商業(yè)觀察

觀察行業(yè) | 高端消費(fèi)

作者 | 福貴

1）2022年10月25日，恒隆地產(chǎn)與LVMH宣布在內(nèi)地開展可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃，該模式被恒隆稱為全球首創(chuàng)。雙方合作將持續(xù)到2025年年底，并有意在期滿后延續(xù)合作。

2）2024年11月6日，LVMH與太古地產(chǎn)宣布建?戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同推動(dòng)在中國(guó)內(nèi)地六個(gè)城市及香港項(xiàng)目的綠?商業(yè)實(shí)踐。合作期限?2027年年底，并計(jì)劃屆時(shí)續(xù)簽。

3）2025年8月4日，開云集團(tuán)與太古地產(chǎn)宣布建立以可持續(xù)發(fā)展為核心的合作伙伴關(guān)系，致力于提升開云集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地及香港太古地產(chǎn)旗下商場(chǎng)內(nèi)所有新開及現(xiàn)有門店的ESG表現(xiàn)。

4）2025年11月6日，華潤(rùn)萬象生活宣布與開云集團(tuán)簽署合作備忘錄，正式啟動(dòng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略合作計(jì)劃，包括零碳店鋪試點(diǎn)及可持續(xù)生活方式倡導(dǎo)與服務(wù)。

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近年來，隨著全球監(jiān)管趨嚴(yán)、投資者關(guān)注度提升及消費(fèi)者可持續(xù)意識(shí)覺醒，ESG與可持續(xù)發(fā)展已從邊緣議題變?yōu)槠髽I(yè)戰(zhàn)略的核心維度。

三年時(shí)間，從初期恒隆與LVMH的“首創(chuàng)性”嘗試，到近一年間LVMH、開云、太古與華潤(rùn)萬象生活密集推進(jìn)ESG與可持續(xù)發(fā)展合作，反映出商業(yè)領(lǐng)域特別是高端消費(fèi)行業(yè)，發(fā)展路徑正在發(fā)生系統(tǒng)性轉(zhuǎn)移。

這一趨勢(shì)背后，究竟反映了怎樣的戰(zhàn)略邏輯？是單純回應(yīng)外部的監(jiān)管與消費(fèi)者期待，還是企業(yè)看到了ESG在品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率與風(fēng)險(xiǎn)抵御方面的長(zhǎng)期潛力？為何這些具備強(qiáng)大獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力的巨頭，紛紛選擇以“結(jié)盟”而非單打獨(dú)斗的方式推進(jìn)可持續(xù)轉(zhuǎn)型？

01

市場(chǎng)與政策倒逼

頭部企業(yè)需要做出改變

頂級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商與頂奢集團(tuán)之間展開的長(zhǎng)期合作，是一場(chǎng)圍繞未來價(jià)值的前瞻性布局。

對(duì)LVMH、開云等奢侈品巨頭而言，盡管近年來全球市場(chǎng)經(jīng)歷波動(dòng)，中國(guó)仍是其戰(zhàn)略布局中至關(guān)重要的一環(huán)。根據(jù)貝恩咨詢預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)將貢獻(xiàn)全球奢侈品市場(chǎng)40%的銷售額，這一預(yù)期也持續(xù)推動(dòng)著奢侈品集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的深度投入。

今年6月，LVMH旗下LV品牌在上海推出“路易號(hào)”復(fù)合空間，引起廣泛關(guān)注；集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO伯納德·阿爾諾也于9月到訪中國(guó)。在LVMH 2025年第三季度財(cái)報(bào)中，多次提及中國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，開云集團(tuán)新任CEO盧卡·德·梅奧近日在上海與香港完成了中國(guó)市場(chǎng)的首訪，并在第八屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“中國(guó)不僅是關(guān)鍵市場(chǎng)，更是全球靈感與創(chuàng)新的策源地?！?/strong>

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除了市場(chǎng)規(guī)模帶來的吸引力，來自政策層面的導(dǎo)向也在倒逼著企業(yè)做出戰(zhàn)略調(diào)整。

自2020年中國(guó)提出“雙碳”目標(biāo)以來，國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委及各地政府相繼出臺(tái)一系列與ESG領(lǐng)域相關(guān)的政策，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐進(jìn)入快車道。

據(jù)了解，全國(guó)碳排放權(quán)交易市場(chǎng)自2021年啟動(dòng)以來，截至今年9月底，累計(jì)成交量已達(dá)7.28億噸，成交額約498.3億元，成效顯著。

在消費(fèi)者端，可持續(xù)理念也正重塑購(gòu)買決策。此前普華永道發(fā)布的《2023年全球消費(fèi)者洞察調(diào)研》顯示，全球超過40%的消費(fèi)者愿意為符合ESG理念的產(chǎn)品支付10%的溢價(jià)，而中國(guó)消費(fèi)者愿意為此支付高達(dá)20%的溢價(jià)。

