北京住總集團(tuán)，即將迎來(lái)新任掌門(mén)人！

11月10日上午，住總集團(tuán)召開(kāi)干部大會(huì)，一場(chǎng)牽動(dòng)京城國(guó)企地產(chǎn)圈的人事調(diào)整正式落定。

經(jīng)北京城建集團(tuán)黨委常委會(huì)研究決定：城建集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理張鎖全兼任住總集團(tuán)黨委書(shū)記、董事，被推薦為董事長(zhǎng)人選；深耕住總20余年的老將謝夫海卸任所有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，另有任用。

這一重大人事變動(dòng)，發(fā)生在住總集團(tuán)并入北京城建集團(tuán)的第六個(gè)年頭。

在會(huì)上，城建集團(tuán)董事長(zhǎng)李偉東的表態(tài)稱(chēng)，此次調(diào)整是立足“十五五”規(guī)劃的戰(zhàn)略決策，核心是強(qiáng)化地產(chǎn)板塊統(tǒng)籌與工程板塊融合。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、國(guó)企整合進(jìn)入深水區(qū)的背景下，這場(chǎng)換帥也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)北京國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)整合提速的廣泛猜測(cè)。

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人事更迭，城建系老將即將接任

51歲的謝夫海，是住總集團(tuán)成長(zhǎng)起來(lái)的管理人才。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，謝夫海生于1974年9月，工學(xué)博士學(xué)歷，從1999年8月開(kāi)始參加工作。

謝夫海1999年從北京市第六住宅建筑工程公司技術(shù)部科員起步，慢慢晉升，曾擔(dān)任過(guò)鵬麗公寓項(xiàng)目主任工程師、北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司施工管理部部長(zhǎng)等職位。

2010年起擔(dān)任過(guò)北京住總第六開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，2016年后，他歷任北京住總置地有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，住總置業(yè)公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)等職。

2023年10月，謝夫海被任命為住總集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，從基層技術(shù)人員到一把手的晉升，他用了24年的時(shí)間完成。

此次被推薦為住總集團(tuán)董事長(zhǎng)人選的張鎖全，則是典型的“城建系”猛將。

張鎖全生于1970年11月，博士學(xué)歷，在城建集團(tuán)深耕多年，歷任北京城建集團(tuán)建筑工程總承包部總經(jīng)理、北京城建集團(tuán)投資公司董事長(zhǎng)、北京城建集團(tuán)副總經(jīng)理等關(guān)鍵崗位。

工程上，張鎖全參與過(guò)多個(gè)大型項(xiàng)目建設(shè)，比如北京城市副中心站綜合交通樞紐、國(guó)家高山滑雪中心等；投資上，主導(dǎo)過(guò)投資業(yè)務(wù)拓展，探索PPP模式、持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

在干部大會(huì)上，張鎖全明確表態(tài)要“持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、筑牢安全底線(xiàn)”。

這番話(huà)精準(zhǔn)回應(yīng)了城建集團(tuán)對(duì)其的核心期待，破解住總集團(tuán)當(dāng)前的存貨高企、營(yíng)收下滑難題。

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多年變遷，住總集團(tuán)生存空間收窄

1983年，住總集團(tuán)前身以北京市住宅建設(shè)總公司之名誕生，1992年正式組建集團(tuán)，1996年改制為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，巔峰時(shí)期曾參與北京亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等標(biāo)志性工程建設(shè)。

作為北京市的老牌國(guó)企，住總集團(tuán)以工程建筑、房地產(chǎn)為主業(yè)，是北京城市建設(shè)的重要力量。

2019年，為優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)配置，住總集團(tuán)被并入北京城建集團(tuán)，成為其全資子公司，形成工程施工、房地產(chǎn)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

并入城建后，住總獲得了資金與資源背書(shū)，但也陷入“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”的尷尬。

兩家企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域高度重疊，在項(xiàng)目投標(biāo)、資源獲取上存在天然競(jìng)爭(zhēng)。

六年過(guò)去，這種競(jìng)爭(zhēng)非但未消除，反而因市場(chǎng)下行加劇了內(nèi)耗。

2024年，住總集團(tuán)開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，將成立8年的住總置業(yè)并入住總地產(chǎn)平臺(tái)，試圖解決業(yè)務(wù)分散問(wèn)題。

然而，2024年住總集團(tuán)營(yíng)收373.28億元，同比下降11.36%，凈利潤(rùn)為5.91億元，同比下降19.08%，負(fù)債從2023年851.71億元負(fù)債升至2025年3季度的921.64億元。

面對(duì)城建、建工等其他國(guó)企的擠壓，住總集團(tuán)的生存空間正持續(xù)收窄。

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去化緩慢，項(xiàng)目存貨壓頂

從住總集團(tuán)近期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，新任董事長(zhǎng)將面臨不小的挑戰(zhàn)。

住總集團(tuán)當(dāng)前的地產(chǎn)項(xiàng)目版圖，堪稱(chēng)“遠(yuǎn)郊圍城”。

旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主力在售項(xiàng)目多布局于昌平、密云、順義等郊區(qū)，這些項(xiàng)目正遭遇前所未有的去化壓力。

位于昌平區(qū)的清樾府項(xiàng)目，一期0013地塊去年7月取證，共416套，目前網(wǎng)簽208套，一年時(shí)間去化率約50%，成交均價(jià)也一路走低。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，清樾府近期宣布了對(duì)0006號(hào)地塊調(diào)規(guī)，縮減143㎡大戶(hù)型、將得房率從80%提升至90%、增設(shè)架空層與共享空間。

位于延慶區(qū)的住總·山瀾賦主打低密洋房，今年4月15日取得預(yù)售許可證，推出167套住宅，半年過(guò)去網(wǎng)簽量?jī)H82套，網(wǎng)簽率也才過(guò)49%。

2025年住總集團(tuán)至今僅以聯(lián)合體方式競(jìng)得豐臺(tái)岳各莊地塊，拿地力度銳減。

但是，存貨高企又是住總集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的另一大問(wèn)題。

從住總地產(chǎn)2025年半年報(bào)來(lái)看，2022年末至2025年6月末，住總地產(chǎn)存貨分別為187.03億元、195.94億元、237.48億元和224.48億元。

占公司總資產(chǎn)比重分別為61.72%、57.06%、62.51%和57.57%。

存貨金額較大，又在一定程度上影響了公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，也存在因存貨的價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致存貨跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

在新任董事長(zhǎng)上任后，既承載著打破業(yè)務(wù)壁壘、實(shí)現(xiàn)深度整合的使命，也肩負(fù)著消化224億存貨的重壓。

面對(duì)未來(lái)的工作重點(diǎn)，會(huì)議上也給出了指示，一是全力沖刺年度指標(biāo)，緊盯營(yíng)收、利潤(rùn)等關(guān)鍵指標(biāo)，加快推進(jìn)收款結(jié)算；二是嚴(yán)守安全穩(wěn)定底線(xiàn)，妥善處置各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)隱患，保障年底各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序；三是全面加強(qiáng)從嚴(yán)治黨，通過(guò)精準(zhǔn)化區(qū)域服務(wù)與常態(tài)化關(guān)系維護(hù)拓展市場(chǎng)，著力消除業(yè)務(wù)空白區(qū)域。

住總集團(tuán)此次換帥能否成為企業(yè)重返增長(zhǎng)軌道的新起點(diǎn)，業(yè)界正拭目以待。

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