產(chǎn)業(yè)聚集與地段位置、不可復(fù)制的稀缺資源 、純粹的高凈值圈層 、產(chǎn)品自身的建造品質(zhì)。

周邊產(chǎn)業(yè)與地段是價(jià)值的根基,決定了資源的價(jià)值高度,也決定整個(gè)板塊是否存在增量。

寶中這片熱土,從板塊上來(lái)說(shuō),最大的bug并不是配套或者地段,而是產(chǎn)業(yè)的增量空間是否能夠撐得起區(qū)域的價(jià)值想象力。

寶中板塊的市場(chǎng)過(guò)去能夠起飛,得益于前海概念的溢出,甚至是整個(gè)南山的產(chǎn)業(yè)溢出。

過(guò)去在大鏟灣的加持下,寶中的產(chǎn)業(yè)版圖得以擴(kuò)張,出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)增量。

寶中邊上的大鏟灣規(guī)劃主要依托的是騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來(lái)科技城科技產(chǎn)業(yè),進(jìn)駐的企業(yè)主要就是騰訊這樣的大廠。

所以大鏟灣又叫騰訊深圳總部園區(qū),坊間也稱之為企鵝島。

而寶安中心及周邊片區(qū)也因?yàn)轵v訊深圳總部園區(qū)進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段,租金也出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。

寶中依靠南山產(chǎn)業(yè)溢出更明顯的地方是,通勤到深南山科技園、高新園的年輕人租房最集中的地段就是機(jī)場(chǎng)東至高新園的范圍。

工作日早高峰,從深圳地鐵1號(hào)線機(jī)場(chǎng)東、碧海、西鄉(xiāng)、坪洲站點(diǎn)上車的年輕人異常擁擠,甚至需要等待地鐵的空車列車才能上車,但一旦到了深大以及高新園這兩個(gè)站點(diǎn)后,年輕人便會(huì)扎堆下車,1號(hào)線便空出許多座位以及空間。

這些都是寶中依賴南山產(chǎn)業(yè),人口外溢最好證明。

然而從板塊規(guī)劃來(lái)看,前海產(chǎn)業(yè)及需求外溢已經(jīng)被市場(chǎng)提前透支,產(chǎn)業(yè)增量方面的想象如今大鏟灣逐步兌現(xiàn),企鵝島已經(jīng)試運(yùn)營(yíng),騰訊的員工已經(jīng)進(jìn)島辦公,區(qū)域內(nèi)急需補(bǔ)充高附加值的產(chǎn)業(yè)。

如果沒有持續(xù)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,隨著商業(yè)成熟,樓齡變老,寶中整個(gè)板塊很難再走出獨(dú)立的行情。

當(dāng)市場(chǎng)局面穩(wěn)定下來(lái),就會(huì)持續(xù)性調(diào)整過(guò)去靠著市場(chǎng)火熱被高估的房子。

所以,寶中市場(chǎng)的持續(xù)性取決于整個(gè)板塊想象力的持續(xù)性。

PS:如果覺得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值,歡迎關(guān)注@格隆匯樓市,不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn),不代表格隆匯立場(chǎng)

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