而一直以來，消費(fèi)者認(rèn)為奢侈品行業(yè)存在過度消費(fèi)、資源浪費(fèi)、供應(yīng)鏈不透明等問題。

在此背景下，奢侈品集團(tuán)與恒隆、太古、華潤(rùn)等高端商業(yè)地產(chǎn)方建立深度綁定，能夠系統(tǒng)性地、規(guī)?；貙?duì)旗下門店進(jìn)行綠色改造與運(yùn)營(yíng)管理，將可持續(xù)發(fā)展的控制力從供應(yīng)鏈延伸至價(jià)值鏈的終端，從而規(guī)避未來的政策風(fēng)險(xiǎn)，也能為消費(fèi)者講出新故事。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)方而言，此舉同樣是應(yīng)對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的關(guān)鍵路徑。通過打造“可持續(xù)商業(yè)生態(tài)”，運(yùn)營(yíng)商不僅能強(qiáng)化項(xiàng)目辨識(shí)度，也能增強(qiáng)與核心租戶的黏性，提升資產(chǎn)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

以太古地產(chǎn)為例，自2018年起，太古地產(chǎn)先后推行多個(gè)綠色金融機(jī)制為公司的綠色建筑和其他項(xiàng)目融資，截至2024年底，太古地產(chǎn)約70%債券及借款融資來自綠色金融。今年7月，該公司成功發(fā)行總額35億元人民幣的綠色債券，而本次債券在簿記建檔階段認(rèn)購(gòu)總額逾210億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過6倍。

02

重新整合資源

提升準(zhǔn)入門檻

如果再深入了解，奢侈品牌與商業(yè)地產(chǎn)商間的持續(xù)深化合作，也是對(duì)行業(yè)早期就已存在的資源壁壘與準(zhǔn)入門檻的進(jìn)一步強(qiáng)化。

奢侈品牌與頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)商之間的聯(lián)合，從來就不只是租賃關(guān)系，而是一場(chǎng)貫穿價(jià)值鏈的資源整合。

回溯上世紀(jì)七八十年代，港資就開始與奢侈品牌展開合作。1970年香港置地將Cartier亞洲首店引入太子大廈；1975年Hermès總公司與李夏平以合資形式在尖沙咀半島酒店開設(shè)了香港第一間Hermès專門店。

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香港企業(yè)憑借與國(guó)際社會(huì)的緊密聯(lián)系以及港人很早就會(huì)英語，使得港資更容易與這些奢侈品牌進(jìn)行交流。

港資成功引入Cartier、Hermès等頭部品牌后，形成了一個(gè)高端的品牌朋友圈，后來的奢侈品牌為了融入這個(gè)頂級(jí)圈子，與頭部奢侈品牌做鄰居，自然會(huì)優(yōu)先選擇已經(jīng)得到驗(yàn)證的港資商場(chǎng)。

基于長(zhǎng)期的信任和共同的極致奢華定位，奢侈品牌和港資地產(chǎn)的合作關(guān)系不斷加深。一個(gè)典型的例子是，香港置地改造中環(huán)置地廣場(chǎng)時(shí)，多個(gè)奢侈品牌租戶與房東共同投資了超過10億美元（置地4億美元+租戶6億美元），共同承擔(dān)改造升級(jí)的成本。

這種方式，不僅分?jǐn)偭速Y金投入成本，而且風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，也讓他們的關(guān)系更加穩(wěn)固。

相比之下，內(nèi)地開發(fā)商在早期階段更關(guān)注短期銷售與資金回籠，運(yùn)營(yíng)邏輯相對(duì)粗放。而奢侈品牌在進(jìn)駐時(shí)往往提出嚴(yán)苛條款，包括高昂裝修補(bǔ)貼、保底銷售承諾等，導(dǎo)致即使合作達(dá)成，也難以持續(xù)。

可以看到，在內(nèi)地市場(chǎng)，能與奢侈品牌建立緊密聯(lián)系的，多是華潤(rùn)、SKP、武商等具備深厚背景的商業(yè)巨頭。

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同時(shí)，近些年受宏觀環(huán)境與行業(yè)周期影響，奢侈品牌普遍進(jìn)入戰(zhàn)略收縮期，如貴陽荔星中心多家奢侈品牌撤店，沈陽卓展購(gòu)物中心直接閉店，而一些頭部項(xiàng)目發(fā)展仍然很穩(wěn)固，奢侈品牌開店，仍然是熟悉的幾家運(yùn)營(yíng)商打造的商業(yè)體。

本身就有很高準(zhǔn)入門檻的奢侈品消費(fèi)行業(yè)，在頭部企業(yè)共同探索ESG與可持續(xù)發(fā)展，將可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)覆蓋至產(chǎn)品、供應(yīng)鏈到終端場(chǎng)景的全鏈路，無形中抬高了整個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。

進(jìn)而，市場(chǎng)格局也會(huì)加速分化，頂級(jí)品牌與頂級(jí)渠道的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使資源進(jìn)一步向頭部聚攏，市場(chǎng)集中度可能因此進(jìn)一步提升。

奢侈品行業(yè)下一階段的游戲規(guī)則，正在被改寫。

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你認(rèn)為這些合作，會(huì)改變奢侈品行業(yè)發(fā)展嗎？歡迎留言分享~

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