眾所周知，繼承房子如果將房子再出售，就需要繳納20%的個(gè)稅，

很多人不理解，覺(jué)得繳納20%的稅，就意味著：繼承200萬(wàn)的房子，個(gè)稅就需要繳納40萬(wàn)。即200萬(wàn)×20%＝40萬(wàn)——

“如果是這樣的話(huà)，這個(gè)稅也忒高了點(diǎn)?！?/p>

別慌，事實(shí)并非如此。 這個(gè)稅不是按你賣(mài)房的總價(jià)來(lái)算的，而且還有很多情況可以免稅。

01.到底什么時(shí)候要交這個(gè)稅？

簡(jiǎn)單說(shuō)，繼承房子以后：

①自己住，不賣(mài)：完全不用交這個(gè)20%的稅。

②要賣(mài)掉繼承的房子：這時(shí)候才可能涉及到這個(gè)20%的個(gè)人所得稅。

但如果繼承以后要轉(zhuǎn)售房子，就需要繳納20%的稅，這個(gè)是有法律條款明確了的。

當(dāng)然，不僅僅包括繼承房子后，出售房產(chǎn)會(huì)涉及到這方面的稅收，如果是贈(zèng)予的房子，出售時(shí)也會(huì)涉及到這個(gè)稅收。

因?yàn)楦鶕?jù)2006年發(fā)布的，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中的規(guī)定：

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

也就是說(shuō)，如果繼承房子，接受贈(zèng)予房子，以后再出售的話(huà)，就會(huì)涉及到這20%的個(gè)稅。但是，稅額是按照（賣(mài)房收入 - 房子當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)成本 - 相關(guān)費(fèi)用）x 20% 來(lái)計(jì)算的。

注意！這里的關(guān)鍵是 “當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)成本”，也就是你父母當(dāng)年買(mǎi)這套房花了多少錢(qián)。

02.什么情況下可以完全不用交這個(gè)稅？

賣(mài)出繼承房子時(shí)，有一個(gè)“免稅金牌”，叫做 “滿(mǎn)五唯一”。

①“滿(mǎn)五”：指這套房子從你父母買(mǎi)房算起，已經(jīng)持有超過(guò)5年了。

這個(gè)也有明確的政策：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）：

個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。

其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。

②“唯一”：指你以家庭為單位，名下只有這一套房子。

這個(gè)也是有政策依據(jù)的，在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))規(guī)定：

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

該政策被稱(chēng)為“滿(mǎn)五唯一”。

也就是說(shuō)，同時(shí)符合這兩個(gè)條件，賣(mài)出繼承房子時(shí)，才不會(huì)涉及20%個(gè)稅。

03.如果要交稅，怎么算？

如果不符合“滿(mǎn)五唯一”，那就需要交稅了。但絕不是按賣(mài)出總價(jià)的20%交！

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》〔2009〕78號(hào)文中已經(jīng)明確規(guī)定，上述政策廢止，按照以下方式計(jì)征個(gè)稅：

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

注意其中關(guān)鍵的變化點(diǎn)：

“減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本”。這是新增扣除項(xiàng)，即征收個(gè)稅的基數(shù)，由“全額征收”變?yōu)椤安铑~征收”。

計(jì)算公式就是：(你現(xiàn)在賣(mài)房的價(jià)格 - 你父母當(dāng)初買(mǎi)房的價(jià)格 - 買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些稅費(fèi)) x 20%

舉個(gè)例子：老爺子當(dāng)年花100萬(wàn)買(mǎi)了套房。繼承后，兒子以200萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)掉。假設(shè)其他稅費(fèi)忽略不計(jì)，兒子需要交的個(gè)稅就是：

(200萬(wàn)- 100萬(wàn)) x 20% = 20萬(wàn)元。

04.現(xiàn)實(shí)中的常見(jiàn)問(wèn)題與對(duì)策

1. 父母當(dāng)年買(mǎi)房很便宜，現(xiàn)在漲了上百萬(wàn)，差額跟總價(jià)差不多，怎么辦？

這確實(shí)是很多人的煩惱。遇到這種情況，沒(méi)有辦法，如果能核定出當(dāng)初父母的購(gòu)房?jī)r(jià)格，這個(gè)差額個(gè)稅是必繳的。

但是，如果沒(méi)法準(zhǔn)確證明當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)成本（比如找不到老發(fā)票），一些地方允許按賣(mài)房總價(jià)的1% 來(lái)核定征稅，這比20%的差額稅低多了。具體要看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

最好的辦法，還是努力讓它滿(mǎn)足 “滿(mǎn)五唯一” 的條件。“滿(mǎn)五”通常不難，關(guān)鍵在“唯一”，這就要看你家庭的房產(chǎn)情況了。

2. 房子“滿(mǎn)五”了，但不是我“唯一”的住房，怎么辦？

①不出售：只要不賣(mài)，就不會(huì)觸發(fā)這個(gè)稅。

②先過(guò)戶(hù)給名下沒(méi)房的子女再出售：比如，你名下有多套房，但你的孩子名下沒(méi)房。你可以先把房子贈(zèng)與給孩子，再由他/她以“滿(mǎn)五唯一”的身份出售（注意，這里贈(zèng)與可能涉及其他稅費(fèi)，需綜合計(jì)算是否劃算）。

③父母在世時(shí)將房子“賣(mài)”給子女：與其等到繼承，不如讓父母在世時(shí)就用買(mǎi)賣(mài)的方式把房子過(guò)戶(hù)給你。這樣雖然要交契稅等，但可能遠(yuǎn)比20%的個(gè)稅更省錢(qián)。

不過(guò)也有老人擔(dān)心，如果把房子給子女以后，子女不靠譜，或把老人趕出門(mén)，或把房子賣(mài)了，怎么辦？

如果有這種顧慮，可以：老人把自己的房子賣(mài)給子女的同時(shí)，辦一個(gè)“永久居住權(quán)”。

所謂的居住權(quán)，就是一種排他性物權(quán)，比如房屋設(shè)立了居住權(quán)，無(wú)論這套房屋怎樣出售、 轉(zhuǎn)讓、抵押，都不影響居住.權(quán)人居住、使用這套房屋。

也就是說(shuō)，只要老人設(shè)置了居住權(quán)，就算房子已經(jīng)到了子女的名下，或者子女再將房子賣(mài)給其他人，法律也會(huì)保障老人一直住下去。